2020-2021年是深圳市场的大丰收，把握住最佳时机
简述今年的深圳房价，就三个URL：火热，而且是火热得一团糟，不仅深圳火，也带火了整个粤港澳区，果不其然东莞、东莞、后是佛山、东山，最近又是广州。
深圳房价就好像燎原，燎了那片粤港澳区。
没错是禽流感年，2020年估算七成的城市都在跌，深圳事出怪异Dharmapuri妖？
并没有，只不过这波涨幅湾叔早就预测过。
一是禽流感后，全球汇率政策普遍宽松，中国还称得上别列济夫比较少的国家。即便如此，狭义汇率M2还是增加了16万亿元左右。这是推动房价局部性回升、股市阶段性大牛市的重要原因；
二是消费力的醒觉，汇率资产泡沫，全国的人都意识到了深圳房子具有贮备价值，成为了资产配置里的外国汇率。
在我看来上半年深圳房价是一口正在炽热的锅，那么三季度深圳房价就暗潮汹涌的活火山。
715这三项限牌后未明就里的博奈以为房价会退烧，谁知道温度愈来愈高。只不过不足为奇，比如中心广场上每天都有挺多人玩儿，只埃皮纳勒区有三个洗手间，平常也能满足日常生活须要。突然有一天，中心广场的图书馆员说，那个洗手间下午6点前要歇业，要不然好了，博奈县是否有那个需求，大家赶在5点前都得去放个水，结果三个洗手间门口CX480了长龙。
明白了吗？
而尔后可以预知的是，洗手间对外开放的时间只会愈来愈短，从6点，到5点，及早排队等候的人及早享用方便。
715后的深圳再想收紧，几乎是不可能的了。
进入了捷伊周期性的深圳房价当前的主要特征就是普跌，而那个普跌的阶段估算2021年仍将进行。
当然不是上嘴皮子搭下样样精通就行了说的。
因为国内三大基本要素没有变：一是2021年的流动性。不久前CPI（中国居民收入物价指数）刷新11年来的新高。 当CPI持续几个月低于2%的时候，就须要考虑通货紧缩。
而如果证实通货紧缩，肯定会降息。而降息意味着什么不用我多说了吧。
二是深圳的政策和市场环境不会有太大的改变。目前深圳政策不可能收紧，明年也没有太多的新项目入市供应端还是偏紧；另一方面，深圳入户的人口还在增加。
就是说，2021年深圳房价仍然没有退烧的条件。
当然了不排除后期深圳会随着市场的变化带来结构分化，但是大的方向是不变的，就是干就完了！
02
// 深圳房价不会大跌
先看看市场的情况：
12月14日国家统计局发布的《2020年11月70个大中城市二手住宅销售物价指数》显示，11月份，一线城市二手住宅销售价格同比上涨8.3%；其中，北京、上海、广州和深圳分别环比上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。
是的，目前深圳的二手房价还在小幅度地涨。
而这已经是715政策调控后的结果了。
深圳的房价为什么很难跌？
那个问题只不过挺简单的，就是人的支持力太强大了。
房地产盯准三个基本面：人口和产业。
产业方面，深圳已经定了2035年经济总量、人均GDP翻一番的目标！
目前深圳2020年的经济数据尚未出炉，而2019年深圳GDP接近2.7万亿元，人均GDP为203489元。以2019年的数据进行推演，2035年深圳的目标如果实现了估算世界都要为此震撼！
而人口就更不用说了，深圳2019年新增41.2万人。
前两天我看到有人说了这么一个段子：为啥你觉得工作压力太大？就是因为你太努力了，只要你不努力，整个办公室的氛围都会下降，大家谁都没有业绩比拼的那个劲儿，那么你的压力就不会大，这是个死循环。
深圳的房价也是如此，为啥房价总是涨？
因为买的人多，那么涨的就快，因为涨的快，所以买的人多。
还有一组数据可以佐证房价不会跌的那个观点：
根据央行最捷伊数据， 11月份深圳人民币贷款增加344.02亿元，分部门看，住户部门贷款增加365.64亿元。
居民家庭贷款能干什么？当然主要是买房子。
就是说，深圳居民大部分财富都是体现在房产中，房价一旦大跌，对很多人来说将是不能承受之重。
目前，中国居民债务压力已经不低。而另一边政府压力也很大，因为很多地方政府发行的专项地方债里（比如土地整备专项债），是以GDP增速作为参照来预期地价上涨的。地价如果不涨，这些债券还本付息就是问题。
显而易见，房价如果大跌，并不符合大多数老百姓的利益，也不符合政府的利益。
当然还有人说了，深圳房价已经很高了不可能再涨了。
只不过，房价涨不涨和房价高不高根本没有关系。
房价的顶，根本不是由6亿月入1000元的人决定的。
03
// 刚需迎来入手窗口期
为什么说刚需迎来入手窗口呢？
