去年的深圳冬天，不光热。

我跑到车妈祖庙，想去两个低空咖啡店聊聊天。但，咖啡店出人意料地经营不善了。

唯有2点半，我明目张胆在深北路享用骄阳的电磁辐射。找寻两个能安家的咖啡店。

一趋弱，看见了太阳城湖的两排大楼，aes的是“社会财富中心广场”。

嗯，这是以后1000万跪的深高文凭争拗房众所周知。一幢长着写字楼外形，但部份篦齿产权的楼，却始终以“两类点数”，跟写字楼那样，享用着深圳4大高等学府众所周知深圳初级中学的升学点数权。

在中介网路上，社会财富中心广场平均值离岸价10要是平，远超深圳写字楼平均值值。

在坂田市中心区、天河城，峭腹文凭房的二手货写字楼，挂3、5万总价的都有。

01

715宏观调控，暂还更惨太阳城湖两根镰叶

深圳715房价新规后，许多自媒体欢庆着报导：深圳房价均告而降，六天上升几百万，即使上百万。

但，我在博客发了两个进行调查，网民意见反馈太阳城湖房价还挺着，没汝愚。

这说明，太阳城湖业主对宏观调控不敏感，只是对文凭点数敏感。

两个点数类别降级，可能导致房价均告而落；但，宏观调控来了，大家都会观望。毕竟，在幼儿园公转私之后，一套房子对文凭的锁定可能都9-12年（幼+小+初）。

理论上，文凭房都是长持投资，都不搞短线投机。

02

卖太阳城湖，才是心中隐隐的痛

天气太热，我又去了两个开了都市阳光写字楼楼里的咖啡店。

排电梯排了20分钟，咳，车妈祖庙人气是这么旺。排地我更不想把公司搬到车妈祖庙来。呵。

但，这个居民楼里的民宿style的咖啡店，这个下午都被book满了。被2个小团队包了。阳台又太热，只适合晚上、不适合下午。

都市阳光，是车妈祖庙片区，少有的带初级中学文凭的混住写字楼。但，其实也蛮多公司、服务店，居住不纯粹。

曾经，都市阳光是滞涨与大势的。2016年的售价也就5万多。因为讨厌这个涨速，我两个同学咬着牙在那会儿把一套3房按500多万卖了。

而2020年，史上最严的715新规之后的都市阳光的放盘价是这个样子的：3、4年过去，3房涨了个3、4百万。

虽然那会儿我也觉得同两个楼层，又有居家、又有公司很是烦人。但，只需要初级中学这个文凭撑腰，都市阳光还是在涨。

而且，周边的房价是这样的，包括很老的老破旧！

怎么老破呢，看看这个几近10万的安华小区，几乎是工业区宿舍！

03

太阳城湖-车妈祖庙，10年来就没停过

了。

然后，2020年，715新规以后的价格是酱紫的：一涨是大上百万！

太阳城湖是2000年左右，开发起来的两个板块。对比天河城和罗湖来说，是很有规划想法的两个地方。

中间，七七八八经历过2004、2008、2015、2017、2020几个房价宏观调控和拐点。除了2015年，其他都是对房价打压的拐点。

但，太阳城湖从6、7千块的总价，始终扶摇到现在的15-20万价区。

当年4、5千块的车妈祖庙，则扶摇到现在的8-12万价区。

敢于持有太阳城湖-车妈祖庙，才是睿智的中产不是？

04

太阳城湖是全优大学区，趋势停不下来

都在担心，以后文凭房改革，普遍变成大学区、共享学区：划两个更大的范围，几所学校一起来招生。通过点数分数分流，通过摇号分流。

然后，太阳城湖许多楼盘的家庭的孩子，就不能保证入读初级中学，或者荔园小学。

我觉得，大学区改革，肯定是个大方向。但，深圳的大翠竹（湖贝）、大天河城、大太阳城湖、大景田、大石厦、大莲花、大高新南、大宝安中学、大红山、大白石龙这些，是不太怕大学区制。

因为，这些地方的学校组合，大部份是“1梯队+2梯队+2.5梯队”，哪怕最不具热度的某个学校，在全深圳来说都还是不赖的。

在太阳城湖有房，最不济的担心，也不过是分流到教科院的学校。怕啥子。

2020年太阳城片区初一报名-点数分流情况

高级：录取581人，分流428人，点数98.7；98.2以上到侨外，按二三志愿分流，剩余到教科院附中。福外北校：扩招2个班，录取596人，分流181人，点数82.6；81.7以上到科技，按二三志愿分流，剩余到教科院附中。

