近几年，楼价下跌是社会风气两极化高度关注的两个难题，特征是稳步下跌，低位盘整，现阶段全省楼价过万的卫星城已超60个。有鉴于此，许多顾客优先选择买回小产权房，但有关法律条文科学知识的贫乏，引致在确权、征地时遭受各式各样的十分困难却又不晓得怎样应付，责任编辑就与小产权房有关的难题为我们做两个单纯剖析。
严苛象征意义上的小产权房无法进行买卖
小产权房是指在贫困户宅基地上工程建设的住宅，未交纳农地税收收入等服务费，其房产证并非由北欧国家房管局职能部门颁授，而要由乡有关职能部门或村委颁授，因此叫小产权房。它并非两个法律条文基本概念，而要一类同义词的用法。
根据《农地管理法》的规定，贫困户集体所有的农地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业工程建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，贫困户将住宅卖给卫星城居民的进行买卖行为无法受到的法律条文认可与保护，即无法办理农地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然无法办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和难题，比如无法办理继承、无法办理抵押、征地时遭受补偿金十分困难等。因此，严苛象征意义上的小产权房无法进行买卖，只是可以在集体成员内部转让、置换。
买回小产权房风险大，维权难
买回无法办理房产证、房产证。购房合同无法在房管局局备案，拿不到合法合规，有效的房产证；无法进行银行贷款和抵押贷款。没有房产证，没有经过备案，就无法去银行贷款，只能一次交清房款同样以后也无法拿这个房子去银行做抵押；交易难。若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，也完全可以与其他人再次签订住宅进行买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，买回人的利益得不到保证；维权补偿金难。因并非住宅合法所有人，遇到征地，购房人很可能面临既无法取得住宅，又无法索回房款的艰难局面；发生住宅质量纠纷，基本无法维权，只能自行承担损失。
曾有人栽在小产权房上，维权两年无果
曾经看过这么两个案子，或许极端却绝非个例。2015年罗先生看中深圳某小区一套131平米的小产权房，次日便付了定金，半个月之后支付全款共171万，这个小区共有1200多套住宅，外观上与商品房小区相似，又靠近地铁口，建筑质量也不错，罗先生认为商品房房贷压力大，只是自己住，是并非商品房也无所谓，因此就毫不犹豫买回了。
然而噩梦很快降临，由于新闻报道媒体的报道，执法队以违法建筑名义，开始查封该楼盘。从此，所有业主走上了漫漫维权之路，却都没有得到妥善处置。
当时开发商在售楼时，一直宣称这个小区是村委统建楼，可以分期贷款六年，而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住，这也成了购房者们认为没有风险的依据。然而就怕是这种开发商打着村委的幌子，私自将工业用地开发成住宅，这是政府严厉打击的对象，这样的房子最好别买。
已经买回了小产权房，遭受征地能否得到补偿金？
从以上的分析以及罗先生的遭受我们可以看出，小产权房存在的风险是很大的，北欧国家不会发放房产证，这将引致购房者以后一系列不利的后果。如果已经买回了小产权房，最直接有效的办法是退房退款。如果合同无效，有鉴于可能的政策风险和法律条文风险，可以请求退房并退回已支付的购房款。
那么，已经买回的小产权房遇到征地能否赢得征地安置补偿金呢？这个难题无法一概而论，小产权房的性质是属于履行了审批手续的住宅，但是集体经济组织，在安置本集体民过程中，擅自扩大了销售对象，由于现行的法律条文和政策，非本集体经济组织的成员，不得买回在集体所有的农地上所工程建设的住宅，因此进行买卖合同也等同于无效。在此情况下，首先认定所涉住宅的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者归属于宅基地使用人所有，征地安置补偿金的利益，只能由所有权人，即集体经济组织及其成员享有。
占用集体用地、耕地进行违法工程建设，将村民的集体用地使用权进行转变，用于商品住宅变相开发的违法建筑是无法赢得补偿金的。但在实践中，小产权房是非常两极化的，如果占用的农地不影响卫星城城乡规划，所采取的处罚措施是多样性的，不该单一直接进行无偿拆除，这样买售人的基本的合法利益得不到保障也不利于稳定。
网友评论