#11月财经新势力#

这是熊猫贝贝的第1390篇原创文章：

昨天我发布了一篇文章（中国楼市，一个不显山水但意义重大的动向，新加坡模式正式到来？），说的其实就是深圳在11月9日当天，一口气供应4422套人才安居房，两房户型1957套，三房户型2465套这个事情。

当然，从文章的留言情况和讨论来看，绝大多数人其实并没有意识和体会到我文章标题中“不显山水但意义重大”的定语是个什么意思，或者说味道。

这其实非常正常，如果没有深圳工作生活经验的群体，用其他城市的楼市和房价角度来看深圳的市场，基本上说一管窥豹都很难做到，人不在深圳，没有经历过深圳那种全民炒房热潮的群体，实际上是不可能理解深圳的楼市房产，对于身处深圳的人有怎样的意义。

当然，另一方面，经济大环境因为疫情的冲击承压，众生皆苦，百业压抑，也让很多人戾气持续酝酿，以至于将房产和楼市当作了一个宣泄的渠道，只求发泄，不求什么理性和思考。

都能理解，不能指望普通群体理解奢侈品的底层逻辑，更不能奢求温饱和生存都在承受压力的群体去谈什么格局和未来。

但实际上，说良心话，真正拉开人和人之间现实距离，能够在未来财富状态上处于不同位置，有一个很重要的原则，那就是“见路不走”。

随大流即使安全，但是注定平庸。

无脑喷和跟风宣泄是轻松地随大流的行为，但是这样做对于个人而言，实际上没有任何正向意义和价值，只有在主流舆论和情绪环境中，保持清醒，保持敏感，看清本质，才谈得上看到适合自己，属于自己的方向，机会，还有风口。

上一篇文章，可能写得有些专业，阅读门槛明显，所以很多人还没有耐心去完整看完，就开启了喷子模式，所以这一次，换换风格，接接地气。

这篇文章，就将从一个全新角度切入，再次有深度，有态度地和各位读者朋友深入聊一聊，深圳这一次人才房大招的意图和深层次的市场影响考量。

并对后续中国楼市和房价的一些可能走向，进行明确研判。

当然，以理服人，有些关于房产的极端思维，流氓无产心态，该怼就怼，如有冲撞，那不好意思，这样的群体或许只有在酒桌上去找认可和共鸣了。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

1

深圳楼市不为人知的一个动向：超出绝大多数人认知的这一年

10月，深圳二手房过户量是1733套，其中，成交量最高的龙岗片区均价是44109元/㎡，但环比还是下跌了0.19%。

不要小看了这1733套，要知道，这个成交数量已经很难得了。

在此之前，深圳的二手房成交量已经连跌4个月了，一个月不如一个月，8月深圳的二手房成交量还是1998套，9月就掉到了1730套。

10月的成交量虽然寒碜，但好歹止住了深圳二手房自6月以来的连跌颓势。

复盘一下过往的成交情况，一目了然：

深圳二手房的房价行情，从2021年3月以来，不仅一路跑输十大城市城市，连百城平均水平都跑不过，要说楼市的凉，深圳恐怕可以用极度深寒来形容。

10月深圳房价地图，一目了然：

新房市场，同样萎靡不振：

作为曾经的“炒房示范区”，深圳“刚需多如狗，日光遍地走”。结果谁也没料到，一个楼市寒潮，直接就把深圳楼市干趴下了。

事实证明，真正能调控楼市的，只有经济。

……

现在所有人都该知道，今时不同往日了。

中国人的确爱买房，但爱买房的那群人，也绝不是傻子。

在过去几十年里，我国房价一直在涨，工资远远没有房价涨得快，多买几套房，就能少奋斗几十年。所以，大伙儿都削尖了脑袋往楼市里挤，不挤到头破血流不罢休。

然而，房价只涨不跌的神话，却在2021年那一波楼市寒潮中被击碎。不断下跌的房价，让越来越多的人开始深思，房价是否已经涨到头了？

这样的怀疑是很可怕的，因为中国楼市的信心完全来自于房价上涨的预期。一旦房价停止上涨，买房就成了一笔不划算的买卖——因为国内的租金回报率低得吓人。

租房带来的那点收益，还不如把钱存在银行实在。

深圳楼市的现状应该可以说明，老百姓不愿意买房了，但卖房的人却越来越多了——截至2022年11月1日，据乐有家、世华、贝壳找房、中原等平台统计，深圳全市共挂牌出售房源达到102242套。

