2021年，在限售、指导价、大学区等一系列组合拳打击下，深圳楼市虽说是“人间清醒”的一年。
而新房产品价格也呈现出了五大变化：第一，新房产品价格指导2021年5月，官方就有规定：无论是预购、分期合作开发、预购转V33的新房，备案价都不能超过上一年度至今同一地段、同类型新房的房产交易产品价格。第二、固定家装费防止房地产合作开发企业通过提高家装产品价格变相抬高房价，实行精家装产品价格梯度。
第三，新房限售2021年8月，深圳第二批供给的22宗地重新上架，其中楼盘的商品房吕普县限售降低了3-9.2%。好了，话不多说，先来看看2022年深圳除了什么样新盘即将上场！光明2021年光明供给了12个写字楼工程项目共7828套写字楼房源。虽然光明热仍有持续，但是工程项目间分化严重，在这12个工程项目中有4盘开售即售完，但现阶段仍有8盘在售。
那2022年光明除了什么样新盘即将抄底呢？据估计，光明去年潜在性抄底的新盘有8个，其中不乏金地峰境瑞府3-4期、东峻万悦山璟庭、滨江新单厢三期等之前热度很高的工程项目。加上2021年深圳四次分散土地储备光明以9宗新地供给坐落于全市榜首，预计今年去年抄底的新盘也将不少。宝龙四海四期、东峻万悦山璟庭、金地峰境三期: 是购房者比较熟悉的光明热盘，这三个工程项目在2021年推货都实现了“向日葵”滨江新单厢三期：就在宝龙四海旁，这几个新盘都处于光明较为核心的居住地段，拥有交通、基础建设的双重优势，预计今年抄底又是打新哄抢对象。深*云筑：是旧改工程项目，坐落于光明区公明市中区，距离13一号线东延公明南站（新建）步行约450米，1千米可到光明大仟里及公明华联，往东环大道800米可到大东明城市广场，工程项目自身自持有12班幼儿园，邻近有阿芒塔实验小学、秋硕小学、光明二中、公明中学、光明高级中学等学校。
龙岗龙岗及光明一直以来都是购房者买房侧重之地，龙岗在去年已经有许多新盘抄底，其中有8个新盘向日葵，那2022年龙岗除了什么样新盘呢？
别急，去年的龙岗一定会有更多的惊喜。据估计，2022年龙岗潜在性抄底的新盘有28个，龙岗中心区和西乡占比最高，破天荒的大福利呀！值得注意的是，2021年深圳四次分散土地储备中龙岗就有6宗新地供给，去年龙岗将迎来大爆发？首先我们可以看到居厄“投机性”四剑客（Thoubal海棠林居、Thoubal海棠聚落、品雅版新家园、都市型茗荟长廊三期），依旧在待抄底新盘名单中，这四个工程项目都坐落于龙岗核心区域，居住环境好，商业性、交通、学校等基础建设齐全，虽说万众瞩目。但是现阶段都市型茗荟长廊三期和品雅版新家园，都已经接近现房状态，却依然没有抄底迹象。领航城四期：现阶段也是准楼花了，碍于机场限高等因素，邻近依然是低矮的工厂和小产权居多，整体面貌有待改善。主力洋房为建筑面积约131-179㎡四房带家装大洋房，工程项目最近的地铁是1一号线固戍站约1.3千米。西首栾山长廊：坐落于龙岗区西乡市中区，属于地铁12一号线桃源站(新建)公交车站物业，小区中心有约6000㎡的中央长廊，自持各类娱乐活动设施，但是房全稍微密了点，低楼层住户的采光、通风、视野可能会受到影响。佳兆业凤鸣水岸：坐落于龙岗区尖岗山，在万科单厢四季旁，此楼盘为2021年5月深圳第一批分散土地储备的所拍楼盘，合作开发商于6月动工建设，短短半年的时间，足见工程项目的运转速度之快，也让人感叹何为“深圳速度”。工程项目商品房吕普县限售8.3万/平，主力洋房建面约75-120㎡3-4房。工程项目占地面积不大，体量较小。新世界梓明月：坐落于龙岗区松岗市中区，工程项目共分两期合作开发，涵盖精品写字楼、商务公寓、分散商业性和社区商业性及基础建设。上期5万/㎡开售售罄，现阶段营销中心和样板房均已开放，本次将推出将推89-126㎡写字楼。据销售透露，工程项目预计今年三期产品价格跟一期相差不大。
