昨天下午，贴文、QQ群都在传水务局和住建局联合下发强化对写字楼类发展史遗留下来违规建筑物进行买卖查处的通知，各自媒体音速阐释，各房产朋友圈立马Haon，理由是：小产权无法进行买卖了、无法做缔造了、博拆迁彻底退出发展史舞台了......
查哥看瘤果，Baug，这些阐释和18年流传至今的《小产权房死刑终于来了》十分相似，阐释的人估计扫一眼经济政策就急着得出结论。
现在查哥就大家最关心的两个问题逐个阐释分析：
经济政策书名：一、街道社区村企公司不得为写字楼类发展史遗留下来违规建筑物进行买卖材料刻字印章或是出具相关断定。各市政府(含新区党工委，雷米雷蒙县)应当强化对街道社区村企公司确认写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人行为的监管。
查哥点评：没进行买卖过广州小产权的人基本上都有一个重大误解，觉得进行买卖光小产权后，必须得在村内乡政府做个备案/注册登记/复印件，实际上，广州乡政府给小产权复印件有两个特点：
1.广州的奶坛楼基本上都是乡政府出地、个人地产商掏钱密切合作修路而来，保险合约上的乙方绝大部分是掏钱密切合作修路的开发公司，极少有合约乙方是乡政府，买主买了房后，乡政府或开发公司在保险合约上盖个章或是自造个红本/绿本盖个章给买主，一手房会把印花税包含在房价里或是一二手每平都收200-500元印花税，好景不长16年观澜Baramula塘村的永安公寓起火把村长抓了之后，已经大为收敛了，最近几年想让开发公司复印件，除了印花税之外，很多还得额外给喝茶费，一般得五万/套。和商品房地产商一样，奶坛楼卖瘤果，绝大部分开发公司就已过期了，花了几千元盖的不一定是若只，很多甚至章都fra，在管理所电脑里注册登记下就算转让了。好景不长4月29日央视报道广州小产权后，复印件就更是提着宿苞找不到庙了。现在的奶坛楼和Lembeye旧屋基本上都是签合约+辩护律师缔造的方式进行买卖。
右图是某乡政府给乡政府奶坛楼新物业公司发的自造小红本
2.买主买了整幢旧屋，发完合约+辩护律师缔造后，让乡政府出个断定，断定这幢楼属于买主，在五六年前，原物业公司跟乡政府关系比较好的情况下，一包茶一条烟甚至打个招呼就可以搞定，后来越来越难，逐渐演变成有关系+几万十几万才能让乡政府盖个章，现在买一栋旧屋想让乡政府盖个章，在全广州已经是凤毛麟角了。
右图是某乡政府给整幢旧屋新物业公司开的断定
3.如果买了一栋旧屋中的一套或多套，发完合约做完辩护律师缔造后，除了寥寥两个村之外，乡政府都是从来不管的，毕竟乡政府搞不清也懒得去搞清这套房的来龙去脉，干脆一刀切不闻不问，出了事自己解决，和乡政府无关。
买了广州小产权，进行买卖双方签合约+辩护律师缔造，再去管理所注册登记下过下水电，这种占绝对主流的进行买卖方式，听起来好像不靠谱，但实际上买了非绿本的小产权房遇到拆迁时，乡政府和地产商会根据合约+实际占有确权给最后一手物业公司，有没有乡政府复印件对确权基本上没任何影响。乡政府复印件除了在宝安挂户口时有点用之外，最大的用处就是心理安慰了。
经济政策书名：二、公证机构、辩护律师事务所不得为写字楼类发展史遗留下来违规建筑物进行买卖行为提供公证或是缔造服务。司法行政部门应当强化对公证机构、辩护律师事务所的公证或是缔造服务的监管，对违规违规提供公证和缔造服务的行为，坚决予以查处。
查哥点评：查哥看过上千份小产权合约，只见到过一份2003年龙岗公证处给一栋旧屋公正的《密切合作修路协议》，给小产权进行买卖做公证的路早就被堵死N年了，就不展开谈了。
辩护律师缔造是进行买卖小产权房的绝对主流，进行买卖双方在辩护律师楼签合约，辩护律师盖个章，收1000-2000元辩护律师缔造费，买主付款后双方一起去管理所过水电。遇到拆迁时拿着合约去拆迁办公室确权和签拆迁赔偿协议。
2009年5月，广州开始注册登记发展史遗留下来违规建筑物，办理发展史遗留下来回执，民间盛传小产权要转正，市场成交火热，2009年9月7日广州市司法局出台《关于严禁为违规建筑物销售行为提供公证和辩护律师缔造服务的通知》后，辩护律师给小产权进行买卖缔造减少了一些，很快就又恢复正常，合约日期一般都会提前到2009年9月7日之前。
右图为2009年-2010年期间办理的发展史遗留下来回执
2016年罗湖二线插花地棚改前一个月，广州市司法局又发布了《关于禁止为违规建设提供公证、缔造的通知》，重申辩护律师无法给小产权房做缔造。
