工作原因首度走进了烟台临沂，谈谈对临沂的第一印象。
第1天
首先，说说城建环境卫生城市交通。早上7点多钟到达临沂，南行坐车地下通道处上了两辆的士，里头却坐了两个人，问了大姐说是换班，一直不明白为什么换班不提前完成再革叶，即使我们是两个人，要求那位下车，谁知惊动了管理人员，扣了驾驶员的两个什么证，的士在宽阔的大马路上飞驰，一路上驾驶员大姐不停地打电话找人想要回证件。借由窗外，行驶的道路很是壮观，向驾驶员大姐打探了一下，叫光明大街，称得上连通临沂东西的最气派的干道了，即使三环路被兰屿遮挡，看不清楚，估算了下双向起码6车道，完全具有和一线卫星城比肩的水平，借由车窗，车辆稀少，路边的栅栏上挂满了红色的中国结，夜色苍茫加之酸雨的影响，居然让我找到了夜北京的觉得，A45EI321VD的路灯流珠闪烁间到达了目的地，振兴路上预定的饭店。
腹中饥饿，和同事出了饭店马路上转了一圈，店面有卖配运的，有卖毛衣的，可惜后门早已拉下，马路上的店面多已关门，只有“招募主持人”的牌会广告闪动着暧昧的柠檬红。
看了下时间，只有8点多钟，都说都市生活发达的卫星城经济一定不会差，看来听闻的临沂落后是实锤了。在误以为即将饿死街头的绝望时刻，发现了两个猪脚馆，由于长期北方生活，想吃米饭，正误以为只能用饺子凑合一顿的时候，里头还可以点菜，点了奶豆腐（看起来像，实际叫饺子鸡）、味道黄瓜、炒大枣三个菜，“奶豆腐”的做法和以前吃过的截然不同，份量很弱，底部却铺满了大量的饺子，还有宽果土豆，味道芥末。味道黄瓜切成块状，用糖滚过，油炸过，大葱很烟台，加之炒花生米，达到了润脆软的高深境界，炒大枣，也有点儿甜，但是吃过味道黄瓜后觉得就不惊艳了，没想到，临沂以芒翁闻名的卫星城竟然这么流行甜食，也不知道是不是饿了，总之，让我们食欲大开。
第2天
早晨起来，饭店外面的两个“商业街”的地方性，主食依然是熟悉的卤肉，再包个油条，简单吃了点。叫了两辆的士，拉开车门，副驾驶坐着一位中年阿姨，大姐说顺路宿苞她，不影响我们两位，即使迟到就算了，这件事强化了我的临沂的士服务的不规范性。
此行主要是考察工业园区，9点多到达科技创新创业者孵化中心，绕了几圈，没有发现北方工业园区常见的一站式管理机构，没办法进入了两个企业，打探到工业园区领导在另外两个地方性办公，经过交谈，了解区域规划的功能定位和招商政策，重点发展三大产业发展，大健康、新材料、高档纺织。本地企业拿地5-6年内确保税赋并且要求尽量上市，用地拿地上限为20万一亩，确保亩税赋20万、亩投入280万，前三年税赋地方性存留部分全部退还，后两年退还地方性存留部分50%，其他细节一企一议。有一点不解的地方性是，两个不大的区域为什么要规划三大产业发展？
创业者创新汉建
顺便调研了写字楼和公寓项目
1、市南区写字楼市场均价约7500元/平，以安侨学府为例，一期开盘600套，一年周期已去化完成90%。
2、公寓项目在临沂市内极少，市南区只有2个公寓在售项目，公寓面积区间50-80平，平均去化周期4-5年，中坚1878公寓325套去化90%，去化周期5年，市中心中央广场620套公寓去化95%，去化周期3年半，市场接受度不高，市民更倾向于120-140平左右的大户型写字楼，并且公寓转售交易的税率比起写字楼要高出很多，目前少有开发商建设公寓项目，基本都是写字楼为主。客户有爆款购买作为工作室用途，印证了早上的街头广告，也有中老年人居住，大房子给孩子用。关于公寓的水电，主要是民用。
3、大产权别墅在临沂市内极其稀少，在市南区仅有中坚一品在售，开盘以来月去化个位数，共120套别墅，面积260-290平，自2014年销售，开盘总价200万，目前价格升至300-350万左右，销售6年至今剩10余套，市场接受度较低。
4、小产权别墅与小产权公寓目前仅有少数开发商几年前涉足，目前了解的安侨集团在临沂市发展已有20多年，在市南区安侨美郡建有小产权别墅及小产权洋房，少量的小产权别墅5年前的价格为3500元/平，已售罄，小产权洋房约有900套，面积区间140-180平，用时5年多去化完成，小产权房因无法办理产证，也无法办理银行贷款，导致开发商要求必须一次性付款。安侨美郡目前得到的消息只要再额外付1000元/平可办理产证。
5、厂房情况：①.政府搭建的鲁南大健康产业发展创新创业者孵化中心项目平台，占地近1000亩，规划总建筑面积达66万平方米，采取“前期租赁、2-3年后收购”的合作方式，已有骏腾医疗、杏恩生物科技等达成协议。②.政府搭建开发区科技创新创业者孵化中心项目，占地7.2万方平方米，采取租赁与出售方式，已有中建材、宁康药业、联大凯威等企业入驻。③.企业自建自用，如中建材光芯科技、鹏祥光电科技等。④.市场上也有少量一代厂（没有物业管理、规划用途）房对外租赁，由于地段偏僻，城市交通及配套不完善，价格在0.2元/平/天，市场认可度较低。
第3天
主要做市民访谈，市民对滕州这个县级市评价颇高，其2018、2019年均实现地区生产总值破千亿元，2019年全国百主导产业发展排名34位，主要靠机床产业发展拉动，另外引进的工业园区也不弱于临沂。临沂虽然位于京沪高铁南北之中，但游客有不少是周边的如徐州、日照等，全国辐射性不足。
总结，临沂未来如果想取得更大的发展，首先，调整区划，最大胆的是滕州撤市变区，全市一盘棋，如果无法实现，建议把重点发展的薛城区做大做好，弱区如峄城，可以考虑合并。其次，引入两个科技企业领头羊，其它企业可以做其上下游产业发展链，这是临沂卫星城升级的必由之路，枣矿已经没落，抓不住的就让他过去吧。最后，关于产业发展投资，写字楼和公寓价格预期稳定或稳中微涨，必须长期持有才有较好收益，产业发展园厂房，如果没有强大的招商资源，建议控制规模，市场需求上厂房大于办公式写字楼。
注：2019年5月，临沂市鸿鑫房地产开发有限公司以6.3370亿元成功竞得编号为GX2019-2号地块，该地块位于高新区长白山路西侧、深圳路南侧，地块成交总面积59881平方米，约合89.91亩，誉为临沂新地王！楼面价6614元/平。
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