图片来源：Kunming
记者｜张子怡
位于广州地铁11号线马瑞山站外的不少中介机构店面，近期又再次开业了，马路上站着的中介机构们手拿宣传单，向途人推荐临深商品房。
今年4月底，广州龙岗观澜新区稽查部门曾当夜调集，对小房屋产权房邻近的部分中介机构店面扣押，马瑞山公交车站附近的店面几乎全部Quillebeuf。其原因是有些店面从事小房屋产权房买卖被有关中央政府单位扣押、贴上纸板，随后更多的中介机构店面也停止营运。
前段时间再次营运后，介面摄影记者向一位中介机构查问观澜新区是否还有小房屋产权商品房时，该中介机构专业人士明确表示：那时中央政府严打，无法买卖，我们也不做小房屋产权房的业务。
不过当日，这位中介机构专业人士就发QQ私底下查问道：观澜荣泰园有一套3房的二手货小房屋产权房，那时只要170万，属于地产商奶坛楼，找地产商能转让，您考虑不？
介面新闻了解到，同为观澜新区的另一个小房屋产权房春和景荔径，前段时间enrolled的销售价格约2.7万/平方米，洋房销售价格约2.5多万元/平方米。但观澜新区的商品住宅销售价格基本在5-6多万元/平方米间，布吕马项目3公里范围内的二手货商品住宅恒丰西荟城4期，申报总价介乎7.3-8多万元/平方米间。两相对比，春和景荔径的总价达约同市商品住宅价格的一半左右。
虽然房屋产权不明确、开证行使用权无法完全保证，有关中央政府机构也不普遍认可买卖并一直在综合治理，但小房屋产权房就是名符其实持有者。
广州小房屋产权房的买主们选择这个市场的其原因也很简单，或者因买商品住宅财政预算不够，或者搏尔后旧改以获取Villamblard收益。
但是在小房屋产权房买卖过程中，每一个各个环节都充满风险，稍不注意，买主可能面临财物两失的局面。
买卖链风险重重
小房屋产权房通常指在集体土地上建设的住宅。1992年、2004年广州完成特区内外土地国有化转制后，成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。
在广州官方口径中，并没有小房屋产权房说法。广州的小房屋产权房既包括没有合法报建手续、无房屋产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、安居房等。流入销售各个环节的小房屋产权房，主要是奶坛楼与打着回迁概念的城中村农房。
组团看房、委托中介机构或现场销售，律师见证下签订合同，部分项目甚至提供分期付款或按揭金融服务。多年来，广州小房屋产权房市场已形成一条完整的产业链条。
但由于最核心的房屋产权不明确，上述每一个各个环节都可能存在风险。
据《广州市住房建设规划（2016-2020）》，截至2014年底，广州市住房总量中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48％。
庞大存量小房屋产权房成为买卖持续存在的支柱，除了观澜新区，广州龙华清湖和民治、龙岗布吉、龙岗福永等地也是小房屋产权房密集分布的区域。
按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，小房屋产权房买卖因此属于私底下买卖。
在广州的小房屋产权房市场，大量商品房集中在小型中介机构店面中，贝壳或者中原地产这类大型的中介机构机构不会申报小房屋产权房。这也使得买主在寻找商品房时要么依赖熟人资源，要么非常倚重拥有小房屋产权商品房的中介机构们。
今年4月，李武刚购入一套位于龙岗区的小房屋产权房。他告诉介面新闻：买小房屋产权房要有熟人，我叔叔专门做这个业务我才买得，你直接去找中介机构也可以，但要多家比价，每家的商品房不一样、价格也不一样，你要不注意，万一买到房屋产权不清或者enrolled多卖的房子，钱就收不回来了。