深圳二手房的挂牌量，已经超过10万套了！

2021年2月，深圳官方出台二手房指导价的时候，指导价普遍低于成交价，一堆人冷嘲热讽，说官方强行降温楼市，按头降价。

一年多的时间过去了，深圳有些小区的二手房挂牌价，甚至还没官方指导价高呢。

具体的例子不用举出来，在深圳的都知道，不在深圳地说了也不知道，现实情况就是：

深圳有些小区的房价（实际成交价，包括部分挂牌价）已经回到3年前，很多业主都在降价卖房，普宅、豪宅房价都出现了不同程度的下降。

业主们不用官方按头，已经主动降价了！

但是市场表现，给了这些业主非常现实的回应和毒打，2022年10月二手房成交量止跌，这种放以前肯定要大吹特吹的新闻，也无法给事实低迷沉闷的深圳楼市带来一丝丝波澜。

2

三年涨幅归零：“二手房指导价”竟然成了救命稻草？

深圳的楼市虽然低迷，但是精神支柱和价值信仰依然存在，就是各路自媒体和砖家群体口中的豪宅产品。

而这个所谓的支柱，来到2022年最后几个月，也撑不住了。

案例说话，尊重现实：

深圳楼市现在是整体是被扛下了神坛，以前说豪宅抗跌，只有郊区刚需盘卖不动会降价，但是最近，豪宅也开始扛不住了。

深圳著名的网红盘华润城，成交价格跌破10万：华润城二期80.8平的房子9.9万/平成交

前几天，还有自媒体还在说华润城价格回到三年前，看来这一把，三年还要往前了。

从上一套华润城一期二手成交单价14.38万/平跌到10万/平，就用了半个月不到的时间。

要知道，华润城的官方指导价是13.2万/平，位居深圳指导价之首。

这样极具代表性和辨识度的楼盘和价格，出现如此大的波动，在深圳想低调都难/

13.2-9.9=3.3，如果仅仅按照指导价来测算，跌幅达到25%！

好家伙，这一把就跌掉四分之一，25%的价格涨幅，放到深圳，也需要好几年才能实现。

结果，指导价2021年来的，这2022年还没过完，就顶不住了。

就这行情表现，超级网红盘的华润城后续的市场流通价格还能撑得住？

啥叫形势比人强？

这估计不仅是业主关注也是大家都在关注的问题。

没有对比，就没有伤害：

这户型的最高成交价是17.2万/平，成交时间是2021年1月1日（指导价还没出台的时候）。

17万，到指导价13.2，再到最新成交价9.9万，跌了就是跌了。没啥争议。

华润城未来会不会还有这么低的成交价格，还真不好说，毕竟，目前的市场，挂牌价可以无限高，但是要成交，就得低下高傲的头颅，主动降价，可能不会跌到这套房子这么多，但高价反正很难，市场下行的趋势很明显。

这个观点，就是让深圳炒房骨头最硬的群体出来看，也得捏着鼻子认，而不会有什么反驳。

豪宅的涨是上千万的涨，原来跌也是一样。果然有钱人的钱就是来得不一样。

最近深圳本地有这么一个段子说：

深圳楼市的指导价以前被业主认为是坑业主的，现在才知道，是来保护业主的。

可能还真不是段子，是人间真实。

以前炒房大军和各路业主嘲笑指导价，现在觉得，有指导价真好，至少“低于指导价xx万出售”这句话还可以吸引到客户。

包括深圳顶豪代表，全国知名的深圳湾都开始降价了，那么其他也没啥可以幸免的区域了。

这就是曾经中国楼市风向标地位的深圳，戴着“炒房第一城”帽子的一线标杆城市，当下最真实的楼市现实。

3

再谈深圳这一次人才房“大招”：不仅仅是模式，还有更深的意图和目的？

市场情况了解得差不多了，背景也铺垫到位了，气氛也烘托够了，就是这么一个情况。

而就在现实低迷承压的这个当下，深圳放出了人才房大招，恐怕并没有表面上看得那么简单。

1，供应量是亮点：

6个小区，4422套人才安居房，抛开安居君兰湾府的566套是3856套，看上去是非常多了。

但是在这之前，深圳今年的8月份也供应了2897套安居房，10月份供应了1670套安居房。

体量也不少，但市场的讨论热度远不及这一次。

突然就引起市场这么大动静的讨论，其中的原因，可能有两个方面。

一是市场的心态转变了，二手房继续回调，成交继续遇冷，导致准业主们心态比较淡定了。

二是深圳前阵子出了租金指导价，要开始坚定地走新加坡路线的印象烙在了大家的心里。

叠加2022年几轮人才和安居房的上市数量，实际上已经占到深圳二手房市场流通量的10%左右，已经足以对市场真实需求，进行有效缓冲了。

10%的住房供应量，不是开玩笑，饭要一口一口吃。

不过对于蠢蠢欲动，心存侥幸的炒房群体和资金来说，这个量级的冲击，不亚于三伏天掉进冰窟的体验。需求和接盘群体被分流，关注被引导，还炒个啥劲头？

2，价格更是值得关注：

根据深圳住建局网站通告，此次配售共推出安居君兰湾府等6个项目，提供房源4422套，配售均价20520-44900元/平方米，网上申请认购时间为：11月10日9时至11月19日24时。