还是离不开715政策的影响。目前的政策实际上是把需求推迟到三年后了，而这三年深圳的人口还将持续流入，购房需求会不断积累。就是说现在买房需求，三年后可能会集中爆发。
而当下的市场情况显然又是利好刚需的：
1、投资需求被压制，没有投资客一起抢房了；
2、深圳城市红利向无房客即刚需倾斜；
3、三道红线下开发商融资受限，对于债务压力大的开发商来说，或许会选择促销方式以价换量，这客观上是可以降低购房成本的；
比如仅2020年12月的前两周的市场情况来看，深圳新盘摇号依然火热，联投东方3期、信义嘉御山7期、深业鹤塘岭、万科和颂轩全部售罄，另一边万科北宸之光786批选730套、万科启城987批选720套。
接下来，陆续登场的是5万/㎡左右级别的刚需盘，目前已备案但尚未开盘的项目有：万科启城家园、清平华府、深汕湾智苑……这里面须要大家注意的是，网红盘沙井海岸城开盘日期或已临近。
04
// 要上车就上好车
这两年认识的很多朋友，大多数很后悔在买首套房的时候，选择了小的、远的、偏的，弄得自己和家人住着不舒服，也不方便。而想要置换房子，又被二套的政策给卡住了，搞得自己动弹不得。
尤其是深圳当下的限牌卡的很严格，置换的成本很高。
请务必在买首套房的时候，买一套自己能力范围内最好的房子。
假设你交通将就了，那么一天24小时，要花3个小时在路上，这3小时只不过可以决定你的人生；
再假设你配套将就了，那么居住体验感就会大打折扣，周末和朋友约饭都得满深圳的跑，遛娃也没地方去，想和老婆约个会吧，还得先在路上塞着，闻着3小时汽油味后才能吃到烛光晚餐，真的是累觉不爱。
所以，千万不要觉得首付贷款压力大就想着将就一下得了，日后再回头看当初每个月还的贷，就跟你现在回忆初恋一样，那时候痛哭流涕的，现在都不算回事。
05
// 能买西部就不要去东部
还是看两张图：
这不是个例，过去5年，深圳房价涨幅大的片区基本都集中在深圳西部。
五年前拿着500万买宝安的人，现在手里已经有850万了；
而五年前你要是拿这笔钱买了龙岗，现在手里也只有630万；
五年少赚了220万，一年少赚44万，一个月少赚3.6万。
就问问你现在月工资有3.6万不？
跟随深圳东进，五年前涌入东部买房的大部分业主还在东部站岗。虽然东部最近也涨了，但上涨的大部分片区是在深圳排不上号的几个学区房。
这是过去几年深圳
而西部的发展却还远没到顶。
首先，西部房价的底在土拍：前年6月24日，史诗级土拍五宗宅地中有两宗位于光明，一宗位于宝安尖岗山，都是西部，而且楼面地价全部超过4万，而位于东部的坪山宗地，价格才两万多，差距非常明显。
而去年11月23日，前海土拍，吸引了包括万科、招商、华润、平安、龙光、中海、越秀、金地在内的10余家房企竞拍。经过168轮竞拍后，万科以“59.98亿元+ 6.6万㎡人才住房面积”拿下宝安西乡街道铁岗山宗地。
万科重仓尖岗山，这是什么信号？
无疑是因为西部“有利可图”。
其次，西部房价的顶在规划和产业：宝安机场、前海自贸区、广深港高铁、穗莞深城际、广深沿江高速、深圳最核心的基础设施和战略发展区基本都布局在西边。
目前宝安沙井均价已超过5.5万元/m2，这两年的涨幅已经进入深圳第一梯队，并且可销套数屈指可数。
而东部比如龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多，想普跌的可能不大。
06
// 买房杠杆不要太高，更不要炒短期
那个逻辑很好理解：风险。
如果你杠杆加得太高，就意味着，房价只要不涨你就是输。
不知道大家还记不记得，江苏卖大闸蟹的大姐今年二月份以728万一把梭哈买入深圳南山前海时代，半年多过去了，这位大姐的房子以起拍价660万出现在阿里拍卖。
尽管江苏大姐买房后经历了深圳这5年最大的涨幅。
不过这位拿着292万买728万深圳房子强行上车的大姐，却仍然亏了。
咋亏的？
有人算了一笔账：
据了解，大姐买入这套房前期的咨询费，会员费，房票费，税费及佣金等等高达30多万，自筹资金292万，垫资436万，前期垫资成本每年高达36%，后期降到24%，综合起来垫资利息高达10万元/月，如果按阿里拍卖的日期能成功拍卖，垫资利息就高达100万左右，加上购买的税费，总成本高达130多万，房子拍卖到860多万才能保本，这里面还没有算自筹292万的资金成本。
近两年来，短期消费贷款异军突起，涨幅之猛，远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款，往往都是以首付贷、消费贷，房抵贷之名，大肆进入房地产市场。
