“72平两室两厅，全款24万就可以安家南宁”
“青秀区才卖5998一平方，首付7.9万入住富人区”
“楼价回到10年前，南宁兴宁区，现房，4800一平！”
……
近日，抖音短视频平台上突然出现了一波卖房视频，销售部分南宁市的房产，但价格异常地低，吸引了不少网友的关注。
诱惑背后暗藏玄机
低价房可能为“小产权房”
辟谣君点开视频，发现大部分视频都是在一段简单的楼盘大景视频上加上了突出展示极低售价的配文，并以南宁楼市“大降价”“崩盘”“凉凉”等夸张的字眼吸引眼球。
而部分视频发布者在评论区回复网友提问时，直接表明视频中的房产是“安置房”。
看到这里，很多有网友就有疑问了，会是“小产权房”吗？
什么是“小产权房”？“小产权房”泛指在集体经济组织产业或住宅安置用地上开发建设的住房，在产业安置用地上建设的俗称“三产房”，在住宅安置用地上建设俗称“拆迁安置房”。
还有一种情形就是楼盘还没有开始建设，也没有取得商品房预售许可证，“投资方”就打着“商品房”的旗号进行宣传、销售，其宣传即将建房的土地可能是产业安置用地、住宅安置用地、工业用地，但均不属于可以合法建设住宅的用地。
在产业安置用地上
建设成套住宅并销售
属于违法行为！
答案是否定的。
目前南宁市的住宅安置用地大多数属于集体拨用、国有划拨性质，集体土地性质的拆迁安置房为不能上市交易的产权房屋，国有划拨土地性质的拆迁安置房为有限制条件上市交易的产权房屋。且根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市拆迁安置房建设销售管理暂行办法>的通知》（南府发〔2008〕46号）“被拆迁人购买安置房，取得该房屋所有权证书不满5年的，不得直接上市交易”对拆迁安置房上市交易的规定，南宁市大部分拆迁安置房均未达到上市交易的条件。
购买“小产权房”有风险
购房者需注意识别
购买“小产权房”存在哪些风险？01无法办理不动产登记住宅用地上建成的房子，房地产开发商是可以分户办证分割出售的。而集体建设用地上的房产不可以向集体组织以外的人转让，购房者无法办理不动产产权证书，合法权益不受法律保护，未来在落户、入学及遗产继承时由于缺乏产权也会遇到许多麻烦。
02可能会导致财产损失等问题在集体建设用地上的房子，由于没有机构可以监控投资方的资金使用情况，项目基本无法办理按揭贷款，因此集体建设用地项目很容易出现中途停建、项目烂尾的情况。
例如“开发商”资金断链跑路，甚至有的所谓“开发商”一开始并不打算建设住宅楼，以“预售”“小产权房”的名义圈钱敛财后跑路，导致购房者蒙受巨大经济损失的情况也并不鲜见。
03“买房”实为“租赁”同时，“小产权房”不能买卖，购房者以买卖的形式支付款项后，实际取得的是房屋租赁使用权，一旦在《合同法》规定的租赁合同最长期限20年后，集体组织与投资方发生纠纷，购房者的权益很可能受到损害。
04购房者不能“贷款”或进行上市买卖“小产权房”不能办理不动产产权登记，因此如果要办理抵押贷款银行不会通过购房者的申请，法律上也不允许上市买卖。
05涉及拆迁则难以获得补偿由于“小产权房”的土地及房屋权利人仍在集体经济组织名下，如涉及拆迁或其他纠纷，购房者无法获得相应的补偿，甚至有可能房财两空。
购买“小产权房”有风险，市民朋友购房时需擦亮眼睛！如何识别“小产权房”？（一）价格明显低于市场价
房地产开发商通过合法途径取得住宅用地需支付土地出让金，而集体建设用地的“投资方”是通过租用的方式取得建设用地使用权，支付的是租金而不是土地出让金，不拥有土地的产权，前期投资也较少，因此价格较低。南宁市商品房整体均价每平方米早已破万，“小产权房”价格基本是四五千元一平方米，明显低于商品房的市场价。
（二）“五证”不全
“五证”即《不动产产权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。合法合规的住宅上述“五证”均齐全。一般来说，楼盘若取得了《商品房预售许可证》，则意味着其他“四证”也已齐全，该楼盘是合法合规的，市民朋友可放心购买。此外，还可根据“五证”的具体细节判断楼盘是否为“小产权房”，具体如下：
1.《不动产产权证》：①看土地权属，土地属于某村集体还对外销售的为“小产权房”。②看土地性质用途，我市规定三产用地不可以用于商业住宅开发，土地性质用途是其他商服用地、其他产业用地等都属于三产用地，三产用地所取得的不动产权证是集体产权证，个人是无法办理产权证的。
2.《建设工程规划许可证》：许多“小产权房”不按《建设工程规划许可证》上的规划设计条件建设，有些申报的是商服用地，实际建设的却是住宅，有些超出规划允许范围进行建设等等，不按规划允许条件建设的房屋将会导致项目最终无法完成竣工验收。市民朋友可通过对照项目实际建设情况与《建设工程规划许可证》相关条件进行判断。
3.《商品房预售许可证》：“小产权房”是不可以对外销售的，因此无法在住建部门进行网签备案，是没有《商品房预售许可证》的。若意向楼盘缺乏此证，市民朋友需要提高警惕了。
（三）“购房合同”非《商品房买卖合同》
开发商与购房者签订的不是《商品房买卖合同》，而是《合作建房合同》《合作建房协议》或《使用权转让合同》等，“小产权房”的“购房合同”中一般不写明办结不动产权证书的年限等问题。
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