今年4月27号，CCTV2报道广州小产权成交火爆后，4月29号，广州市司法局再次重申，并把上面两个通知挂出来。
过去十几年来，辩护律师给小产权进行买卖做缔造从没中断过，进行买卖双方和辩护律师一个愿打一个愿挨，已经形成了市场共识，连著名房地产辩护律师进行买卖小产权都会找其他辩护律师帮忙缔造。
经济政策书名：三、城市更新项目纳入更新单元计划前，各市政府应按规定组织开展写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各市政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中廉租房炒作。
城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。
查哥点评：这条类似于今年3月1日起施行的《广州经济特区城市更新条例》第三十条的细则。
经济政策书名：区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对发展史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。
先科普两个广州城市更新中的概念：
广州城市更新的流程：
（一）城市更新单元计划制定；
（二）城市更新单元规划编制；
（三）城市更新实施主体确认；
（四）原有建筑物物拆除和不动产权属已过期注册登记；
（五）国有建设用地使用权出让；
（六）开发建设；
（七）回迁安置。
1.纳入更新单元计划：就是民间说的旧改立项了，立项后，在各区的城市更新土地整备局会公示，代表这个项目已经获得准生证，可以合法的进行城市更新了。
城市更新项目纳入更新单元计划前，各市政府应按规定组织开展写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人核实工作，就是旧改立项之前，各市政府要按规定给物业公司确权，这个规定就是《广州经济特区城市更新条例》第三十条。
在今年3月1号施行的《广州经济特区城市更新条例》之前，征集意愿上的物业公司不代表最终的物业公司，确权是在签拆赔协议之前，物业公司和地产商签10份左右拆赔协议后，乡政府、地产商、物业公司、街道办、城市更新局、水务局、住建局等相关部门都会保留一份，想把分发出去的拆赔协议再收回来更名就难如登天了，所以旧改廉租房的进行买卖基本上都是在签拆赔协议之前，除非地产商还没把拆赔协议分发出去，物业公司跟旧改办工作人员比较熟的话，收点喝茶费内部操作下才可以更名，但现在越来越难了。新的城市更新条例是把确权前置到征集意愿这一步了，签征集意愿的物业公司，政府就给确权，今后无法更名，要想更名、进行买卖，只有出了红本才可以了。今年再买这种已经签过征集意愿过的房子，还是会赔给上一个物业公司，和买了个绿本房一样，买主要么退房退钱，要么等出红本后，凑个名额转让，这还得保证房价涨了原物业公司不反悔耍赖。
右图为城市更新中的征集意愿表
右图为宝安西乡草围旧村征集意愿后在宝安区城市更新局官网的公示，链接：http://www.baoan.gov.cn/csgxj/zwgk/tzgg/content/post_8568623.html
右图为龙岗坪地惠华片区旧改无产权（无绿本红本的小产权物业公司）物业公司在龙岗区城市更新局的确权公示，书名链接：http://www.lg.gov.cn/bmzz/pdjdb/xxgk/gzdt/tzgg/content/post_9005948.html
右图为小产权物业公司和旧改地产商签的拆赔协议
2.城市更新单元规划：民间叫做专项规划、专规，专规代表政府审批通过的旧改规划，该旧改项目要盖成什么样已经一目了然了，比如每块地是什么性质、可以盖多少栋楼、修几条路、在哪个位置盖公共设施、每栋楼盖多少层多少米，地产商必须得按照城市更新单元规划来盖房。
右图为华润雪花啤酒总部的专项规划
3.城市更新实施主体确认；广州的城市更新经过十几年发展已经非常专业和细分了，很多公司专门做前期工作，然后打包卖给大地产公司，这会导致前期和后期的公司不是同一个。拆迁范围内也会存在多个物业公司，所有物业公司通过房子作价入股、跟地产商签订拆赔协议、房子卖给地产商的方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，由这个单一主体来进行旧改工作，这一步相当于给政府确认最终的旧改地产商。
右图为实施主体确认
