老实说，在组织工作上我挺害怕与菊厂人关系密切的。
我组织工作的第一家子公司是菊厂的供应商（某国企旗下的子公司，与菊厂同时期华蘅芳的）。第一次接触菊厂人，感觉她们不光的拽，不光的恼人，不光的不好关系密切。从来都是：只有要求，没有解释；在子公司那一两年，基本上都是在被Claret，被改计划，被开会，被抄家中渡过。
再次与菊厂人关系密切大概是我改行做商业地产的头一两年，记不清了，只记得她们是菊厂人，差劲的菊厂人！那次我对她们印象是，逻辑严密，精于分析。对他们所说的利好，总体规划完全不相信，且对中介极度的排斥。也难怪，那时候他们卖房子全靠无赖逼，毫无专业可言。
时至今日，我成为一个合格的商业地产人，早已不需要靠无赖逼来卖房子了，但在与菊厂人关系密切这件事上，多少却是有点怵的。这几天工程项目造访了几十批顾客，有近半是菊厂人，从最初的紧张到而后的淡然，即使还能与之开开玩笑。我和其中一个顾客（为方便认知，我称他为A老先生）闲聊：
我问A老先生：怎么会想到买旧改分项的，买货品房或者做其他投资会不会更好呢？
A老先生说：很简单啊，因为深圳旧改工程项目，是他实现杀出重围的最佳路径。我不明所以！
他点燃烟，渐渐说道：你们看我在菊厂挺风光的，正职，百万周薪，周游列国，除了传说中的股票，看着还行，但离财务自由却是相差得太远了，说来你可能不信，我早一两年还在深圳与临深之间穿行呢，而后加班愈来愈多，压力当更大，愈来愈厌烦每周花8小时三地穿行，才全家搬迁到深圳的.
我表示不解，按A老先生的条件，在深圳有三套八房都是正常的事儿，为何还临深三地穿行呢？
A老先生说，应该是受国外组织工作经历影响吧，在国外近10年的那几天，正是国内房商业地产最好的时候，因为在欧美国家，对国内狂奔的商业地产缺乏真切的感受，错过了很多绝佳的机会，其实那个时候在南山首付个三套房，完全是没有问题的。自已选择了100宁远款买了临深某地的整栋顶复，他说现在想起来都觉得要吐血。
2015年回国后才真切的感受到深圳房商业地产的狂热，基本上所有人都在谈论房子，房价更是水涨船高。在这个热衷于“伙同”的城市，人心都得很浮躁，大家都想通过炒房赚钱。
他自然不例外，刚从欧美国家回到深圳菊厂那几天，每到周末就跟同僚四处看房，连续打新摇号都不中，急得差点连惠州都要下手了。最后在匆忙与恐慌之中，在观澜某盘定了首套，当时的观澜又破又旧，地铁还在总体规划中，周边的旧改基本上还在传说中，尽管各种不喜欢，自已是很庆幸能挤上车。
A老先生问我，能不能认知那会的狂热？
我说，我是历经者！
我问A老先生：按我的认知，菊厂人对于旧改分项征地房、小产权等物业管理，接受程度并不高的啊？
A老先生说，一开始，他也不光不认知旧改投资，心里也有不光多的顾虑。明明地产商要赔货品房，可为何除了村民愿意低价卖掉呢？网络上很多大V，即使律师，都在讲小产权、征地房的各种陷阱，政府也一直在打击小产权房买卖，可为何除了那么多人买呢？货品房限牌如此严格，为何旧改迁离房却可以不限户口、社保、名额，即使不受限售政策限制呢？除了诸如安全、地产商、政策、环境等潜在风险因素问题等等，内心也是十分抗拒的！
但看到身边的同僚都有买入，跟同僚去看得多了，再上自己渐渐的对旧改类物业管理的深入介绍才发觉，实际上，深圳对于城中村是有一套十分完善的流程，之前所有担心和顾虑，只要用点心去做功课，都能找到答案，网上所传大多都杜撰的穿凿附会，实际上，并没有听说谁真正的遇到过！
我对A老先生说：听你的意思，你应该也算是旧改类非标物业管理的资深玩家了吧？
