打开凤凰新闻，查看更多高清图片
1.选取房屋
在挑选房屋时，除需考量户型、大厦公共设施等因素外，还需考量的一个主要就因素是自身的经营情况。我所很多顾客会选择商业贷款买房，于是产生了第一个须要了解的法律条文难题：抵押物商业贷款为保护条文Mortgage Contingency)。
在商业贷款买房时，买主虽然可以从商业银行赢得商业贷款预先核准信（pre-approval letter），但此预核准信上的数额，往往会跟商业银行在后期实际一致同意核准的商业贷款数额存有差额，甚至有的是顾客会如前所述各种原因，难以赢得商业贷款核准信 (loan commitment letter) 。
在受“抵押物商业贷款为保护”条文为保护的商业地产买卖中：
若买主未赢得商业贷款允诺信，则可如前所述此中止合约，并归还定金。“抵押物商业贷款为保护”条文在二手房买卖中很常见。更为重要的是，大多数的崭新公寓楼（一手房）（Sponsor Sale）并不接受抵押物商业贷款为保护条文：假如买主难以赢得商业贷款，则需无商业贷款转让。若买主手里无足够现金流来支持无商业贷款转让，买主会被视为偿付，Sponsor商家会赢得定金，不会将定金转给买主。
如前所述此，建议提前预估可商业贷款数额，并在资金上给自己多留一些空间，进而较少买卖中的损失。
2.签订合约
当买主选取朝思暮想的公寓楼后，下一步便进入合约签订期。在纽约州买房，交易两方都须要辩护律师代理，买卖中的事宜由交易两方辩护律师直接接洽。在此期，买主辩护律师的主要就工作主要就包括：1）前期尽调展开调查；2）校对合约并磋商/修正；3）协助买主签订合约。
◆2.1 尽调展开调查
在两方签订合约之前，卖方辩护律师首先会展开尽调展开调查。一般而言，买主辩护律师会通过校对大厦建议书（Offering Plan）、修正案（Amendment）、大厦财务报表（Financials），大厦董事会纪要（Board Meeting Minutes），board application （大厦申请文件）等，来了解大厦经营情况、违规情况、公共设施状况、特殊风险公布、房屋产权形式、住户入住规则、所售单位公之于众的房型图、公共管理服务费、目前所有的是居住许可证效力等，并将赢得的信息详细公布给买主。
◆2.2 校对合约
在尽调展开调查顺利完成后，买主辩护律师会重点校对房产买卖合约（Contract of Sale）。此合约由商家辩护律师起草，由买主辩护律师校对并解释给买主。这时，买主须要重视的难题主要就包括：房屋售价、商业贷款数额、偿付种类、商业贷款为保护条文、房屋产权保险以及转让等事宜。
当然，买主辩护律师会特别针对合约这类条文提出修正意见，并同商家辩护律师展开磋商及特别针对合约条文展开修正。若两方对这类重要条文难以达成一致Montcuq，则可不签订合约。在崭新公寓楼（一手房）（Sponsor Sale）中，买主对合约文本可磋商的余地较少，但可对预期转让时间，延期转让所需缴付的赔偿服务费等展开协商。
◆2.3 签订合约
在两方对合约文本达成一致Montcuq后，便进入合约签订期，其关键步骤为：
买主：由买主先行盖章，盖章后由买主辩护律师交付给商家辩护律师。
首付：缴付定金（Down Payment）：交付盖章合约的当天或后的1-3天内，买主或买主辩护律师将定金以支票等形式寄给商家辩护律师。很多人在此会有顾虑，担心商家既不签订合约，又不退还定金。更为重要的是，定金并不直接缴付给商家，而是藏于服务器端的辩护律师帐户（Escrow Account）。在买卖顺利完成后，服务器端帐户的存款才会付给商家。
商家：商家盖章，合约施行。
3.商业贷款
在卖方通过商业银行商业贷款的情况下，已施行的合约（Fully Executed Contract）会同时抄送给商业银行用以顺利完成商业贷款。商业贷款审批后，买主就会从商业银行收到商业贷款允诺信 (loan commitment letter)。
假如卖方难以赢得商业贷款核准，或者已赢得的商业贷款核准不符合合约的规定，且此商业地产买卖受“抵押物商业贷款为保护”条文的为保护的情况下，卖方可中止合约，并归还定金。
4. 房屋产权展开调查和清扫
房产买卖中一个重要的关键步骤是房屋产权展开调查和清扫。买主辩护律师经买主一致同意后会向房屋产权公司（Title Company）订购房屋产权展开调查报告（Title Report），对房产所有权记录等展开彻底检查，进而展开调查该房子的房屋产权上与否有未还清的担保、与否存有拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。
假如房产房屋产权存有纰漏，则须要商家在此期清扫纰漏，进而保障买主转让后的财房屋产权益。
5. 房屋产权转让与清扫
当房屋产权确认无纰漏(title clear)、商业银行商业贷款准备好后，还有大厦核准一致同意后，辩护律师便可安排转让。这时买主最为重视的便是转让中可能产生的服务费难题，具体主要就主要就包括四个部分：
◆5.1 税务相关的服务费
Tips：关于买卖转让税和豪宅税，不同的崭新公寓楼（一手房）有不同的优惠政策。在一些情况下，买主可以跟开发商协商，由开发商来缴付全部或部分买卖转让税或豪宅税。
◆5.2 缴付给商家的服务费
剩余房款
转让调整服务费（即：商家已提前缴付的相关服务费，须要买主在转让时补给商家）：
▫ 商业地产税差额
▫ 公共管理费差额
▫ 水费、电费等账单差额
崭新公寓楼（一手房）（Sponsor Sale）的额外服务费：
▫ 大厦辩护律师服务费
▫ 大厦运行管理基金贡献费（Working Capital Contribution）
▫ 大厦驻店经理公寓楼分摊（Super/Resident Manager Unit Cost）
▫ 大厦规定的其他服务费
◆5.3 商业银行商业贷款相关的服务费
商业贷款房屋估价费（Appraisal Fee）
商业贷款信用展开调查服务费（Credit Report）
商业贷款申请费 （Mortgage Application Fee）
商业银行辩护律师费 (bank attorney fee)
商业银行商业贷款可能涉及的其他服务费
◆5.4 房屋产权相关
房屋产权展开调查费
房屋产权保险费
商业贷款保险费 (假如有商业贷款买房)
房屋产权登记政府服务费
转让人员（Title Closer）服务费
房屋产权可能涉及的其他服务费
最后
在转让顺利完成一周左右，政府登记便可顺利完成，买主便可赢得房契(Deed)。买主也可在 输入地址查询登记信息，下载房契。
网友评论