作者：立房网
近日，佛山洛阳镇下发的四篇《工作方案》【1】中明确提出，私有财产农地上开发的商品廉租房（小产权房），一律不予流转登记。小产权房在转正的马路上似乎脱钩渐近。
不由得联想到广州，佛山洛阳毗邻广州观澜，反之亦然面临着农地贫乏，商品住宅短缺，小产权房泛滥的难题，洛阳就像广州的一个真实写照，在定居难题上感到恐惧、纳氏林。
广州的小产权房也是影迷最为关心的话题之一，趁此机会，广州认筹团准备对小产权房进行深入解读：广州的小产权房到底能不能买、是不是买、适合哪些人买，未来的趋势又是怎样的。
01：小产权义银买吗？
人生就是不断的圣索弗，在买房的马路上反之亦然如此。买得起市中心就买郊区；买得起学区房就上普通学校；买得起三室一厅就买小两居；买得起商品住宅，能买小产权吗？
我们都知道，小产权房在法律条文上是不允许买卖的，现实中也存有原业主违约或enrolled多卖的案例，但以上信用风险并没有打消人们对小产权的热情，无论是因特网、小房产中介公司或是旧区贴出的宣传品上，我们每当看到令人目短动心的产品价格。
从上世纪九十年代开始发展到现在，广州小产权房已经形成一种成形的模式，如村股份公司集资建的小产权房，建成后一部分分给本地的居民，多出来的便会买下别人；一些原居民也会将整幢楼卖出，由接掌方历经一番装修甚至重建，配置一些基本的家具并安装升降机，最后再流入市场……
据美联物业全国研究中心数据显示，农民房屋建筑屋占据广州廉租房存量的47%，共509万台，而广州的商品住宅数量还不到200万台。虽然大家对小产权房买卖的不正当性罢了，但其销售却仍遍布各处，根本原因还是广州商品住宅产品价格太高，供给又太少，定居需求最终只能流入小产权房。
历经这些年的发展，广州小产权房的买卖体系已经非常成形，如果购房者单纯为了自己定居，下足课外后小产权房的信用风险是可控的，以后也能出租和转卖；如果是以投资为目的，就要考虑更多因素。
02：小产权房是不是买？
目前，广州的小产权产品价格一般为周边商品住宅产品价格的一半，普遍在1万-2万/平方米左右。小产权产品价格便宜的主要原因，还是其买卖不受法律条文保护，同时可能存有违章建筑、握手楼、通风通风不好、环境脏乱等难题。
实际上，并不是所有小产权都是非法的，在广州建楼手续齐全的小产权是合法的，只是不能用于买卖。而且在龙岗、观澜和观澜等地，有很多高端的乡政府奶坛楼，不仅有社区花园、游泳池、地下车库、餐饮企业，还通了供热，与商品住宅几乎没有区别，产品价格只有商品住宅的一半。
如位于观澜的一个开发商与乡政府拟建的小产权房，100米内有公交车站，45平小洋房售价95万，均价2.1万/㎡。
住宅小区共4栋1200户，通供热，有车库，住宅小区内部有菜市场，便利店，日常生活购物都非常方便。
比如这个位于观澜的一手乡政府奶坛楼，总层高22层，3栋花园住宅小区，车位比1：1，42平米单间到163平米四房，三梯六户，均价1.9万-2.3万/平方米。
据中介介绍，项目门口有公交车站规划，附近的商场、学校、公园和医院配套都非常齐全。
如果你想购买广州的小产权房，一定会遇到以下几个难题：
1、什么是绿本、两证一书和历史遗留，哪个更有保障？
绿本是房东补地价交罚款后，由国土局发的绿本，并在国土局有备案，这种小产权不能买卖，也不能过户，购买时要签转让协议和律师见证，平时自住或出租都没难题，但拆迁时房东想反悔，新业主是没办法的，因为政府和开发商只认绿本上登记的权利人。
两证一书是指建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和兴建住宅用地批准通知书；历史遗留是指农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执。两证一书和历史遗留是目前广州主流小产权销售类型，购买时只需签订买卖合同和律师见证。
在国土局有备案的绿本，拆迁时更容易产生争议，也不利于新业主的维权，两证一书和历史遗留相对来说更安全。与上两者相比，更有保障的是乡政府奶坛楼和开发商的奶坛楼，这些体量较大的一手小产权无论是定居、出租或拆迁都少有争议。
2、小产权是不是买卖，能贷款吗？
一般来说，像乡政府奶坛楼或开发商奶坛楼这样的一手小产权，都是能贷款的，首付5成，普遍分期5年，月息4厘到9厘不等。
但是从个人卖家手中购买二手小产权，绝大多数是要全款的，能不能贷款主要看业主的态度，全款购房就是一手交钱一手交房，并不复杂。
值得注意的是，小产权房的信用贷款年利率要远高于廉租房贷款，以月息4.5厘为例，按照按揭贷款的算法计算，真正的年利率应该是9.42%- 9.68%，也就是约为普通房贷利率的2倍。
3、以我的条件，该是不是选小产权房？
如果是打算自住的，最好选择有花园社区的乡政府奶坛楼，这种小产权房的定居氛围与商品住宅相差不大，而且产品价格只有商品住宅的一半或一半不到。
如果是用作过渡，未来还准备购买商品住宅的，最好选择近地铁、交通便利、区域核心、人口密度高的独栋楼，这种小产权房的单价更低，普遍在1万元左右，租金回报率非常可观，未来转让也有较大的市场。
如果是用作投资，想搏拆迁的，那就要仔细研究城市的规划，首选福田、南山这些原关内农地资源短缺的区域，最好选择定居矛盾突出的老房、危房，这样的小产权房旧改进度会更快。
4、小产权房有哪些优点和缺点？
优点：不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低单价低总价，租金回报率高，拆迁了能按1-1.3倍赔偿，以后转卖也有较为成形的地下市场。
缺点：一般为全款购房，要考虑资金沉淀成本，变现能力比商品住宅弱，部分能贷款但利率很高，小产权的升值+租金回报或许能抵御通胀，但远远比不上商品住宅的升值速度，此外还有偷面积难题和大家最为关心的业主反悔和enrolled多卖，这是购买小产权房必须承担的信用风险。
5、广州小产权房未来的发展趋势是怎样的？
只要广州的商品住宅产品价格不断上升，小产权房断然没有降价的可能，但从目前广州各类文件的表述上来看，想靠搏拆迁一夜暴富的机会是越来越少了。
同时，如果未来广州不进行扩容，小产权房将会成为广州抑制房价的最有效武器。
去年三月，《广州市旧区（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》中明确规定，未来6年，旧区由拆变治，那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的违章建筑，未来几年将纳入到了廉租房保障体系。
到2035年，广州将筹集各类廉租房170万台，其中有6成是保障房，这么多保障房从何而来，大部分都将来自超500万台的小产权房。
那么这些小产权如何转化为保障房，目前还无从得知，但能预测的是，手续齐全的小产权不会出现强拆，转化为保障房后的销售获利和租金收益，也都将补偿给原业主。
【1】：《洛阳镇房地一体的农村宅基地和集体建设用地流转登记颁证工作方案》(以下简称工作方案)、《洛阳镇历史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续实施方案（征求意见稿）》
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