广州的旧屋与否值得称赞买回？

刚刚完结了广州南江吓山边旧屋买卖过程，虽然是失败了，但经过6天和房地产业地产商，卖方，尾端介绍人，吓山边村民的交谈，也算是透彻的了解到了整个旧屋买卖的过程，知道其中的风险和收益，知道钱不是那么张境的，假如这么难一早被别人抢了机会了，怎么会轮到我。我能在这儿详细的讲一下，给题主及旧屋股权投资者一个参考建议。

首先先说下自己的情况：我想买那个旧屋纯粹是为了股权投资，假如题主是刚需自住的话之前的回答相信已经给你了回复。

其次是商家出售的这套旧屋的情况：新房子位于宝安区南江吓山边，作为宝安区最后一片没征地的旧屋，距银穗草公交车站只有2分钟路程，距沙浦站广州西站一个站，广州南站7个站左右，去拱北一条直线地铁到达，当时想股权投资真的是看中这儿的地理位置非常保值，另外沙浦商业圈的城市规划也是我选中这儿的重要条件。商家出价 32000/平，50平方，这是文锦渡5、6 年前的价格，懂得人都知道南江附近的商品房都是5、6万左右，吓山边旧改之后的房价至少6万+，地产商预计放售在7-8万左右，翻一倍是没什么问题，而且小户型难租购，在公交车站旁边不怕放不下手，这也是招揽我股权投资的几个重要原因。新房子在复修前夕会依照每平60元补偿房租给业主，及每个月3000，假如四年复修获得成功光房租赔钱屋主14.4万，落地为精装房。并且这类TNUMBERHC房不受深限牌影响，本地人一样没社保能直接给房。这些条件是不是很酷很招揽人？但为什么没买卖获得成功的？咱们接着往下看。

当时我听到那个消息立刻请假来了广州（本人在香港上班）查看新房子的具体情况。大家都知道小产权旧屋买卖完全不受法律条文保护，具体怎么不不合法那个链接里面有介绍：Kayin Chen：广州的旧屋与否值得称赞买回？。经过跟地产商，商家和介绍人的两轮商谈，商量出一套感觉对于买家最有保证的方案：

1⃣️保证一：给原房主定金，写银行贷款合约，为期6个月，买卖双方不得以任何人形式和理由终止合约。（银行贷款合约具有法律条文经济效益）

2⃣️保证二：尾端介绍人在村中很有势力和背景，由他做债务人签定担保合约、出现任何人问题由债务人负责。

3⃣️保证三：跟房东签定住宅买卖合约（严格意义不不合法，也能拿去公证，但不具有法律条文经济效益，因为小产权就是不具备产权，但也要写清楚）

4⃣️保证四：买卖双方去找乡政府村长签定住宅归属于合约，证明那个不动产现在归属于给我。

保证五：乡政府将所有全然不同没争议的名单交给华东房地产业，房地产业会在报纸及村中申报15日后交到街办申报，再到宝安区政府申报，申报完结后，这套不动产就算是过户到我名下了，就能跟华东签署TNUMBERHC合约，村中人理赔面积按1:1.1 本地人依照1:1理赔。这时我再给商家住宅总价值的一半（差不多80万），给补签直到华东开始拆的前夕，我有合法权益去笋盘原主，等到好几年后红本到手，将定金给与商家。

看似这四重保证已经能够保证我的合法权益，但跟华东一位经验丰富征地小产权新房子的工作人员谈过后，就打消了我股权投资的念头了。

首先尾端介绍人因为个人原因不愿意签写担保合约，只愿意做口头债务人，没了保证二。

然后现在阶段处于乡政府选举换届时期，而且马上开始签定征地合约签定，乡政府村长不愿意在那个节骨眼上节外生枝，因此这类小产权买卖一律不给盖章证明，没了保证四。

其次，原本跟华东的谈话中以为过了报纸或者街办申报期，假如名单送到宝安区政府，卖方跳出来反悔也没用了，产权已经无争议，后来发现不是的，只有新房子落地获得成功，不动产证写我的名字，才能确认这套新房子100%属于我，在我跟商家签定住宅买回合约到拿不动产证前之间的4-6年的时间里，商家收了我一半的钱，商家跳出来反悔跟我争不动产，打官司到法院，商家一定是胜诉的，法院最多判决商家归还我之前付的钱，因此就是一句话，不动产证没到手之前，商家随时能将新房子收回。这又没了保证三和保证五。

最后的保证一，最多商家可能会归还定金。

因此，总结一下：小产权买卖是一场赌博，赌的是人性，赌的是商家在不动产证出来之前不会跳出来反悔，否则任何人保证都没。赌赢了你就有了可预见的翻倍的收益，赌输了这几年的努力白费，给商家的钱也不一定能顺利追回。特别是商家在现在卖未来一定会翻倍的新房子，基本上确定是现在急需用钱，一般来讲是欠人钱（可能是赌债或者风流债或者生意失败），商家的人品也是个问题，谁也不能保证商家不会临时反悔，商家反悔打官司买家一定是输的，因为小产权买卖不不合法，法院只会判定我们之前的买卖合约无效，新房子归还商家，钱归还买家，但吃进去的钱吐出来可就没那么难了。

经过这么多天的商量和考虑，觉得总体风险大于回报，并且初期的钱是父母给的，我也不想把父母勤苦攒下的钱去打一场没把握的仗，因此决定不股权投资了。

小产权房我认为也不是说完全不能股权投资，我认为在一下方面能考虑：1，你对商家知根知底，是很好的朋友或者亲戚这一类的，商家反悔的几率会低很多；2，风险承担能力高，十几万或者上百万赔的起，打官司也不怕；3，自己具有一定实力能振的住商家，比如大财团大企业，商家反悔的成本太高，也不会轻易反悔。 这几类人我认为能股权投资，不是说没风险，只是风险降低了很多或者能承担风险，毕竟在广州拥有一套属于自己的新房子是多么不难，尤其是现在受限牌影响，万一赌赢了可真的是一本万利。

所以还是那就话：天下没免费的午餐

希望我的经历能帮到题主，还有给想买卖小产权旧屋的朋友一点参考意见和提醒，一定要想清楚了再买卖。

第一次在知乎回答~希望大家点个赞鼓励下~ 哈哈哈哈