从价格来看，上述房源的配售均价约为同地段市场商品房售价的60%。部分房源价格甚至能够打到5折左右。可以说非常吸引人了。

深圳房地产信息平台已有五个项目获批预售。除宝安区西乡街道外的安居鸿栖台之外均已获批预售。

此之前深圳并未出现过给这类住房项目批预售证的情况。

、前海、宝安、龙华的好地段都有人才房，例如前海网红盘里面的人才房才5.8万/平，这样的价格出来，没买过房子的刚需谁还想去同一个小区里面9万多10万多的商品房呢？

3，从时机和背景上来看，非常微妙：

在很多人期待放松楼市调控的时候，深圳的楼市大招竟然是为4400多个家庭提供6折“入股深圳的机会”。这显示出深圳贯彻“房住不炒”政策决心和定力。

深圳是中国楼市的风向标。此前的每一轮楼市松动，都带来了房价大幅上涨。这说明深圳市场高度敏感，当然也跟深圳“有清晰产权、完善配套的住宅”高度稀缺有关。

深圳现在的对策是：立足长远，加大新房供应量，让更多愿意在深圳工作的人上车，尽量拉长普通居民的“黄金购房期”。

4，从门槛来看，也非常值得关注：

此次人才房新政诚意满满，不仅量大、而且门槛适中。摇号的方式，也让很多来深圳较晚的人才看到了希望。

说白了其实门槛已经很低了，只要本科及以上学历都可以，而且没有本科学历，符合深圳市需要的产业发展人才都可以，各种深圳评定的领军人才就更加不用说了，申请还能优先。

当然，如果连这个门槛都够不上，也不用抱怨，也该从自身反省一下了，给机会得中用，而不是只知道抱怨环境是不是？

总的来看，深圳这一次人才房加量降价的大招，并不简单呐~

首先，新加坡的房产模式看来是要实施了，人才房会实实在在重新吸引年轻人来到深圳，这是好事，深圳高房价影响了年轻人来深圳，人才房的推出会让更多人不仅来而且愿意留下来。

其次，深圳楼市的高光时刻应该短期过去了，未来刚需房的房价应该会长期被压制，中国人一个特性是，除非收入大幅提升，一般不会去花费更多的钱买房。改善房和豪宅影响会小很多，毕竟人才房要是按照留在深圳的要求，谈不上品质生活，要改善还得找市场，那些资金充裕的人还是会选择市场买房。

再次，深圳需要一段时间去消化目前的混乱，成交短期也不可能走出来，既然没有成交，价格也就无从说起，做好继续过冬的准备。

深圳政府的规划里面，2035年要新增170万套住房，其中公租房、安居房、人才房各20%，剩余40%为商品房。这里面，人才房一年就有2-3万套，是个非常大的供应量，毕竟深圳今年二手成交总量都还没有3万套。

信号很清晰了吧？完全可以说，这次的人才房大招就是一个时代信号：

属于深圳房地产的资产炒作和价格膨胀的时代，谢幕了。

当然，这个观点不求所有人能接受，时间和现实铁拳和毒打，比再有逻辑的文字都有说服力，是不是？

写在最后：

深圳带头，中国楼市卖压集中释放的过程即将全面到来，怎么看？

深圳的大招，是增加了人才房供应量，没有松动调控。

这意味着：北京、深圳仍然是中国楼市调控最严格的两个城市。

任何吹嘘什么北京放开限购的内容，都值得警惕，风太大，别闪了腰。

就算上香港、上海，还有广州都有楼市松动政策，但本质上也是倾向于“自用”和“人才”，“房住不炒、房不刺激”的边界没有突破。

管理层在楼市调控上的定力，不要轻易去胡乱揣摩和猜测，主线要是看不清，盲目跟风，不会有好结果。

深圳的带头意义不用多说，在楼市最低迷的时候，仍然敢于保持较严格调控措施的城市，是最有价值的。

深圳是中国楼市的风向标。此前的每一轮楼市松动，都带来了房价大幅上涨。这说明深圳市场高度敏感，当然也跟深圳“有清晰产权、完善配套的住宅”高度稀缺有关。

深圳现在的对策是：立足长远，加大新房供应量，让更多愿意在深圳工作的人上车，尽量拉长普通居民的“黄金购房期”。

当然，这个过程，也必然会迎来一个卖压集中释放的过程，只不过全国看下来，深圳又一次走到了前面。

泡沫要消化，需要释放内部压力，别的城市视之为洪水猛兽，但是深圳有这个底气，之所以有这个底气，是因为深圳本来就对土地财政、楼市依赖度比较低，而且2022年以来经济走出了调整期，上半年和前三季度的经济增速均位居一线城市第一，GDP增量为TOP30城市第一名。

其他城市不敢去的地方深圳先去，不敢过的河深圳去趟，这就是现实，这就是本质。

如果深圳趟过去了，房地产经济平稳落地，泡沫得到软着陆和顺利消化，那么推广到全国，就是一个必然的趋势。

大道至简，直击本质，言简意赅：对于当下房价和楼市，没有必要那么多的戾气和抱怨，相信国家，看准趋势，对照自身，指导行动，总不会错。

最怕的，就是不知道看清本质和形势，只知道骂和发泄情绪，永远张个嘴等着别人喂饭的巨婴。

以上，就是结合市场，梳理背景，进一步对深圳最新的人才房大招动向进行的

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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