A老先生笑着说，资深玩家不敢说，也就小小试了一下水，比如，观澜大布头的、横坑鸿荣源、田背保利的、恒大向南的、宝安河东的，这些都已经签了约，有过渡金收的，这部分最省事，坐等迁离就行了。另外除了部分刚刚权完确的，像楠木奢村这里的，除了花伴里的，这部分稍麻烦一点，还不能签约收楼，要自己去放租及找人管理。
今天扫的这几层，还好你们包租，也省了不事儿，就等确权签约即可。
我十分惊讶说，原来A老先生持有这么多旧改的物业管理的啊？A老先生意味深长的看了我一眼，问：多吗？他们那已经实现财务自由的同僚，哪个手上没有个三套八套房子外加上千平旧改物业管理的？我既然错过了商业地产盛宴，说什么也不能错过旧改这土地红利的最后晚餐了。我本预计两年内要增持达到2000平以上，但目前看来，比较难了，一是政策收紧，二是有价值的标的愈来愈少了。
我复问A老先生：你们菊厂是不是除了房子之外没有其他的投资渠道了？
他说，身边好多同僚都炒股票、买数字货币、P2P、私募、基金等，但真正能笑到最后的没几个。他从2007年开始玩股票基金，再到2017年开设港股，各种概念没少鼓捣，前前后后投了近百万，最后都所剩无几，那港股更是惨不忍睹，现在连帐号密码都忘记了，由它自生自灭吧。一路投资，磕磕碰碰，输多赢少，以上百万学费换来的结果就是自己不适合金融投资。
他说，看看同一时期进厂的同僚，真正靠金融投资来实现财务自由的同僚却是少数；思想开放，消息灵通的同僚，基本上都实现了财务自由，过度保守，信息闭塞的却是为家庭的二套苦苦奋斗的大有人在。为何同在菊厂十一两年，财富差距那么大？
这里面，固然有能力和机遇的客观因素，但投资的重要性不言而喻。任何投资都有风险，所谓风险就是不确定性。他曾经跟一位已退休可以完全“躺平”的同僚交流，每个人对风险的接受程度很不一样。这个世界上，80%的人偏向看得见的稳定收益，收益率再低都没有关系，拒绝任何风险，只有20%的人能接受一定的风险，但有机会获得数十倍于银行收益的回报，在某种意义上，拉开财富差距的背后是性格和认知！
A老先生深吸一口烟，继续讲：确实，当前大环境相当不好，未来除了概率会长横盘。但是，现在除了更好的渠道吗？按5~10年的中长期回望，股票和基金年化收益达到了多少？跑赢CPI和货币超发了吗？
其次，在一定程度上，一切的经济都是土地经济。古今中外，住房问题无不是一个普遍问题，谁有超能力摆脱这种宿命吗？财务自由那部分同僚，多数都有一个共同的特点，都比较热衷搞房子，也有少数人在股票和数字货币上玩得十分成功的，但她们同样也把深圳的房子作为家庭核心资产。不少人在股票市场行情好的时候玩一票，赚到钱了快速抽身投资房子。
当然了，并不是说因为没有更好的选择，所以他们不得不选择房子，而是就他们的经历来说，房子投资是最省事、最稳妥的渠道之一，只要基本面没有变，其他变化都是暂时的，就按我自己来说，我只所投入的不过大几百万而已，按我现在手上周期最长的工程项目来算，也不过6~8年左右可以迁离；大几百万看上去很多，也就是深圳当下两套普通的货品房的钱而已；就按当下房价，即使未来5~8年，房价一分不涨，我所持有的旧改物业管理也可以实现3倍的资产增值；倘若按照现在的二手房实际成交价，考虑未来每年5%左右的通货膨胀，8年之后，货品房均价9-10万，那就是5-6倍以上的回报。用8年时间到达A9资产，试问一下，除了其它比这更好、更稳妥渠道吗？
吸完最后一口烟，我也问了A老先生最后一个问题：目前九龙山数字城华润这个旧改，是周期最长的，好像你也是买得最多面积的工程项目，为何呢？