在小房屋产权房买卖的过程中，如果房东以小房屋产权房无法进行买卖毁约，购房者将很难得到补偿。
介面新闻通过实地走访了解到，购买小房屋产权房基本的操作流程是：买主看好房交完定金签个转让合同，原业主带上手头购房资料，双方找个律师见证。买主付完全款后，原业主将所有购房资料与律师凭证交付给买主。
如果买卖物是奶坛房，一般还走村委转让流程，买卖双方带上房屋转让合同到村股份合作公司盖公章。
购房合同上通常不会标明房屋买卖字样，双方往往还需要另外签署一份合作建房或永久租赁协议，表明买主拥有该房子的使用权。
小房屋产权买卖复苏
中介机构专业人士谢玲告诉介面新闻：那时买房签的是集资建房合同，买房人以入股的方式支付价款，相当于你是整栋楼的其中一个股东，合同上会写明你分得的房子是哪一户，房子建好后你会有其中一间房。
无论是谢玲还是已经购买了小房屋产权房的业主，他们均表示：在小房屋产权房买卖的过程，能得到的只有一纸合同，这个合同证明你拥有这个房子，但不会有红本或者绿本。
至于每个人都着重强调的——律所见证，律所也会有一份合同，事实上并不具备法律效力。
广州市司法局已经多次发文严禁广州律师为违法建筑销售行为提供律师见证服务。这意味着律所的见证只能说明合同如实进行，但并不一定能保证买方权益。
北京大成（广州）律师事务所合伙人刘子孺律师表示：对于小房屋产权房，广州是不允许做律师见证，一旦见证律所会面临处罚，广州之前就有因律所见证无效、被判赔偿的案例，即便有律师见证，也并无法说明合同的效力问题。
除了买卖合同的法律效力外，在小产房买卖过程中，确认房屋房屋产权性质也十分重要，但个人购房者并不容易辨别。
谢玲在推销其商品房中表示：如果栋楼是有历史遗留回执的，是小房屋产权房里面最安全的类型，合同上会有编号，国土局也有备案可以查询。签的合同上只有你能转卖，房东无法转卖，合同里也规定了，以后拆迁赔偿也要征得你们的同意。
但刘子孺从律师角度却并不这么认为：小房屋产权房拆迁能否赔偿并不确定，没有房屋产权证的小房屋产权房属于违法建筑。
在具体的买卖手续上，小房屋产权房买卖一般都以一次性付款为主，也有中介机构告诉介面新闻：一手小房屋产权房买卖可以贷款分期，贷款五成，走第三方贷款，年利率在4.2%至7.2%左右，高学历专业人士一般能凭借学历将贷款年利率做到4.2%的较低水平。
介面新闻查询小房屋产权房商品房的有关网站也发现，一手小房屋产权房普遍能贷款，分期五年到十年都有，年利率从4.56%到10.8%不等。
目前广州市场的商品住宅首套房贷利率为5.10%，二套房贷利率为5.60%。
但这些小房屋产权房买卖使用的第三方贷款渠道并不是银行，而是一些小贷机构。刘子孺认为：虽然查询到的利率有些会比商品住宅贷款利率还低，但走第三方贷款买小房屋产权房这种事，不排除存在套路贷的可能，风险较高。
即便买房者顺利的通过中介机构找到合适的小房屋产权商品房，买到心仪的房子入住后，也仍有风险伴随着他，即：尔后房屋拆除后是否能得到补偿，还有一手房东会不会存在认为合同无效、后期要收回房屋的风险。
广州的小房屋产权房买卖过程，幸运的人或许能赌对，拥有一套小房屋产权房；不幸运的人，即便在购买的小房屋产权房中生活数十年后，当原房东一纸诉状、上诉后，仍要面临房钱两失的局面。
介面新闻查询中国裁判文书网发现，关于小房屋产权房的合同纠纷不胜枚举。曾有购房者在所购得小房屋产权房生活二十多年后，原房东上诉，认为当初共同签署的《转让房屋合同书无效》，要求归还房产以及由此产生的房屋使用费。两者来回打官司数次，购房者最终才艰难胜诉。
刘子孺认为：广州对于小房屋产权房的判决比较复杂，有判决有效的、也有无效的，还有裁定不受理的。从目前政策面来看，购买小房屋产权房确有风险，我们都警示不要买卖。
小房屋产权房买卖背后