过去，丰富的金融工具对投资客而言是如虎添翼。
但现在要注意，翅膀如果插太多，会成鸟人。
再啰嗦一句：一定要合理负债。从财务学的角度来说,一般认为我国理想化的资产负债率是40%左右。而按照湾叔多年的经验，月供不能大于收入的70%，短期借款不能大于年收入的3倍，要在你能还得起的范围内。
07
// 类住宅不能买！
这里说的再明白点：不要买公寓，不要买商铺，不要买办公！
为啥？
涨的不好，流通性不强，资金占比太大，而且，风险极高。
没有名额不是你糟蹋钱的理由！
现在的商铺、公寓、办公，在投资公司的高佣，中介360度无死角的轰炸下，和传销已经没有太多本质区别。尽管深圳今年已经停止批公寓了，不过现在存量公寓还很多，办公还很多，产业办公还很多，商铺还很多，这些坑一不小心就掉进去了！
别的也不多说了，记住三点：
房子土地用途必须是：住宅；
房屋用途必须是：居住；
房子的使用期限可以空白，但是假如填写，起止日期必须是70年。
如果一切与以上内容不是百分百一致的，必须谨慎出手。
08
// 小产权很火！谨慎入场
2020年深圳的小产权有多火？
据图，珊瑚数据统计的26个板块的农民房投资回报率，有5个板块均超过10%。最高的坪山板块，竟然超过了16%！
这张图看的不少人眼红了，为啥，因为深圳商品房的租金回报率都没这么高。
数据统计，深圳商品房租金回报率中最高的也只有2.05%。
更别说，随着近年来随着深圳拆迁进程加快，皇岗、大冲、白石洲……城中村相继旧改，只要倒下一栋房子，就站起来一个亿万富翁。
别羡慕，刀尖舔血迟早舌头被割破。
要知道，小产权房只有使用权，没有所有权。
你懂我什么意思吗？
那个意思就是就算你找了个有钱有颜有料的女朋友，不过人家就是不和你结婚，双方自由恋爱但是对方不主动，不拒绝，不负责，没有这张结婚证，女朋友啥时候想走就走根本不给你面子，而且吧，怀的孩子还不一定是你的，并且你只能道德谴责她，法律没办法制裁她。
小产权房永远不会有翻身之日，可以租但是坚决不能买。
要是想买来赌拆迁，最好上面有人，弄个八九不离十了再买，千万别赔了夫人又折兵。
09
// 深圳的名额能搞到早点弄
深圳现在的房子愈来愈不好买，尤其是名额搞不定是个大问题。
这些年，深圳人为搞名额弄出了不少事儿。
为了打击假离婚，715政策规定复婚或再婚家庭，按照现有家庭住房套数计算。也就是说，结离婚不再追溯三年，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。
为了打击假结婚，深圳又出新规：商业银行将会在办理房贷业务时，通过省级联网数据了解购房人的婚姻情况。
深圳政府为了人民群众婚姻的忠诚度操碎了心。
只不过结婚前，如果有钱，男女双方各自先买一套房，都可以享用首套首贷。如果婚前任何一方名下有房或者曾经有过贷款记录，婚后再买都属于二套，首付高到吓人，利率高到绝望。
10
// 关注房产价值本身
湾叔已经跟大家说了好几年的“存量时代”了，长点记性。
接下来的10年，买房要更加关注房产本身的价值，不要只看价格。远离老破大不好住的房子，不要就行了追涨杀跌，放弃抄底捡笋心态。
11
// 二手房怎么挑？
深圳的房子少吗？
新房少，但二手房多且难挑。
只不过2020年二手房市场的火热已经证明了一点，深圳的阶层轮转，刚需被挤到光明沙井龙岗坪山乃至东莞东莞，而改善的居住消费力醒觉，进入置换大军，他们对房子的目的要求更明确，更理智，并形成一套自由的逻辑：
1）买学区
2）买居住环境
3）买交通买区域
4）买预期
这是当下二手房市场消费力的排序。
如果进入置换或者被打新伤害了想从二手房入手的话，不妨从这四个角度按顺序切入。
而挑选的过程中切记一点，拒绝居住性不强的，更关注具有流动性和现实价值的中心城区。
12
// 学位房有哪些建议？
三个字：排名。
不管师资力量还是说系出名门，最终检验成果的还是中考排名，排名越好，安全系数越高。
网上估算能搜到很多关于学校排名的表格湾叔就不啰嗦了。
不过要注意一点，如果是自己的孩子用学位，要重点关注名校成绩的水分，并且根据孩子的学习能力来选择学校，不要让自己的孩子沦为点招学校四大十大升学榜上的分母和炮灰。
有的钱花出去就没了。
有的钱花出去还能回来。
就看你怎么选择了。
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