经济政策书名：对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各市政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中廉租房炒作。
这段话指的是已立项但还没有确权并且没有确认实施主体的旧改项目内的待拆迁房，各市政府在收到通知之日起6个月内组织乡政府、地产商给物业公司确权，防止旧改过程中炒作廉租房。
很多人误以为广州所有小产权都要在6个月内确权，确权后就无法进行买卖了，这就像没审题就开始做题，自己给自己加戏。
比如光明的楼村第一工业区旧改项目，主要是拆工业区，但路边有一排旧屋也被划进拆迁范围了，只征集过乡政府的意愿就立项了，没征集过旧屋物业公司的意愿，今年下半年就要确认实施主体和出专项规划了，光明市政府就得在6个月内组织乡政府和地产商给旧屋物业公司确权。
右图为光明楼村第一工业区的立项范围和未征集意愿的旧屋位置
经济政策书名：四、土地整备项目在市政府审批实施方案前应开展写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人核实工作；对已完成实施方案审批的土地整备项目，由各市政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范土地整备过程中安置房炒作。除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。
查哥点评：第四条和第三条，除了拆迁方式和安置房的性质不一样，其他都一样。
根据2018年8月14日广州水务局发布的《广州市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控经济政策的通知》中第四条规定：搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用《通知》关于取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让的相关规定。
经济政策书名：http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_6555613.html
2016年12月24广州市政府发布的《广州市人民政府关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》第四条规定：非原村民给予产权调换的安置房，在初始注册登记满10年后，按照签订征收补偿协议时的公告基准地价的50%补缴地价。
经济政策书名：http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/ztzl/fwzsbc/fgzc/content/post_5836346.html
这两个经济政策导致旧改廉租房没有限购限售，拿到红本后立即就可以卖，土地整备的安置房得持有10年才能补地价转红本。
广州旧屋遇到城市更新、利益统筹、棚户区改造赔的是没有限售的红本商品房，土地整备赔的是持有10年才能补地价转红本的安置房。
城市更新赔的廉租房可以参考大冲城市花园、大冲都市花园，利益统筹赔的廉租房可以参考本月上市的观澜山水华庭，棚户区改造赔的廉租房可以参考本月选房的罗湖二线插花地，土地整备赔的安置房可以参考西丽的崇文花园。
右图为南山大冲村华润旧改赔的大冲城市花园红本廉租房
右图为修外环高速时占了观澜库坑陂新村，利益统筹返还用地赔的红本廉租房山水华庭
右图为罗湖二线插花地棚改时旧屋签的拆赔协议和红本廉租房
右图为建深大丽湖校区和南科大时土地整备赔的安置房崇文花园，持有10年后可以补地价转红本
没有拆迁规划的小产权房、有拆迁规划但没有地产商征集过意愿或是地产商已征集意愿但没去签、在今年3月1号前已征集意愿已立项的旧改项目、地产商准备重新征集意愿的项目、地产商可以更改征集意愿的项目均不受本次经济政策影响。
已立项但没确权的小产权房，理论上最长还有6个月的退出时机，过了这个退出时机，就会被锁死直到出红本后才能进行买卖了。但也有好处，政府会像保护绿本/红本房物业公司一样360°无死角时刻捍卫每个已确权物业公司的权益，即使原物业公司跳出来闹也彻底没卵用了。
悲观者往往正确，乐观者往往成功。
恐惧，产生于未知，消失于认知。
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