购房百科
/ 小产权房百问百答
1、什么是小产权房？
小产权这个词是民间俗称，除开商品房其余都可以称之为小产权。
2、小产权房分为几种？
大约分为以下几种、a城中村农民房、b村委统建楼、c开发商集资房、d军产房、e公寓。
3、小产权房使用年限是多少？
深圳的小产权房有40-50-70年，或永久性。土地性质是商业或工业最高年限50年，住宅用地70年。
4、小产权房产权到期了房子还属于自己的吗？
深圳经过两次统征，深圳已经没有集体土地，全部转为国有。房子是属于自己的，土地是国家的，至于什么时候拆迁，这个zf说了算。
5、小产权房拆迁有赔偿吗？
拿深圳小产权房来说，拆迁肯定有赔偿，比如；深圳大冲、南山百石洲、罗湖蔡屋围拆迁全部赔偿商品房还送车位。
6、深圳小产权房遇到拆迁怎么样赔偿？
如果遇到的是开发商旧改，基本可以无视建成时间的和土地属性的，农民房可以1:1换红本商品房，如果是zf搞土地整背备，不是本村村民外地人只能赔现金。
7、购买小产权房是否占用名额？
购买小产权房不需到房管部门进行备案，不会影响购买商品房的名额。同时小产权房的交易没有时间的限制，可以随时入手或出手。
8、法律认可小产权房交易吗？
小产权房分别为有证（绿本、猪肝本）和无证历史遗留、或两证一书，统称历史遗留违法建筑。法律上来讲有绿本的房子是合法建筑，法律认可买卖合同有效。但是绿本房无法过户，遇到拆迁必须原业主配合签署外，注销产证还必须卖家配合。（重大利益，纠纷就出现在此）
而历史遗留违法建筑从法律来讲不认可交易，法院也从来不受理这些历史遗留违法建筑买卖问题，遇到拆迁只认可实际占有人，法院对于小产权房的裁判明显有利于购买一方，风险远低于绿本房。
9、为什么市面上的小产权房公摊面积那么大？
目前深圳市面上在售9成小产权都是投资公司整栋买下来，收购价格都在12000-25000万左右一平了，好多人因为深圳小产权价格停留在几千块/平的时代。然后重新包装改造成公寓类型，因为面积小总价低更多人能接受。
10、深圳小产权房可以落户吗？
分区而言，龙华片区9成小产权房都可以落户，其他区严一些。
落户这个词，按官方的解释叫【市内移居】，意思是你要原本是就是深户，只是挂靠在别人户口，或者集体户，代管户，或者是以前在自己的房子有落户，但房子卖掉了需迁移等等情况，需要重新将户口在深圳市内由A转到B，这就叫落户！
落户相当于留有房产记录，这个会影响后期申请安居房，保障房，公租房。
11、深圳小产权房能抵押吗？
正规银行不行，民间金融贷款公司可以抵押，需要压绿本，或合同，利息比较高。
12、深圳小产权房带学位吗？
深圳所有小产权房不带学位，商品房都不保证一定有学位。
13、深圳小产权房的两规和三规是什么意思呢？
两规即《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》；
三规即《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》。
两规和三规的档案作为历史遗留违法建筑的登记凭证，是见证城市发展的特殊时代产物，为执法部门和政府决策提供依据和参考。
14、买了深圳小产权房遇到拆迁，区分原外村民？
政府主导项目有区分！开发商主导拆迁旧改是不会区分现业主和原村民的，开发商旧改赔偿只认房产证明材料，只要转让的手续齐全就没问题，但是相对于原村民主来说，非原业主享受到的福利会少一些，例如搬迁费，奖励费。
15、小产权房都有什么证件？
深圳小产权房手续有：合作建房协议，合资建房协议，集资建房合同，房屋转让合同;房屋使用权证（自制本），J产证，律师见证书，独栋不动产权F房协意，以租代购房屋转让协议，农民房的手续分自建房红本、自建房老房产证，自建房商品房，国土绿本、猪肝本，两证一书、历史遗留登记表、历史遗留普查登记回执等等。
16、小产权有没有存在一房多卖的情况？如何防患？
小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。
1、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？
2、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同+律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。
现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉下，业主就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。
17、什么样的小产权不建议买？
1、国土局绿本房，有备案，无法过户，拆迁时容易闹纠纷。
2、占用一级水源保护区用地，压占原水管蓝线；拆迁赔偿低。