A老先生豪气地反问：这个很难认知吗？
他说，首先，跟着东家走，大方向上就不会错。从坂田到松山湖，你自己对比一下经济数据及周边房价你就能明白。其次，按总体规划这里是未来数字城核心区（深圳最值得期待的产城融合新城——龙华科技小镇！），政策推进力度不会小，你看看旁边的福城南和观湖北片区的推行力度和进度，基本上是前所未有，至于其他已经落地的知名企业我就不多说了；最后，华润置地就目前在旧改和城市营运领域来说，代表着绝对实力！大水坑片区位置于九龙山十分重要的支撑部分，如果连华润都推不动，请问除了谁可以？
……
未了，我对A老先生说：你不像菊厂码农，更像资深商业地产老手！
A老先生笑而已不语！
刚需如何低成本上车深圳红本住宅？
如今楼市严厉调控收紧的环境下，低成本购房才是王道。
普涨行情已经结束，市场逐渐分化，闭着眼睛买房都能赚钱的年代已经过去了。
建议多关注细分市场。那么，刚需如何低成本上车深圳红本住宅？
大家都喜欢买一手房二手房，因为可以贷款，加杠杆。有没有仔细算过，400万的房产，首付三成120万，贷款七成280万，月供30年，利息就要276万！每个月的月供里面有接近一半都是银行利息！
迁离房是市场价3-5折，省下来的都是赚的。
现在调控这么严，涨不涨那是不确定事件。迁离房是投资，利润摆在那里。一手二手那是投机，不涨还倒亏利息。这就是投资和投机的区别。
很多顾客不介绍迁离房，觉得交楼慢，有风险，其实并不是这样。迁离房直接和地产商签合同，并且城中村是有专项资金监管的，保障工程项目可以顺利交付，这也是深圳这么多年没有烂尾楼的原因。
龙岗迁离房90平方三房，总价170万，无任何税费利息，假如5年收楼，过渡租金25每平方，5年可以拿到13.5万的过渡租金，相当于150多万成本就可以获得一套三房红本住宅。用首付款的钱，买一套红本住宅迁离房，不用月供不用税费，还可以优先选房！还不需要名额。
一套400万同片区同面积货品房，首付三成120万，贷款280万30年供楼，利息加本金是538万，总成本加上税费670万，成本是迁离房的四倍！
迁离房是正规的红本住宅货品房，目前市场上通过城中村而来的小区已经很多了。比如说南山华润城，沙井海岸城，宝安万科大都会，龙岗万科翰邻城，龙岗万科天誉，龙岗颐安都会中央，宝安尖岗山壹号，天元，万科星城、锦绣御园、罗湖益田御龙天地、坪山财富城、坪山和城里、福田中洲滨海华府、福田绿景红树湾壹号、南山远洋天著、宝安宏发前城QCC、坂田佳兆业城市广场等等。目前深圳入市的一手工程项目，里面超一半都是旧改工程项目。
很多顾客说：迁离房交付太久，又要全款付清。可是：您去买一手房，两三年时间交楼，地产商也不会因为交楼慢而多给几个折扣。更不会因为全款付清，给多少优惠。
迁离房虽然拿房比较慢，但是也是随着时间在升值，而且没有持有成本，除了过渡费可以拿！
城中村本质是：推进城中村获取土地兴建公共配套。村民靠城中村获得资产升值。城中村在深圳房商业地产市场也起到增加土地和住房供应量的作用。
从一两万的迁离房，到五六万的货品房小区，最终的成本，都是消费者买单。
对于消费者来说，购买农民房迁离房可以省去了地产商利润和税收环节，以更低的价格获得红本住宅货品房。虽然周期比较长，但是持有成本依然很低。
但是，现在很多旧改工程项目都在做权利人核实，核实之后按照政策不允许再转让，未来能买的农民房或者迁离房会愈来愈少，不会再有这种低成本高收益的机会。
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