附一张网路上流传的据说是2019年坂田初中分流情况图片。其实整个坂田也就实验、高级2个点数高，两个99分、两个98.7分。其他高等学府多是7、80点数，深户+独生大概率能录取。

而小学文凭，因为扩招和新建高科技预制学校的原因，点数并没想地那么高。坂田最好的3个小学板块，也只有荔园本部、百花小学、园岭实验3个学校点数超过90分。点数7、80分的，大部份有房户都能上的。

对比完坂田区2020年各校小一、初一的点数分流情况，回头咱们继续解构太阳城湖的细学区组合。

太阳城湖中区组合（农科）：深高级初中，东海小学（深外）+荔外西。

太阳城湖西区组合（竹园）：深高级初中+教科院初中，教科院小学。

太阳城湖东区组合（水榭）：明德初中+福外北初中，荔园东+明德小学；

太阳城湖北区组合（侨香）：深高级初中+侨外初中，红岭小学+侨外小学。

太阳城湖南区组合（车妈祖庙）：深高级初中，下沙小学。

借用一张来自家在房网“家在深圳-文凭房论坛的图”，大家能把楼盘和对应的房源和价格情况看得更清楚些：单房最少400万起跳，2房3房基本千万起步。

05

看上深高级，这样买房才对

深高级的学区，前面也略为提到，分为北区、中区、东区、南区、西区。

也是侨香、农科、水榭、竹园、车妈祖庙5个大地方。

房价范围是8-20万之间。包括次新盘、豪宅、老破旧（棚改概念）和写字楼。

面积以3-4房为主流，小户型有、其实占比不多。太阳城湖小户型比大翠竹、大天河城少多了。因此，太阳城湖的总价门槛很高。这才把需求，挤到公寓或写字楼里去了。

非“双写字楼”（用地+用途）的点数，芳姐始终认为是两个风险。以芳姐这种“万事稳为上”的性子，芳姐自己是不会买非双住类型的。

芳姐觉得天河城的小户型、石厦的小户型、翠竹-湖贝的小户型、景田的小户型，挺好的，都是入读不错的学校。

而且，按这些小户型的价格，也足够在龙华白石龙上车深外龙华分校的1-2房。没必要堵在太阳城湖-车妈祖庙的“非写字楼用地或用途的房”里。

当然，这是青菜萝卜的事。

然后，芳姐自然觉得太阳城湖核心板块，农林的那些豪宅都很好。即使，次一级的香珠、香荔、俊安花园这种也都很好。一次性解决优质幼儿园、优质小学、优质初中，一拿是10来年，根本是穿越周期的长线投资。怕什么宏观调控呢。

大学区怎么调整，也不大可能把农科这个附近的文凭给干掉的！深高级的3个校区、荔园西、东海小学可都在这里。

如果希望门槛略低或者房子新一代，安托山也是很好的选择。这一块有已经不错的侨外，及2亿资金建设的红岭小学。只要房子买得早，点数上高级初中的概率还是很高的。要是挤到侨外、红岭深康，也是二梯队里的佼佼者。

竹园那一块的几个楼盘，很怕被教科院统筹了。但，我觉得，连车妈祖庙、写字楼、非双住类型都没被划走，竹园（建业、香山美树）的高级点数权被划走的概率不高呢。

竹园板块的优势是近山姆、有儿童公园，但楼盘品质比农科、安托山弱一点。可是，比车妈祖庙还是好许多。竹园小区、建业小区的旧改、棚改也是在路上的。

06

太阳城湖还在蝶变，金融+文化CBD路子

太阳城湖板块还没建完呢。

主要的空地是农科中心（升级）、高尔夫球场（拆建）、太阳城湖度假村（拆建）。这3个地方，也都是这2、3年动起来的。未来一堆地标，都建在这儿。

太阳城湖临近深北路，定位是金融CBD，已经有招商银行坐镇。车妈祖庙呢，则是深圳3大科技中心众所周知，融合了南山科技园、坂田天河城的综合优势，软件硬件产业都有。

地标呢，放几个效果图，大家感受下！未来不比深圳湾、前海少太多。

715新规，是对投机炒作的勇敢刹车。房价去泡沫，咱们深圳人才敢长期持有深圳房产。

715以后，太阳城湖能不能买，当不当买，大学区点数变了怎么办...，这些问题，希望大家从“投资城市、占位资源”的角度来思考。

以后的房地产投资，都是长线投资。而太阳城湖，是两个9-12年文凭锁定的优学板块，一旦拥有、是锁定长期红利。

芳姐投资理念

粤港澳大湾区时代，科技是最大突破力。

先占位深圳核心，进阶优质文凭，再跟着轨道交通进驻大临深！

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图片来源：爱住家、百度、家在深圳

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