楼市调控后，越来越多没有名额，首付和税费提高。近期经常有网友问，回迁房怎么样，交易有什么风险？ 没名额能不能买？
其实早在2017年就有关注，当时最早是平湖特别是不要名额回迁指标，被投资炒高，典型白石洲由去年中的5万多，现在是8万多，只看到收益，但这其中的交易流程、风险，并不了解。
本篇主要给大家做个普及，包括回迁房市场如何？指标房为什么不限购？有什么交易流程？购买风险又有哪些？
深圳可供开发土地越来越少，老城区旧小区和农民房多，可供开发的空地少，基本都靠城市更新来洗白，再提升片区面貌，还有公共配套，比如道路、学校，商业。
有住宅旧改、棚改，通常就都有回迁房！
加上7.15新政，限购、限贷的门槛持续提高，回迁房有差价空间，促使相当一部分群体转而关注了回迁房，特别是外地的一些群体。
一、关于回迁房
回迁房其实是一纺统称，由来是拆迁补偿的房子，但是不同阶段，风险和价格也不同。
回迁房的房产证：市场商品房，该业主通过市场拆迁补偿取得该商品房。
交房办证后跟商品房一样是红本商品房，只是一个是通过跟开发商买过来的，一个是通过拆迁补偿来的。办证出来后，就是红本商品房，可以正常出售。
为什么有人买回迁房？
利润差、指标房还不要名额。但是，回迁房都要全款买，不能贷款和杠杆，适合有钱、有资金。而刚需首套，有3成名额，肯定优先买住宅商品房，本身钱不多，能贷款30年就贷款。
二、回迁房的两种类型
（1）回迁指标：拆迁阶段，买的是补偿给回迁户的指标（不要名额），等建好才有房
（2）集体分配回迁房：分配给集体，交房办证前还能更名（要名额，比如豪方天际）
（1）指标房：
① 指标房为什么不限购？
买村民的回迁房指标，直接跟开发商签补偿协议，回迁到买家名下，所以，优势不限购。
指标房其实是目前市面上所指最多的，特点不要名额，有资金想投资住宅，外地客户想买深圳的，会选择这种指标房。
旧改多的地方项目就多，龙岗坪山，龙华宝安旧改较多，南山也有少量旧改拆迁。
卖指标房，通常是业主补偿面积多，或者急用钱。
价格相比周边二手房5-7折左右，每个月还有租金补偿。根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格为什么东莞东莞那么多小产权越高。
不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。
② 指标房的交易流程
指标房的交易，通常是看好项目，跟开发商签《回迁补偿协议》，补偿的细节都在补偿协议里面有约定。
旧改签约流程、交易流程都大同小异，不同项目的补偿区别，主要体现在补偿协议里面。
③指标房注意风险
最怕钉子户，签约不下去；还有开发商破产，烂尾
所以
1、有没有立项，签约进度、权属人有多少，钉子户；
2、开发商资金实力、品牌，有没有旧改案例；
指标房，其实最担心是进度，也就是拆迁周期。
（2）集体分配的回迁房：
分配给集体，交房办证前还能更名。比如南山豪方天际，早已没有；沙井博林君瑞还有少量，价格水涨船高。南山临海揽山，之前说可以有，迟迟没开卖。有人看到买豪方天际的赚的多，想吃肉？确实75平3房当时500万不到，现在900万了。不过，疏不知，当时敢买的，也不知道什么时候能办下证来。
流程是全款先买，出证后再抵押，办证时间如果拖很长，前期的资金成本也高，随着办证时间确定，价格也会水涨船高。
南山豪方天际这波涨幅高，还有一方面原因是南山的学位房，去年普遍全涨带动。南山教育集团基本覆盖2/3楼盘。
三、总结：
目前市场上主要有两种回迁，都是要全款！
一种就是拆迁指标，不要名额的，越前期价格越便宜，签约刚开始最便宜，越到后期价格越贵。
另一种就是集体分配的回迁房，办证前能更名。要名额，通常已经建好，没烂尾风险，差价相比新房空间较小。
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