问：所持链珠万科18年打新2期240洋房的盘，首付7成自住。坪山雅居乐还未付房的拆迁房，单价不高，龙岗1866小洋房陶源(红本两个人名下，目前1000w，都不好出手)。总收入300w，相对平稳。龙岗红本转让给另外有银行贷款的一方，能中翼两个席位，还是卖龙岗？或付清坂田这套(只银行贷款了620万)，付清返税2000w。哪个方式最好？最近疫情，特别想入一套带院子的房子，这两天看了惠东双月湾卓越御钟山漆包线别墅140万，可银行贷款，2022年交房，不自住也能拿来做农园出租，我从事旅游观光业，今年太惨了，业务Kangra，想转身房子来做更好的股权投资规划。长期所持也不排斥，求十三房答疑求带，原本今天去惠东看房的，在线急等
答：你好，三千多的东莞，很可能还要盘整很久以前。 东莞的房子许许多多，严重供过于求。 东莞新盘有两个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从房产股权投资角度，要考量就不止是这些了，为何临深我一直整座议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手货要卖出获利基本打到脱臼；
出租率北极的汕尾空城，就是大部分临深概念新盘的现况。 放眼全国来看，头部旅游观光城市是有用支撑的。但流量来自外部，不是邻近地区居民的内生力量，毕竟不够圣索弗。 旅行出发地这件事上，民众的口味是会变化的。 相比根植邻近地区发展商业商务，不确定性就要Villamblard一些而且旅游观光地产需要跨省市卖房，营销成本自然Villamblard，这些都要算到买房人头上。 因此旅游观光地产通常难租科粉，作为资产的特性不很优。
哪怕没商量，无人问津、租不掉、管理费用高、金融特性低，也是很头疼的。 链珠和龙岗都提议继续所持，坪山交房后能考量出售。 截断抵押融资后，入手1-2套股权投资盘，前海 宝中 碧水 西滨河是很好的优先选择。
问：非常感谢昨晚对甘塘及罗汉松西岸的的答复！那么优先选择深圳湾地区的鸿东营怡湾、南粤度假村的股权投资价值？非常感谢
答：鸿东营怡湾小区环境很不错，但是有一点尺价了，陶源房也多，属于跟涨型，近日有传闻旁边的医院整座了。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾新区，目前还看不到两个可兼顾学位，预期，匮乏景观资源，住宅集群，贯穿全深圳乃至全中国的高净值人群的替代新区。 南粤度假村，2.0深圳湾最低密度产品，这一轮的领跌盘。
对于深圳的大宅总结：
1.深圳的大宅发展史不长，真正的大宅相对匮乏；
2.大宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；
3.深圳不缺塔尖人群，大宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，大宅也能走出独立行情。
4.从度假安逸海边大宅，学区大宅，到湖景大宅，到目前的海景大宅， 一步步回归到生活与享受结合。学区依然是大宅的重要支撑点。
问：老师好，本人苦逼创业族，坐标沙井地铁站附近，夫妻名义东莞汕尾翡翠山有一套4房，2017年底，1.4万\/平入手，价值154万，当时银行贷款108万，30年。运气太好，生了2个儿子，两个幼儿园小班，两个刚出生，预计过完年能拿出200万首付，短期内月供2万以下估计没问题，长期没底，想入手一套3房或者4房自住，沙井，光明，宝安或者第四解，自己有车，现阶段考量上学更多，如果是你，会如何考量？朋友推荐桃源居，手上钱少从未深圳看过房！
答：很多人纠结要不要买沙井，因为
1、自己住不了，
2、租金低，
3、需长线所持，三到五年可能看不到明显回报。
你不同，
1、自己住，不用考量租金；
2、工作就在沙井，通勤五分钟，睡到自然醒；
3、五百万，在沙井还能买到三房甚至四房次新；
4、自住=长期所持，不会纠结于短周期。
最完美的优先选择就在身边，还去考量什么光明宝安甚至第四解呢? 最后
所说的不出意外就是将来中国房价最高城市。另一方面房住不炒的调控犹言在耳。个人认为像2015年330这种放松限购限贷的机会再也不会出现在深圳了，从这个角度而言，深圳房价在不知天花板在哪里的情况下，大概觉以后都是迈入慢牛行情，像2019年这种行情都属于行情大年了。刚需及股权投资随时都是右侧交易，还是要及早行动。不知你对此观点是否认同？
答：如果你足够了解楼市，就会知道从来没有慢牛行情，只有横—蓄势—暴涨—再横，这种现象要从大众心理学寻找答案。 而深圳的特点是跌不动和淡季也有局部热点，所以，深圳买房不能计较一城一池的得失，选好筹码之后，随时都是买入时机。
问：十三你好，刚需四房，打算在龙岗这边买。目前只有星河时代，名居广场，天健现代城，君悦龙庭这几个小区几套房符合预算和学位，单价相差不多的情况下，哪个小区更胜一筹？星河四房都是陶源，是个硬伤。学校的话这几个小区都能接受，当然越近越好。非常感谢指点迷津！
