在不动产进行买卖过程中，小住宅产权房几乎没有消费市场空间可言，但为何总没人喜欢买？我们戊日和笔账：在同卫星城、同地段的条件下买100平占地面积新房子，商品住宅总价2万总定金200万，小住宅产权楼价格应该4000-6000元，总定金60万。两者对比，如果是你会选哪个买？
随着廉租房消费市场需求不断增加，衍生出多种不动产类型，除商品住宅外，还有保障房、库伊扎县、租赁房等，之所以重点提及小住宅产权房，究其原因根本，是这类新房子太多了，而且商品住宅价格相对过高，大部分人负担不下，对于初涉房价的买房人来说，经济能力有限，又不愿过长等待，所以小住宅产权房无疑成了“明智选择”。在这些人看来，无论是商品住宅还是小住宅产权，只要新房子没见识人，都是好归宿。
有句话说得好“便宜没好货”，小住宅产权房这么廉价，究竟能否购买和所持呢？
所谓小住宅产权房，也称为无住宅产权不动产，指的是在贫困地区自发性农地上工程建设的住宅，没有办理相关证件，未缴纳农地出让等费用，其不动产证不是由国家房管职能部门颁授，而是由乡政府或德清单位颁授，亦称“乡住宅产权房”。可能没人会疑惑，既然有住宅产权那就说明受法律保护，为何还没人说小住宅产权房无法买？实际上，从《卫星城房地产业安全法》可知，只有县级以内的房地产业管理职能部门才有核准、发放不动产证的资格。换句话说，很多小住宅产权房所持的村县区不动产证，在住宅进行买卖上得不到认可，甚至后续还可能出现纠纷、拆迁古人云等各方面问题。换言之，德清农地是归属于自发性的，不允许居民个人私下进行买卖，工程建设。
先说答案：楼价太高，或者更具体一点是“挣钱”。随着卫星城化两极化推进，大量的贫困地区人进入卫星城，这些人的第一消费市场需求是居住，如此一来，就引致卫星城廉租房短时间内向消费市场需求端倾斜，时间一长就难催生楼价上涨，事实证明，过去二十年正是因为供应量不足廉租房总价一路高歌，从2000元涨到10000元上下。住在卫星城邻近县区的人看到了“新机会”，于是把自家自发性土地的新房子推倒，重建了更多的新房子，自己住一套其他的低价对外销售，岂不是很挣钱？
深圳是典型的一个例子。据不完全统计，深圳违规建筑约40aquatic，占地占地面积达4.2亿平方米，占全区总占地占地面积的49.27%；中信证券也曾对深圳开展过调查，居民自发性经济组织自建、合建房的规模，在2013年已经占到全区整体廉租房规模的60%以内，9年时间过去了，这个比率至少也在50%以内。当然了，深圳本身可开发农地少，人口流入多，致使楼价高度常年排在全国第一列，房价有任何风吹草动也难影响到该地消费市场。
比如深圳成交价格调控收紧后，不少热门小区的基本价格两极化比原来低了20%-30%，同时银行也要按基本价格放贷，引致成交首付额极大提升。自那以后，成交消费市场持续低迷，小住宅产权房却突然伤风败俗，媒体走访的小住宅产权房涨幅最高已经超过50%，部分均价超过了5万。所以21世纪经济报道，龙华区住建局正式发布通告强调，小住宅产权房归属于明文禁止进行买卖的房地产业，各地产中介机构不得代理销售，以及为小住宅产权房进行买卖提供经纪服务项目；与此同时，该地房地产业中介协会就正式发布《关于切勿为住宅产权不明晰不动产提供仲介服务项目的郑重提示》。
可见，无论是轴果还是买房人，相对注重卫星城邻近的小住宅产权房，除价格低廉，潜力较大，长期内不会有下滑的可能性外，轴果也期望能转正获得更多的收益。
其实像深圳这样的高发达地区，小住宅产权房都能达到一半的廉租房比率，更不用说其他三四线卫星城了。对此，如是研究院曾发过一组数据，小住宅产权房占地面积高达70亿平方米以内，是城镇廉租房体系中的重要组成部分，占比仅次于商品住宅占地面积(占比38%)。
尽管如此，贫困地区农地仍然是归自发性所有，不同于卫星城农地可以直接入市进行买卖，贫困地区县区的农地都要通过地方征税，变成国有农地后才能上市进行买卖，换句话说，没有经过征税，贫困地区的农地性质就没有改变，那些在自发性农地加盖住宅再出售的做法，是不被肯定的。可以看出深圳喊停小住宅产权房，是对全国起到引领作用，在那之前，自然资源部也在《关于加快自发性土地和自发性工程建设工业用地使用权流转注册登记工作的通告》重申：小住宅产权房等无法通过注册登记将违规工业用地合法化。
看到这里，无论是从“农地出让”还是“不动产使用权益”的角度看，小住宅产权房似乎都不具备工程建设和进行买卖的权利。那小住宅产权房会“全面取消”吗？如果根据规定，那大概率会是拆除。正如央媒在《国家禁止小住宅产权房工程建设和销售，为何屡禁不止》中提到，小住宅产权房是国家始终禁止建造和进行买卖的不动产，然而不少地方依然进行进行买卖。“为何屡禁不止”是央媒对这类不动产结局的高度概括。
但在房说君看来，究其原因根本还是卫星城楼价畸形化引致，如果房源供应正常，每个阶层的人都住得起，就不太可能发生这样的情况。所以对于小住宅产权房的结果，是“全部拆除”还是“有序转正”？此前全国自发性土地和自发性工业用地使用权流转注册登记时，指出各历史阶段颁授的自发性土地和自发性工程建设工业用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产注册登记消费市场需求的，完成地上住宅补充调查后办理注册登记。
房说君有话说，可以说，未来自发性土地、自发性农地还能通过流转方式完成使用权注册登记，前提是必须严格遵循“一户一宅”的原则。所以小住宅产权房因为违规工程建设，既无法流转注册登记也无法入市进行买卖，绝大多数可能变成“历史遗留问题”这样的结果。对于买房人来说，随着消费市场走平，无脑买房的时代已经过去，如果还执着于便宜的新房子，可能会面临贬值潮，这点买房人需留意。
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