这都可以（买了深圳小产权房血亏）你真的了解小产权房吗——关于深圳小产权房的来龙去脉！，深圳小产权房合法吗，

9号看房团 2022-12-04 78

何谓"小产权房"——非法律条文基本概念，无规范化表述

"小产权房"绝非法律条文基本概念，因而，现阶段并无统一规范化的"小产权房"表述。起先，小产权房专指在贫困地区集体农地上工程建设的，没有办理手续工业用地、总体规划相关手续或需经国家房管部门颁授产权证件的房屋，但因贫困地区城镇化等其原因，现阶段的小产权房已闻所未闻限于此，深圳的小产权房便与前述其本质上的小产权房略有不同。

深圳"小产权房"答不同——应有尽有

深圳市经历1992年农地统征（原哥伦比亚特区内）以及2004年的农地统转（原哥伦比亚特区外），贫困地区变城市，居民转居民，在此之后已再无集体农地，只是因未前述办理手续征转地补偿金相关手续，导致现阶段大部分农地仍前述由贺村集体组织（现街道社区村企公司）使用及管理，但名义上深圳农地已全部收回，因而，严格说来，前述其本质上的小产权房在深圳其实已荡然无存。现阶段，深圳小产权房可特指需经产权注册登记的房屋，甚至包括已经产权注册登记但被限制确权的绿本房、褐本房等迟滞商品房也被专指为小产权房。

具体来说，从正当性的视角来说，深圳小产权房可分成没有办理手续工业用地及工程建设总体规划相关手续的房屋、已办理手续工业用地及工程建设总体规划相关手续但没有办理手续产权注册登记的房屋，从开发工程建设主体的视角来说，分成街道社区控股公司奶坛楼、地产商向街道社区控股公司买地石庐、居民自石庐。

何谓"发展史遗留下来违规建筑物"？深圳小产权房都是发展史遗留下来违规建筑物吗？

正像前文所说，深圳小产权房应有尽有，就正当性来说，绝非所有小产权房都是违规建筑物。且考虑到城镇化转地等特殊的发展史其原因，深圳区政府对于一定时期的违规建筑物亦给予其正式化的途径，说白了"发展史遗留下来违规建筑物"（以下简称"发展史违章建筑物"）。

根据《深圳自贸区处置发展史遗留下来违规私房若干个明确规定》、《深圳自贸区处置发展史遗留下来生产固定资产违规建筑物若干个明确规定》（通称"两规"）及《深圳市人大常委会有关贫困地区城镇化发展史违章建筑物的处置决定》（通称"三规"）的明确规定，发展史违章建筑物是指1999年3月5日之前或1999年3月5日至2009年6月2日期间违背总体规划、农地等有关法律条文、法规工程建设的各类违规建筑物，在此以后私自增建或增建、扩建的房屋均不属于发展史违章建筑物。

深圳"小产权房"如何处置——区分违规性对症下药

从行政管理方面来说，小产权房按其违规性及违规程度区分处置：

对于绿本房（安居房等迟滞商品房）、褐本房（房地权属分离的房屋）、土改前持有农地房屋契证的房屋，因其绝非违规建筑物，故房屋本身不会存在遭遇行政处罚的风险，但该类房屋被限制市场流通，交易无法办理手续产权注册登记。其中褐本房和土改前持有农地房屋契证的房屋没有办理手续不动产首次注册登记的，可按照《深圳自贸区房地产注册登记条例》及深圳市处置房地产注册登记发展史遗留下来问题相关政策的明确规定完善工业用地及总体规划相关手续后办理手续首次注册登记。

对于已办理手续工业用地及工程建设规划相关手续的无证房屋（需经产权注册登记），亦不属于违规建筑物，可按不动产注册登记相关明确规定完善相应材料后继续办理手续产权注册登记相关手续。

对于没有办理手续工业用地及工程建设总体规划相关手续的无证房屋，属于违规建筑物，细分成发展史违章建筑物和其他违章建筑物。需要注意的是，发展史违章建筑物虽有机会正式化，但在经政府确认产权以前仍是违规建筑物，且绝非所有发展史违章建筑物均能正式化，往往需要区分其违规程度，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处置，只有符合确认产权条件的发展史违章建筑物才能核发不动产权证书。

经2002年及2014年两次发展史违章建筑物普查注册登记，深圳部分房屋已处置并发放绿本产权证，但因普查注册登记推进难，暴露问题多，仍有绝大一部分房屋经普查注册登记后仍处于待处置状态，需待进一步明确有关政策。

现阶段，深圳区政府印发的《有关贫困地区城镇化发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑物的处置办法》，已经明确公共配套类及产业类发展史违章建筑物（厂房、仓库等生产经营用房及用于商业批发与零售、商业办公、商业服务等商业、办公类用房）的处置政策，该类发展史违章建筑物除依法应予以拆除或没收的以外，其他在按明确规定标准补缴相应罚款及地价后可核发产权证。而住宅类发展史违章建筑物的处置政策现阶段尚不明确，政府仍在研究中。

从司法实践方面来说，法院在处置小产权房相关纠纷时，亦按其违规性及违规程度区分处置：

对于绿本房、褐本房、土改前持有农地房屋契证的房屋，以及已办理手续工业用地、工程建设总体规划相关手续的无证房屋，因其绝非违规建筑物，只因暂时无法办理手续产权过户注册登记而存在合同履行障碍，从引导诚实守信社会良好风俗的视角考虑，现阶段，深圳法院对于该类房屋有关合同的效力一般予以认可。

对除此以外的违规建筑物，因深圳市发展史违章建筑物的处置政策尚不明确，且深圳小产权房体量庞大，交易市场活跃，考虑到前述情况，法院现阶段对于需经政府处置的违规建筑物所涉纠纷，涉及房屋权属问题的，法院一般不作实体处置，裁定驳回起诉。