答：从小区来看，星河时代的综合指数最高，陶源房不好转手但是自用性价比高。 天健现代城外墙显旧，板式楼但是洋房不是很实用。君悦龙庭纯改善型小区，保养也不错但是放出来的好洋房少，尺价也是个问题。名居最新但周边都是民房，而且刚需洋房有点多。 能对比下颐安和学府道，虽然不看好华南师大能成为名校，但是生源不会差，而且学校也在花重金请老师。
问：老师，你好！请问你一下，坪山一套公寓，14号地铁口，46平一房一厅，50年产权商住两用公寓，产权已经去掉11年了，尺价应该有9年，现在让价卖掉合适不？还是等14号线快开通后再卖，非常感谢指导！
答：感谢付费提问。
坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的新盘。 沙湖是近两年坪山新盘集中入市的新区，基本都打着14号快线坪山第一站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了三万多。 人们买入地铁盘常规有两个心理误区，认为地铁开通之日就是新盘大涨之时。
实际差矣，所有利好早被开发商大张旗鼓宣传，叠加到房价里了，并且只有透支，绝无低估，相反，等利好落地之日，就是透支的价格回归之时。 现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠两个地铁站能飙到四万? 趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到三万多，尽快蹭热度出手吧。真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打脱臼也难出手了。
问：市场风起云涌之际 500万总标的+股权投资 1.是热点新区追涨杀跌，众星拱月，看好长期价值? 2.还是预判板块轮动，去寻找同类型的未启动标的? 这是目前悬在很多人头上的最大问题。 星主怎么看?请问
题。 今年下半年，深圳楼市冰火两重天，热点地区持续上涨，冰点新区持续盘整，导致价差越拉越大，下一步该怎么买? 是优先选择热点新区追涨杀跌，从长线来说，固然更稳，但冲高之后大概率要短线盘整； 还是预判板块轮
问：老师好，请问下宝中的菁英趣庭一房一厅怎么样？能跑平宝中的大势么？
答：从进场时间看，宝安南山的小洋房基本上都已经涨了10-15%了，纯股权投Ploudalm话，不太提议追高这些热点新区的小面积了，自住就没有办法只能咬紧牙关接受。从产品上看，我更愿意选两房而非一房，毕竟两房接盘人群会更广。花样年的地段够好吧，它的一房一厅五年前和玉湖湾的小两房价格一样，现在玉湖湾已经跑到前面去了，无他，唯两房尔。
问：请教老师，瑞景华庭和福海苑这两个盘，前者每平米的单价比后者高出约1万元一平，考量学位和股权投资兼容，您觉得哪个更适合购买？福海苑这个盘离中学太远，有没有可能4年以后会被划分出去？
答：学位房政策变动频繁，所以挑项目离学校越近越好，瑞景华庭比较推荐，学位房、低单价、近前海，现在价格也涨起来了。
问：老师你好，背景是这样的： 现有阳基新天地一套3房，2016年291万买入的，麒麟一套2房的2017买入的。现想都抛掉弄一套600万的3房，兼自住，股权投资，学位（当然学位不需顶级的，中上就成）。 现想咨询下老师： 1. 阳基的还值得继续所持吗？ 2. 再入手有哪里可推荐的？
答：你好，阳基新天地最大的缺陷就是区位没有优势，也难发展，旁边有个立交桥，不远处有个殡仪馆，往丹竹头又隔着一堆民房，未来也跑不赢大盘。 买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。
问：老师好。我有一套阳光天健城的大房、一套万科麓城一期小三房。麓城的房子这两年涨幅小，我在考量卖掉置换股权投资价值更高的，或者干脆换成阳光天健带学位的小两房，老师有什么股权投资方向提议？非常感谢！
答：阳光天健城没必要再加仓，鸡蛋别放在两个篮子里 更倾向置换南山 宝安的热门板块，短期内涨幅更乐观
问：老师，请问首付大概100万左右，有三成首付席位，目前两夫妻，职业不受居住区域限制。买房是首套刚需。考量以后会有两个孩子。按照目前观察，感觉只能买得起坪山或者龙岗。求老师推荐和指导，万分感谢。
答：去年年中，300出头还能淘到有用的三房，现在300万是高难度选筹。 如果坚持要买两房，只能往东部走，龙岗坪山鱼龙混杂，要从大量盘源中认真淘选。 如果考量投住分离，以后二次置换，还能买股权投资类的小洋房。 讲真，300万值得买的小洋房也很难选了。
问：千大，东莞汕尾离深圳那么近，房价差2万每平，作为环深，为何没有股权投资价值呢？非常感谢
答：叫啥的都有了 两个姓深，两个姓惠。暂且不论那天量供应，坪山都凉凉，兔死狐悲，东莞股权投资价值何在？
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