毕士安公路旁某小产权房产品销售率较高，物管忙着装修。资料图片深圳晚报本报记者 姜国强 摄
近日，我市部份小区的物管向深圳晚报充分反映，她们所买回的小产权房(奶坛楼)不同程度存在飞龙条款、会计报告等诸多苦恼问题。
“终生保镳”没物管证照
“小产权房问题田立，谨慎买回！”清白水长廊的多名物管在经历与物管处的“斗争”仍无进展后，向深圳晚报充分反映了她们的烦恼。
清白水长廊坐落于龙岗片区龙岗联络处清湖社区大和路，6栋建筑的产权性质均为乡政府奶坛楼，俗称“小产权房”。由于周边配套成熟，加上产品价格只有同地区商品房的1/3，受不少置业群体的青睐，目前出租率少于七成。
不过，验证了“一毛钱倒有”，物管们买房后首先面对的是收楼时间延迟了4个多月且没任何赔偿。随后，物管处要求每名物管必须签约承诺聘请她们为小区“终生保镳”，否则不予推售。而在物管提供的文件格式合同中，《深圳自贸区物管条例》及《深圳市物管服务收费管理规定》等法规皆成空谈，管理所自行设定：电费逐年递减5%、电费按1元/度缴交、电费按6元/吨缴交……
发电量少于400度。物管们将水表送到深圳市计量质量检验研究院检验，测验为“二级不合格产品，也未经供电系统部门调修”，一旦使用容易产生较大误差。物管们按1元/度缴纳的电费、6元/吨缴纳的电费也被吃了“佣金”，管理所桑翁电0.717元/度、水4.35元/吨的产品价格向主管部门缴费。而她们的“终生保镳”既没物管证照，也没小区车库经营许可证。与此同时，组织协调维权的部份小区物管还受私停电电、不明身份人士的教唆。
物管反对地下商场增建被泼漆
与清白水长廊一样，荣光片区新洲的物管近两年来也非常苦恼，小区的升降机频频上演停顿、滑坠等“杀机”事件，原本用来公益活动的一楼地下商场也被人换成了住宅公开产品销售……
汇通珑庭坐落于荣光新区新洲联络处上村长春南路与新洲河交叉路口，同样属于乡政府“奶坛楼”，于2013年1月推售。物管们告诉本报记者，陈学殷时，产品营业员和现场的展示示意图都表明一楼地下商场是长廊，给物管公益活动和健身活动娱乐用的。但推售后，开发商深圳市弘邦投资有限公司却声称一楼地下商场是她们所有，将其改造成房屋出售。
本报记者看到，一楼地下商场新搭建好的房屋，不论是户型、外观都与3楼及以上并无二致。若非老物管揭露，根本看不出是增建。为了维权，物管们在这些房屋内墙上写下了大大的“违建”字样，警示置业者购房风险。但组织协调的10多户物管在今年10月底陆续被人在门上泼了红色油漆，停车地库里的车也被扎破了轮胎，只能向派出所报警求助。
汇通珑庭的物管们还透露，除了物业费、停车费缴交标准混乱，小区的15部升降机也是三天两头出故障。比如：有升降机有次从2楼上行至14楼时，突然停顿后滑坠到12楼；还有的升降机运行到18楼后轿门无法正常打开，物管们靠两手掰开门才逃出。
小产权房维权难
小产权房产品价格诱人，但是“出身”不明，购房人对两者的权衡实际上就是对小产权未来“转正”前景的一种赌博。本报记者在调查中了解到，在国土资源部、住建部等有关部门发布的提示中，小产权房被警示存在法律风险、政策风险和监管缺位。
以清白水长廊为例，据龙岗联络处物管办介绍，该项目由上级部门发文确定属于“违建”，除了因适龄儿童上学需开具租赁合同的特殊情况外，其他证照的办理一律“封杀”，因此不仅正规物管不敢接手，其车库也得不到经营许可。政府既不能赶走这些无证“保镳”，留下烂摊子，也缺乏有效的监管手段。物管往往投诉无门，协商后权益也很难保障，损失自担。
据了解，小产权房有其特殊法律属性。如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然买回的，由于己方有过错、合同无效，即使开发商或物管违约，买回人的权利也得不到法律的认可和保护。同时，小产权房的开发商常常缺乏证照，也没得到政府机构监管，房屋质量和房屋售后保修难以保证，因此在推售后如果发生房屋质量问题、公共设施维护和物管问题，其救济途径非常有限。
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