3、占用高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地这些不建议买，拆迁赔偿低。
最安全的房子是城中村里面一栋一栋的农民房，正规的村民宅基地，手续齐全，产权清晰，几乎无纠纷，做到了以上几点就大可安心了。
18、购买小产权房时都有什么手续？
1、合作建房合同，加律师事务所见证。（一式三份、业主、买家、律师各一份）
2、共同出资建房合同，加律师事务所见证。（一式三份、业主、买家、律师各一份）
3、有偿使用合同，这类房产普遍都是工业或商业用地建成，使用权都在30-40年左右，合同注明到期可续地。
4、房屋转让合同、大部分出于二手房交易。（只需要买卖双方出面请律师事务所见证即可）
19、关于村委统建楼真的比农民房保障？
毋庸置疑，肯定的。是指品质上、规模上、物业管理上、以及居住环境上比农民房住的舒服。并不是指保障性，毕竟村委统建楼价格高于农民房的一半。所以说很多客户觉得村委统建楼比农民房有保障？很明显是错误的，根据自己需求，预算价格，购房需求，村委买不起可以先买农民房过渡，以后房子升值了可以在换村委统建楼或者商品房，不然只能错过了。
村委统建楼环境比较好，价格也偏高，基本上2万左右一平了，追求品质，追求环境，追求舒适度可以选择村委统建楼，投资来说，农民房总价低，交易灵活，租金回报率高！
20、城中村小产权房水电高？
客观情况是，在深圳发展初期，由于基础设施建设经费不足，许多城中村的水网电网由村委投资建设，因此，城中村原自建房大部分没有实现一户一表，水电费一般由物业代收缴。对于一表多户的城中村，一些物业将中间环节和公共面积损耗的二次分摊直接计入水电费。当然也有存在村里或管理处加价的情况。但终归是在一个区间范围。
21、小产权房买卖纠纷现状？
小产权房纠纷中的买卖纠纷，并不见得比普通商品房买卖纠纷比例高得多，纠纷核心原因在房价变化，拿2015年深圳业主违约潮来说，即便是合法商品房，因短时间内房价暴涨，业主违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为房屋是小产权还是大产权而有所不同。
22、律师事务所见证无法律效应？
很多法律人其实并不了解深圳小产权房交易的现状，仅凭小产权房统统违法，违法则风险不可控的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直存在，很多人购买，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律人口中说得那么可怕。
23、村委统建楼无法过户，遇到拆迁利益原业主？
目前市面上大多数统建楼不能过户，但是可以到律师事务所见证，见证双方房屋转让协议。遇到拆迁利益问题开发商只认可房屋实际占有人，律师见证书，加购房合同。原业主没有法律依据出来闹纠纷。
24、深圳小产权房投资机遇？
A.价格低无税费；B.无需购房资格；C.租金回报率高；D.逢旧改，身价暴增；E.过度商品房首选；F.指标房不限售。
25、深圳小产权房投资风险？
A.卖方债权人的查封执行
此为投资小产权房最大风险，实践中，对于违法建筑，法院也是可以强制执行的。
B.绿本房无法过户，卖方毁约
违法建筑无产证，自然无法过户，而合法建筑有产证，因不是红本商品房，同样也没法办理过户手续，由此导致很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改而毁约。
C.旧改产证的注销（违法建筑更安全）
26、什么是回迁房？
回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。
27、回迁房是不是都有红本，产权多少年？
深圳大部分旧改项目有红本,一般在拆迁补偿协议有体现。
产权和普通商品房一样为70年，拥有学位，可以抵押贷款。
28、回迁房有什么风险？
主要是交易风险、项目风险、旧改周期的不确定性。
29、回迁房有什么保障？
和开发商直接签拆迁补偿协议，拆迁补偿协议在国土局街道办等备案。
30、是否限购、是否限售、能否贷款？
不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；
不限售，拿到红本就可以二手房交易；
不能贷款，但拿到红本后可以抵押贷款。
31一般多久能分房交房？
拆迁补偿协议一般约定具备开工条件起3年内交楼，一般开盘前分房。
项目签约率达到80%以上，才容易判断开工时间交楼时间，一般3-7年。
32、开发商有哪些补偿?
和开发商签约并交楼后，每月开发商会支付拆迁安置费直至交楼为止，另外还有搬家费、装修补偿等。
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