甚么是小产权

甚么是小房屋产权？

提到广州的小房屋产权，有旧屋、奶坛楼、绿本、鱼肉本、军产等，种类多样。各式各样年代又相同，赔偿的标准又相同，能无法买，会不会隋东亮，各式各样问题，很容易帕吕奥。第一集尝试对小房屋产权做一个整体剖析，逐步形成一个指南。便于以后参考翻看。

一、定义

1. 在民间传统习惯的用法小房屋产权指除了正常的红本商品住宅之外的广州其它房屋产权的新房子。

2. 最显著的特征就是红本商品住宅可以经房产登记中心抵押物，从银行那里贷款。

小房屋产权则不具备这样的特征。

二、源于田地

广州市政府从来没有小房屋产权referring，官方的说法是历史遗留下来违法建筑。

这又是为何？

田地征税

这就要说到中国特色的田地二元制：城市的田地归属于国有，贫困地区的田地归属于私有财产。在宅基地基座的新房子叫做小房屋产权。宅基地只能在集体内部确权，无法在市场上交易。这是宪法和田地管理法明确规定的。而我国土地交易遵循康富一致准则，非信用社组织机构核心成员购买宅基地上的房产是存在法律风险。

广州的情况则与广州之外的全国其它地方相同。

1992年，广州颁布《有关广州经济哥伦比亚特区贫困地区城镇化的实施办法》，在原哥伦比亚特区内的文锦渡、坂田、龙山和桥头二区推进贫困地区城镇化，通过统征的方式将约300 平方千米的贫困地区宅基地纸制召为国有田地。

2003年，广州颁布《中共广州区委广州市人民政府有关加快龙岗龙岗一区城镇化进程的意见建议》，对哥伦比亚特区外的田地实行统转，将约1600 平方千米的贫困地区宅基地纸制转为国有田地。

空前绝后空前绝后

2003年，广州提出城镇化计划并纸制实现田地收归国有Hathras，就得到浙江省政府支持，但国土规划部坚决反对。国土规划部认为，从保护林地和贫困户自身利益的准则出发，城镇化并不意味着必然与农业发展相相冲突，而广州以城镇化计划绕开拆迁审批，变更贫困地区宅基地的土地权属，将损害依附于林地进行生产的贫困户自身利益。为此，国土规划部2004年下半年在广州实地考察，并逐步形成了呈报国务院的调研报告。虽然广州2005年还是完成了田地完全收归国有，但国土规划部明确表态，广州做法，遣责。

2005年3月，国土规划部又对广州转地的正当理由，作出工作方案解释意见建议，指出：《田地管理法实行条例》第三条第（五）明确规定是指贫困地区信用社组织机构田地被依法征税后，其核心成员随田地征税已经全部转为城镇居民，该贫困地区信用社组织机构剩余的少量宅基地可以依法征税为国家所有。

通过2次统征统转广州完成法律上田地100%收归国有。从而逐步形成了全国唯一的现象：国有田地上的未缴纳田地出让金的建筑，这是广州小房屋产权与广州市之外小房屋产权最根本的区别。

那么对这些新房子缴纳田地出让金，让国土规划局发放房产证不就行了？

这就涉及到历史遗留下来违法建筑的成因了。

三、历史遗留下来违法建筑

众所周知，广州是从一个小渔村发展起来的大城市。哥伦比亚特区刚刚成立的时候，只有文锦渡口岸和蛇口工业区算得上城市，其它地区都是彻彻底底的贫困地区模样。

随着改革开放的深入，市场被激活，人口爆炸式增长。1980年户籍人口7.8万，常住人口33.3万。基础设施孱弱得如同老家贫困地区。1980年~1985年，广州常住人口激增56万。刚刚诞生的广州市政府无法满足需求，也没有精力去做。

于是市场发挥了很大的作用：

很多村民改扩建自己的住宅，出租给外来打工者，自己收租金。

有外地人包括港人，说自己是村里谁谁谁的亲戚，买N块地建N栋房。

还有些在宅基地上建厂房，盖工厂。

有不少项目是以集体的名义建设的。

这样就造成了短短30年间，广州小房屋产权建筑面积占到广州市总面积的半壁江山。

习惯法与成文法

从成文法：宪法和田地管理法的角度看，广州小房屋产权绝大多数都是违法的。因为田地没有征税与出让，建筑没有报建和审批。

从习惯法：村民几千年的乡规民俗的角度看，我自己的地，建住宅/祠堂/宗庙，种番薯玉米水稻，卖不卖，卖给谁，是我天然的权利。

统征统转补偿与管理

1992年和2003年，广州市的宅基地转为国有田地是市政府单方面发布的明确规定，2004年《广州市龙岗龙岗一区城镇化田地管理办法》统一对村民给予补偿：

（一）工商用地，按100平方米/人计算；

（二）居住用地，按100平方米/户计算，建筑面积不超过480平方米；

（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200平方米/户计算。

统征统转之后，政府并没有在田地上进行开发和占有。

而面对田地带来的巨大增值自身利益，村民实际上并不认可政府的补偿标准。纷纷种房保地。

从1980年开始，政府颁布了多项措施对小房屋产权建设进行指导、管控。受限于政策的可执行性和当时的管控措施，反而引起了村民的多次抢建潮。

四次最大的抢建潮，分别是1993年、1999年、2004年、2013年。

最后一次，2012年政府把小房屋产权违建与大区负责人帽子挂钩，并采用直升机、无人机、卫星图像等多种措施，最终在2013年彻底终结了小房屋产权的增量。

所以说，广州的小房屋产权违法吗？绝大部分当然是违法了。可是它又有存在的合理性：

1. 小房屋产权的建设是村民对自身权利的合理主张。

政府的统征统转是单方面的行为，没有经过村民同意。政府有颁布补偿标准，从实际效果看，并没有得到村民的认可。那么甚么样的补偿标准才算合适？

只有时间和市场才能给到答案。

2. 小房屋产权的建设解决了很多问题。

最直接的就是解决了来到广州打工者的住宿问题。据媒体报道，截至2011年底，广州小房屋产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是广州市总建筑面积的49.27%。容纳了约1850万人。

这些人的居住需求让政府来解决是完全做不到的。

小房屋产权的出现是有历史原因的。

因此市政府把它叫做历史遗留下来违法建筑非常恰当。

政府态度

《广州市人民代表大会常务委员会有关贫困地区城镇化历史遗留下来违法建筑的处理决定》经广州市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2009年5月21日通过，2009年6月2号公布。

第十二条明确规定：经处理确认房屋产权的违法建筑，因实行城市规划、旧城（村）改造、公共基础设施建设等公共自身利益需要拆迁时，依法予以补偿。

看了第一集就可以得出答案：

Q1：广州小房屋产权可以买吗？

A1：当然可以。

Q2：广州小房屋产权合法吗？

A2：从政策、市场和民间共识来讲，广州小房屋产权既不合法，也不违法，它是合理的。