1、什么是拆迁房？什么是回迁房？什么是指标房？
拆迁房指的是，这个区域在城市更新范围内但是（一般是独栋农民房）很多客户会问这个是不是村委的，一般村委的统建楼都是不会拆的（除非是早年间的老村委房），这总房子一般都是城中村农民房 ，刚需客可以购买，因为这总拆迁房一般周期都在5年以上，有的可能要10来年，这总房子价格相对回迁房，回迁指标房，便宜很多很多，初级投资客，打算长期持有的可以入手（建议购买历史遗留，或者两证一书的）
指标房：回迁指标房，深受高段位投资客喜欢，回迁指标房我们正常购买一般是通过两个途径。
第一：开发商已经签约完成本地村民的，农民房赔偿给本地村民的回迁指标房，有的部分村民，手上指标比较多拿一部分出来卖，卖家和买家签订房屋指标转让协议，去开发商那边过户就可以了。
第二：和开发商直接购买，这总情况一般都是小开发商，现在城市更新资金压力都很紧张，一般小开发商为了回笼资金，会提前卖
这这回迁指标房，一般价格都是商品房，2\3且购买的时候需要一次性付清，到交房还需要3年左右时间。
优势：购买此类房子不受深圳商品房的限制，不管你有几套商品房，都可以无限买，打新打不到，没有名额的，可以考虑。
不足：购买需要一次性付清，资金压力大，是期房你并不知道你的房子以后户型咋样，时候是自己喜欢的，三如果你买的是绿本的指标会牵扯二次过户，有点麻烦。
回迁房：回迁房指的是拆迁本地村民的农民房赔付的房子，在早年间回迁出来的房子有的是绿本的小产权房，但是现在很少见了，现在回迁的都是商品房，这总房子需要名额，且需要一次性付清。
这几类房子都是深圳这边的特色，拆迁房 ，回迁房，这两年兴起的，受益人群也是比较多，如果你是小白连小产权都没有买过，就不要建议入手了，伴随着深圳的发展，未来会有更多的城市更新，且加上政府层面上的监管，未来可能回迁指标房都很难买到，所以有需要的，经过学习过这方面知识的，可以入手，赶上时代红利。
以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。 业界最近推出了多个项目的回迁指标房。市场反响热烈、购买热情高涨，但由于房价太低，利润太高，有一些投资者内心充满疑虑，这时非常正常的反应。
五、回迁指标房交易安全吗 房子交易百分百安全，回迁指标房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。
第一当然要和村民（业主）签合同，第二要和开发商签合同，第三要在开发商备案，第四在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。
六、投资回迁房买的确定是商品房吗? 确定是百分百的商品房，这种案例并不鲜见，早就普及整个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁指标房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。 因此，业界才大力推荐。但请朋友们放心，凡是经过政府获批拆迁旧改的、所有区域的回迁房最后在交楼时都会变成正规红本商品房，这是常识问题，不必担心。
七、回迁指标房这么赚钱，村民为什么还要卖呢 拆迁、建设、回迁是需要时间进度的，拿到房快的三年，如今普遍四到五年，有些村民手里有大量回迁房指标，但是目前缺钱、需要用到钱，缺钱用的人等的来吗？很明显，那是等不来的，所以手里回迁指标才拿出来卖，回笼资金也快，如果立马能拿房，就不会拿出来卖了，这样各位投资客户又少了个投资渠道，懂的人自然懂，投资讲究就是把握机会。
八、回迁指标房价格会不会很高 回迁指标房价格基本是周边房价的6折左右，有些比商品房还贵，价格看回迁指标房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。
九、回迁指标房投资周期大概多久 周期在3-5年左右，根据拆迁进展不同地方周期不同。 十、回迁指标房是否限制名额？是否限购？ 仙桃小产权房的质量怎么样 不限购，不限制名额。
十一、回迁指标房投资成本大概有多少？ 150万起~不上限，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！ 十二、回迁指标房利润有多大？ 利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁指标房只是解决一个购房名额的问题，但有些地方的回迁指标房利润就能达到一倍至两倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多（关外）。 十三、回迁指标房还有什么补偿没有？ 每月每平方还会补偿30-100元每平米的租金补偿，还有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等。 十四、回迁指标房确定是住宅吗? 确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁安置补偿协议】合同中都有明文规定，毫无争议可言。
十五、回迁指标房确定能过户到我的名下吗? 确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是开发商与散户买家签署拆迁安置补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。