广州市中心的房子高攀不起，关外的商品住宅还款压力太大，孩子快出生了也要有固定住所，我们就决定买小房屋产权房了。
在豆瓣上一个买房小组中，因上述理由决定在广州买小房屋产权房的购房者不在少数。
以介面新闻走访的龙岗福永的小房屋产权房为例，一间装修好的近80平的小房屋产权房总价在170多万元左右，光线不好的小房屋产权房售价为120多万元。
小房屋产权样板间跟普通商品住宅差别不太。
对于财政预算并不宽裕的广州购房者而言，小房屋产权房的总价可能还不够广州商品住宅的首付，百多万元能在广州安家落户，还没有月供的烦恼，两相对照之下，小房屋产权房显得格外香。
我买的小房屋产权房76.6平，装修好了，最后付了150多万元（包括转让以及其他的所有费用），我那时社保不满五年买不了商品住宅，而且月供压力大啊，以后没钱买商品住宅就自住，等有能力买商品住宅就把这间卖了，免得以后小房屋产权房涨的都买不起。李武说道。
作为小房屋产权房，其握手楼特点也不改
有网友甚至认为：广州小房屋产权房就是中低收入者买房的希望。
当然，在小房屋产权房买卖市场中，仍存在不少投资客，这类型的客户购买小房屋产权房更主要的目的是：搏旧改以获取Villamblard收益。小房屋产权房一旦通过旧改翻身，存在巨大的套利空间。
据经济观察网报道，一个典型案例是广州白石洲旧改项目。2019年底，该项目回迁房指标价格不到5多万元/平方米，去年高峰期卖到9.8多万元/平方米。
白石洲旧改房价格翻倍，在于有投资公司抱团进入并进行操盘。投资公司是广州小房屋产权房链条中不可或缺的一环，广州市面上大部分带有回迁指标的农民房背后，都布满投资公司的操控痕迹。这些投资公司专门在市场挑选小房屋产权房项目进场，批量收房，再次包装之后再对外散售。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为：广州投资小房屋产权房，其实一直都存在。但由于前期商品住宅价格快速上涨，小房屋产权房和商品住宅价格的差距扩大。特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小房屋产权房，博取高收益。
除此之外，小房屋产权房买卖明明风险重重、为何又屡禁不止，跟广州多年以来的住房供给矛盾分不开关系。
早在2014年，广州市中央政府曾在有关规划文件中表示：商品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。
近年来，广州一直不断加大居住用地的供应，旨在解决住房供给矛盾。
7月9日，广州发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，涉及广州住宅、商业办公、人才保障、学区房等具体问题。
该措施除了提到供给目标和计划，还提出允许商业用地改为居住用途，最高30%调整为商品住宅，其余为公共住房；同时引导旧改项目建住宅，可申请增加住宅面积，已批规划商业可改成可售的公共住房等。
再加上从去年715发布的楼市调控政策以及今年2月发布的二手货房指导价政策，广州市正在试图从各个方面解决广州长久以来存在的住房供给矛盾问题。
当然，希望通过加大土地供应、楼市调控政策来缓解住房供给矛盾，都需要用时间做尺度等待。
有长期专注广州地产市场的业内专业人士认为：广州楼市已形成了强烈的投机氛围，所有人买房也是一种炒房，加之广州所处地理位置的优越性，多数人都会看好房价。毕竟土地端供应造成的居住矛盾不是一日形成的，楼市的投机氛围也不可能立马消失。
如若不是如此，风险重重的小房屋产权房怎么也会成为投资客的赌局？
（文中李武、谢玲均为化名）
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