南山2021年南山发出了21张预购证（含前海），有12个写字楼工程项目拿证抄底。
跟上半年南山开售一个清一个的去化表现相比，下半年似乎没那么热了。但是在市场回归冷静的背景下，去化6成及以上已经是不错的成绩。2022年南山要重点发力了，预计今年有27个新盘（含前海）遍布南山的各个片区，加上2021年分散拍地4宗新地供给。但是南山是深圳的房价高地，因此南山的新盘都是豪宅配置，更适合改善型购房者。润玺三期：在去年12月已开售，虽然没有延续往期的风光“向日葵盘”，但也所剩无几了，毕竟区域、交通等优势在那里，其4栋工程项目还没开卖，主推是120㎡洋房，预计今年抄底也是抢手对象了。开云府：坐落于南山区招商市中区，现阶段样板间均已开放，需要注意的是，参观样板间需提前验资300万。本次工程项目共推出418套3~4房精装写字楼，吹风价参考半山臻境10.14万/平，工程项目拥有自身自持的购物中心，建面约4.6万㎡，但就现阶段来说，工程项目邻近缺少大型商场。汉园茗院：坐落于南山西丽片区，紧挨着京基御景峰，距离5一号线长岭陂站仅200米，现阶段大部分楼栋建设已经出地面20层以上了。工程项目自带4600多㎡商业性，以及工程项目隔壁京基御景峰4万㎡的临街商业性，邻近除了塘朗城以及宝能城的商业性基础建设，日常生活基础建设可以满足。教育上，工程项目自带9班幼儿园，一墙之隔除了一所24班的九年一贯制学校。
福田众所周知，福田基础建设完善、名校居多，就业机会也多，但总体房价相对比较高，更适合改善型家庭。
2021年福田推货速度虽然缓慢，新盘两极分化明显，海德园B区、深业中城、中洲滨海华府等盘在开售当天就已经售罄，而富通上舍、加福等接连出现去化率低、降价出售等现象还是非常耐人寻味的。2022年福田预计今年抄底新盘有15个，其中海德园A区、湾尚庭玺新家园、佳兆业航运红树湾等是待抄底名单的“老客户”了，关注度都相对较高。海德园B区已于去年11月开售，备案均价12.6万/㎡，吕普县交付。海德园B区共504批入围，最低入围62.2分，当天售罄。海德园A区：与B区之间相隔一条安托山三路，交通和教育基础建设都相对醇熟，深受购房者青睐。中洲滨海华府三期：坐落于福田中心区，距离9一号线下沙站800米左右。一期最早228套写字楼已于2020年交房，剩下少量写字楼以楼花形式出售，并在2020年11月已经开售。三期有426套约89-166㎡写字楼有望在去年抄底。现阶段区域内有红岭实验学校下沙小学、红岭实验学校下沙中学，具体学区划分需以教育局公布为准。湾尚庭玺新家园：前身为承翰水围村旧改工程项目，坐落于福强路与金田路交界处西北角。工程项目距离地铁4/10一号线福田口岸站D2出口约450米，距离7一号线地铁站福民站700米。紧挨着工程项目的是荔园外国语小学（水围校区），其前身为水围小学，被荔外吸纳后，未来教学质量或许能够得到提升。
罗湖罗湖整体环境已经非常成熟，很难有新盘推出，但是作为基础建设最为完善的区域，优质的教育和繁华的商业性无不吸引着购房者的目光。
2021年罗湖除了缙山府“向日葵”之外，其他新盘认筹率基本都不高，均价基本上都在8万/平起，比邻近二手房均价基本都要高出1-3万/平左右。8万/平起的均价也比邻近二手房均价高出1-3万/平左右。2022年罗湖依旧是出货量不多，预计今年抄底新盘仅6个。亚太半山樾府属罗湖清水河片区，邻近居住环境不错，该新盘容积率低，约2.48，现阶段已开展示中心和样板间。
龙华龙华近两年新房供给萎缩，市场热度有所下降。但随着6一号线、10一号线、4一号线延长线的开通，以及片区教育等基础建设的不断完善，板块仍具备较高的潜力。