十六、回迁指标房户型怎么选? 户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买大三房则选100平米左右，届时等户型公开后再来挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如106或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。
十七、回迁指标房朝向与楼层怎么选? 目前不确定那个朝向与楼层，待交楼时与众多的回迁户进行统一选房，采取公开、公平、公正的抽签形式进行，完全靠运气，运气好抽到朝南的则会比较值钱，至少比市场价会高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意见，城市更新旧改的回迁房就是这个游戏规则，你既然选择了购买旧改回迁房就得接受。
十八、回迁指标房如果烂尾怎么办? 城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。 其一，品牌保证，信心标志。你有听说过佳兆业、华润、恒大、星河、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不梁看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。 其二，旧改回迁指标房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万，就怕万一，万一开发商中途出现了资金危机怎么办，这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。否则，回迁户村民一闹事，当官的日子就不好过了，维稳是一项政治任务。因此，在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁指标房根本不存在烂尾的可能性。
十九、回迁指标房如果合同期内交不了楼怎么办? 交楼一事确实不能保证百分百，即使去买市场上的新房，发展商也不能保证百分百交楼时间，要么延迟，要么提前，这是很正常的现象，这点务必理解。 但是，延迟交楼开发商的损失比我们更大，我们只是小投资，开发商才是大投资，试想，几十个亿投下去了，如果开发的时间周期拉长，那开发商的财务成本将陡然增加，要知道，任何开发商都需要快速销售，快速回笼资金，减少财务压力。另外，本地的回迁村民也会找开发商的麻烦，根本用不着我们这些小众群体的投资客户出头，村民是占有回迁房数量的主体，他们比我们更急，会监督好开发商，再说，旧改房政府也占有一定的比例。因此，不论从开发商本身的利益出发，还是从回迁村民的利益出发，开发商都有迫切加快工期的需要，不可能为了我们区区几十上百户回迁房的投资客户去拖延交楼时间。 要知道，开发商、村民、政府、我们四方是一条船上的命运共同体。
为什么会有回迁市场存在？
城市更新进程中决定了回迁安置房流通的市场存在。
实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式，其一是货币补偿，即钱偿；其二是产权置换，即新建物业置换现有的旧物业。
买拆迁房买的是什么？
本质上客户购买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”。或者小产权房，旧改赔商可能性高，棚改与土备赔小产权房高，主要在土地出让金问题谁出。
买拆迁房的手续、乡镇小产权房怎么申请房贷主要流程是什么？
跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。凡是不能签约的其它拆迁房都只能叫准拆或意向拆迁房
是否限购、是否限售、能否贷款？
不限购，任何人可买
不限售，商品回迁房取证即售，小产权回迁房随时可售。
不能贷款，拆迁房因为是客户直接向私人购买，所以不能贷款。
如何选房，客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办？
开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，大多采取公开、公平、公正的抽签形式。
《拆迁补偿协议》都有明确约定。
回迁房的建筑质量如何？
回迁房无论回迁商品房还是小产权，建筑质量与同一个小区的其它商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。
怎样保障拆迁房交易安全可靠、没有纠纷？
客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等等问题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订，由市场主体信用背书且报送更新局，国规建发改。
回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出？
当然能，回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制。
回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗？还是市场商品房价？
目前深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两张情况，第一是按照市场商品房指导价登记；第二是按照成本价（包含地价、建筑装修等全部成本）登记；具体何种方式，由开发商定夺。
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