“特惠买房”？“半租半买”？云南楚雄面世“民营企业版共计产权房”一时间引发社会关注。
与中央政府共计产权房相同，“民营企业版共计产权房”由地产商和购房人共计，余下产权能由购房人承租采用，后期再按两方合约签订合约买来剩余产权，这种形式，购房人会拒绝接受吗？是否存在法律条文微观的风险呢？
楚雄火速入局“民营企业版共计产权房”
8月1日，云南省楚雄白族自治州人民中央政府正式发布《有关下发促进房地产业平稳健康产业发展的实施意见的通告》（简称《通告》）。《通告》提出，支持房地产合作开发民营企业通过“共计产权”形式产品销售商品房，购房人能meant买来不低于50%的产权，余下产权继续由房地产合作开发民营企业持有，由购房人承租采用，再按两方合约签订合约买来余下产权。
楚雄本次面世的“共计产权房”和此前大家津津乐道的共计产权房相同，传统的共计产权是购房人和地方中央政府共计产权，而本次则是归属于于购房人和地产商共计产权。这意味着楚雄是首个入局颁布“民营企业版共计产权房”经济政策的城市。
广东省城沙尔霍罗德区住房经济政策研究中心首席研究员姚学甲认为，这类经济政策主要是为的是降低购房门槛，而从地产商角度来讲，是为的是加速产品销售。这类经济政策破冰后牵涉的问题较为多。比如，这类房屋最后办理产权证，购房人呢归属于于从地产商手里买来产权，那房屋的性质呢归属于于二手货房？它牵涉的税赋、产品价格要怎样计算。以新房的产品价格定还是以未来的市场产品价格定呢？meant还要颁布相应的实施细则加以明确较为好。
除了楚雄以外，深圳在今年7月就单个工程项目已经入局“中学生专业人才共有房方案”。这一方案由深圳市民营企业人力资源产业发展协进会联合深圳安佳建实业产业发展有限公司正式发布，指的是中学生专业人才与民营企业共计产权，五年后可相互增发。
据此方案，五年之后，如果房价出现下跌，中学生专业人才能选择向民营企业按照市价买来剩下的三分之一产权，搭上资产下跌的“顺风车”；如果五年后房价下跌，民营企业将向中学生专业人才按市价增发三分之一产权，确保中学生专业人才置业安心，安宁。
但是，从破冰工程项目来看，目前唯一破冰的工程项目为位于深圳东莞市的产业公寓楼——朗峻·107数字花园。该工程项目用地为用地，面世50套房源为产业公寓楼，而这类公寓楼、未婚宿舍等非商品房类产品本身在市场上就去化不佳。
产权怎样归属于？怎样进行买卖？
楚雄火速入局“民营企业版共计产权房”，但目前牵涉的交易产品价格、税赋以及meant承租、交易等实施细则尚未颁布。那么，这个“特惠购房”“半租半买”的形式在法律条文微观可行吗？房屋产权又怎样归属于呢？
上海市光明辩护律师事务所罗国兴辩护律师表示：“有关房屋产权归属于问题，既然是购房者按照比例进行买来，那么两方共计的形式为按份共计。房产证上则应由购房人与地产商按比例享有房屋份额，两者分别对自己的房屋份额享有所有权。”
据河南融业辩护律师事务所王海涛介绍，《民法典》第二百九十七条规定，不动产或者动产能由两个以上组织、个人共计。共计包括按份共计和共同共计，其中，按份共计人对共计的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
那么，如果meant购房者需要承租或者转售共计产权房，应当怎样处理？
“针对meant的处分、重大修缮、变更性质等，法律条文规定是应当经占份额三分之二以上的按份共计人同意，但共计人之间另有签订合约的除外。”王海涛如是说。
王海涛进一步补充说：“有关分割，共计人签订合约不得分割的，应当按照签订合约，但是共计人有重楚雄由需要分割的，能请求分割；没有签订合约或者签订合约不明确的，按份共计人能随时请求分割。有关转让份额，按份共计人能转让其享有的共计的不动产份额，其他共计人在同等条件下享有优先购买的权利。因此，对于地产商以‘共计产权’形式产品销售商品房，地产商与购房人同为共计人的情况，尚需细化规范和实践，以防止出现不必要的矛盾和纠纷。”
“购房人是否能够对所购房屋进行出售，需要分情况看待。如果购房人想要对所享有的份额卖给他人，地产商在同等条件下享有优先买来权。如果购房人想要把整个房屋转让给他人，包括购房人针对地产商份额享有的承租权，则需要经过地产商同意，对于该事项转让以及具体承租费用都能在买卖协议中进行签订合约。如果购房人想要在不带任何权利瑕疵的情况下，把整套房屋卖给其他人，那么购房人应当按照与地产商签订的买来协议支付余下产权费用，将房屋完全转为个人所有。”罗国兴如是说。
对于购房人与地产商共有产权存在哪些风险，北京金诉辩护律师事务所主任王玉臣分析称：“从风险角度来看，既然余下产权继续由地产商持有，由购房人承租采用，再按两方合约签订合约买来余下产权，这意味着在购房人没有买来余下产权之前，相应的产权依旧归地产商所有，依旧在地产商名下。如果在这个期间，地产商出现资金问题，或者对余下产权进行抵押，其实都可能会影响到这个房子。比如，如果地产商对应的产权被法院强制执行，这部分产权就可能会被拍卖，进而很可能影响未来购房人对房屋的实际采用，更不用说能否再买来余下产权了。”
罗国兴也表示：“购房人一定要考虑到地产商份额的安全性。购房人以‘共计产权’形式买来房屋，对于余下产权具有期待利益，购房人想要买来的是整套房屋，实际采用的也是整套房屋，也因此支付了承租费用。但是，如果地产商在购房人买来余下产权前，将自己所持有的份额进行出卖或者抵押，购房人对于整套房屋的买来期待将会落空。如果地产商资不抵债，则可能遭受损失，且无法挽回。对于这类产品销售形式，还有很多其他问题需要考虑，能参照中央政府保障性住房经济政策，也能由买来人与房企自由签订合约。诸如，自由份额的交房、房企份额的承租、两次过户手续的办理、承租费用的确定以及支付、税赋的承担等，建议都在购房协议中进行明确签订合约，以免出现纠纷。”
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 王心
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