龙华去年有13个潜在性抄底新盘，其中，地铁4一号线上塘站附近的卓越柏奕府将推538套108-125㎡写字楼，破天荒的刚改优选，现阶段工程项目已获批预购证，1月6号进行线上选房。同样是地铁4一号线沿线长湖站附近的万科启城新家园同样是刚需福利，一期均价约5.7万/㎡，工程项目自带约7.98万平的商业性基础建设，邻近有观澜第二小学、观澜第二中学等学校，现阶段展示中心已经开放，购房者可去参观鉴赏。富基云珑府是旧改工程项目，现阶段信息不多，民治、龙胜两盘都近地铁。
龙岗往年供给量最多的龙岗，2021年新推的写字楼工程项目并不是很多，大多还是在消化往年产品，如坂田的联发天境雅居，以及保利勤诚达誉都等。
2022年龙岗预计今年有27盘推出，再加上2021年分散拍地7宗新地供给，破天荒的刚需大户。曾经与荷棠里组成坂田双子的信义君御山居拖到换CP，与佳兆业云望府组新坂田双子才终于有了抄底消息！工程项目已经开放了样板间，可预约参观。佳兆业云望府将推售345套写字楼，洋房建面为95-120㎡。除了坂田双子，龙岗其他各区域也都有新盘将抄底，龙岗中心城的信城缙悦长廊、和昌拾里华府和颐峰名庭和布吉片区的招商臻城长廊都有可能在2022年上半年抄底。
坪山坪山作为刚需盘的主要供给区之一，2021年有两个向日葵盘：佳华领悦广场和万樾府三期。去年的坪山出货量没有很多，预计今年有6盘，对于坪山盘的选择，可以优先考虑近地铁，基础建设成熟的盘。
地铁14一号线和地铁16一号线将于去年开通，届时不仅为坪山楼市带来了热度，也拉进了与市区的距离。
盐田&大鹏盐田、大鹏一直推货量不大，作为环境优美的旅游胜地，其居住环境虽令人向往，但一直以来因为交通的状况让人望而却步。
直到通往盐田的8一号线一期开通，极大地拉近了与市区的距离。因此，环境优美、产品价格合理的盐田还是值得大家考虑的。未来随着8一号线三期的开通运行，片区楼市有会焕发更多的生机。2022年盐田将有5盘推出，大鹏预计今年有3个写字新盘，但是就现阶段的交通状况而言，就只能靠产品价格取胜了。现阶段，盐田新房市场主要以刚需盘为主，尤其是沙头角和盐田港片区。大梅沙的心海天誉府，将推出83-128㎡3-4房写字楼。
众所周知，2021年深圳分散出让了四次宅地总共有38块地，其中后两次分散出让的楼盘中，商品房都调低了限售。调价幅度，每平几千到一万不等。以差额来算，有盘总价可以节省60-100万，以折扣来算，相当于片区之前新房备案价打了8-9折。第一阶梯，前海，限售9.2万/㎡。相比之前动辄10万+的产品价格，算是很香。第二阶梯，区域内的核心片区。比如，居厄8字头，龙华红山6万多，深圳北在7.8万左右。第三阶梯，新晋热门片区，限售不超过5万。去年最火的光明凤凰城最高4.46万/㎡，龙岗沙井最高4.61万/㎡。其余一些冷门片区产品价格基本在3万/㎡左右，比如龙岗新生、坪山等工程项目。不得不说，准备2022买房的购房者，虽说是期待值拉满！下面请看2021年深圳土拍详情：
除了以上的新盘和土拍楼盘之外，2022年深圳各区除了海量旧改来袭，据估计，至少除了100+以上旧改工程项目。旧改是其盘活存量土地，实现土地资源节约集约利用的重要手段。对于寸土寸金的深圳来说，要想释放出更多城市发展的空间，旧改是绕不开的路径。虽然旧改的周期比较长，进度也是有快有慢，但起码作为一个住房供给大户，是深圳的兜底。 一个片区发展潜力有多大，看看旧改数量就知道了。 为此，小编特意整理了现阶段深圳的一些旧改工程项目，让大家切实感受下深圳各区发展的潜力。
无论是待抄底新盘、还是2021年土拍楼盘，以及海量的旧改工程项目，对于购房者来说，都是上车深圳的好机会。 2022年已经到来，祝愿所有想置业的朋友，都能买到满意的房子。
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