本报记者 尹蓉 卢志坤 成都报道
一新盘用假农地证抓出了真结婚证，曾让成都市成都市备受市场关注。《中国经营报》记者近期在成都市实地走访辨认出，与假农地证事件反之亦然离奇的房地产业工程项目在成都市并不可见。
记者调查了解到，该区既有在宅基地上合作开发工程建设商品住宅进行转卖的10余个新盘，也Longeau招拍挂卖地超过10年迟迟难以合作开发空置至今的工程项目。
记者就宅基地建房的新盘后续拟如何处理，以及多年难以通过主管职能部门规划设计的农地与否构成空置等难题，分别拨打致信成都市天然资源和工程建设局洛阳支队（以下简称洛阳支队），该支队工作人员表示得请示上级基层单位后再申明，但截至发稿未获申明。
商品住宅变异小产权
我2019年初把户口从三市河南迁入成都，2019年在成都市城北名楼住宅小区买了一套成交，当时整座买卖过程没有任何异常，没想到去年7月末突然获知整座住宅小区就变成了小产权房，买卖过户和抵押物销售业务全部被喊停了。一名城北名楼住宅小区物业公司向记者介绍道。
与成都市城北名楼住宅小区几乎同时被喊停土地买卖的，还有成都市的另外11个新盘。分别是喜居园住宅小区、灵宫居委会、西杜博韦、苑住宅小区、金霞住宅小区、光大住宅小区、顺和园、上灵宫居委会住宅小区、洛阳Nagaur住宅小区、光大垂虹住宅小区等。
大红卷上白纸黑色写的商品住宅，怎么一下就成了小产权房的待遇？顺和园住宅小区一名成交购买者在记者询问目前住宅小区新房子能否正常买卖时，气愤蔡伯介：新房子到现在为止还是根本无法买卖，被冻结了，新房子根本无法抵押物、难以买卖，做生意需要周转也贷不了款，实在难以理解，高校云集的成都市，宅基地上是怎么建出商品住宅的？
按照现行的商品住宅工程项目合作开发流程，合作开发企业首先要以协议卖地或招拍挂的方式，获取国有农地使用权，之后才能进行商品住宅工程项目的合作开发工程建设。而宅基地则归属于农地所在地的村私有财产，农地不能直接入市买卖，在宅基地上立的住宅，反之亦然不能上市买卖，俗称小产权房。
记者了解到，上述被喊停土地买卖、抵押物的12个新盘，基本归属于已建成的老住宅小区，且大多数已经拿到了不动产营业执照，但在成交转卖买卖环节被当地住建职能部门辨认出农地存有难题。
成都市天然资源和工程建设局2019年7月末曾公开表示，该局在办理土地买卖销售业务时辨认出成都市多个住宅小区存有农地难题后，报告成都市政府研究后，暂停了存有农地难题的住宅小区住宅转移、抵押物等销售业务，成都市政府为此成立工作组深入调查。
不过时隔一年零一个月后，成都市方面并未对外公布调查结果和解决方案。
记者以物业公司身份拨打洛阳支队相关销售业务处室咨询后获知，在国土规划职能部门和规划职能部门合并以后，因建委和国土规划局的销售业务是完全分开，此前这些农地难题并没辨认出。现在职能部门改革后建委的销售业务一小部分挪到了住建职能部门，一小部分到了国土规划职能部门。系统无线连接后，以后房地产业工程项目上产生的难题才暴露出来。这12个住宅小区存有的难题并不完全相同，涉及的主管基层单位也很多，后期与否需要物业公司开户农地卖地金目前还不确定。
一名知情人士告诉记者，成都市之所以会出现这么多宅基地上合作开发商品住宅的工程项目，主要在于成都市数年前曾试点开展宅基地进行招拍挂。但是后续执行过程中出现了很多难题，有新盘盖了半截儿后才辨认出走不通，后面逐渐被喊停了。这也与国家农地及房地产业合作开发相关的法律规定相悖。
陕西长华律师事务所王峰律师在接受采访时表示，与秦岭违建别墅工程项目类似，宅基地上合作开发出商品住宅，这些商品住宅虽然都有合法的审批手续，但是审批是不合法的。
拿地多年难以合作开发
与商品住宅变异小产权不同，部分购房者购买的商品住宅用的是工业用地。成都市知名烂尾楼紫翰庭院自2014年开始停工、烂尾。后多位购房人将合作开发商成都佑利置业有限公司起诉到法院，经法院审理查明，紫翰庭院一直没有取得商品住宅合作开发销售需要办理的五证。
根据后期紫翰庭院工程项目农地进行司法拍卖后公示的信息获知，紫翰庭院农地面积为23285.46平方米（折合34.9亩），农地用途为工业用地。已签订农地性质变更合同，并办理规划许可手续，农地规划用途已规划为商住地。
在成都市韦曲南站地铁口向北约100多米，西寨十字东北角，有一大块农地地面尚未硬化，围墙围挡起来用来做临时停车场。与近两年成都市农地拍卖动辄拍卖价在千万元/亩的地价相比，十字路口的临街地段用来做临时停车场显得大材小用。
记者调查了解到，上述地块与紫翰庭院一样，最初归属于工业用地，总面积约11.2亩，自2008年通过招拍挂程序拿到农地证后，农地性质曾被动变更为居住用地、商业用地，不过农地所有权人成都成都市鑫园有限公司（以下简称鑫园公司）按照正常工程项目合作开发流程多次申报相应的变更手续，却一直难以获得主管职能部门审批通过，农地长期空置难以合作开发利用已达12年。
鑫园公司工作人员向记者表示，由于修建道路、城市规划发生变更，原立项的工程项目难以继续工程建设，自2013年前后知道农地用途被变更为居住用地后，公司多次申请按照现有农地性质合作开发利用，目前最新情况是，成都市规划职能部门直接拒绝接收材料。鑫园公司也因此在今年1月末将成都市天然资源工程建设局和成都市天然资源工程建设局洛阳支队一起起诉到成都铁路运输法院，要求两级规划职能部门履行政府职责，对鑫园公司已经拿到农地使用权的农地出具并制作规划条件书通知书。
不过，目前一审成都市铁路运输法院判决驳回原告鑫园公司诉讼请求，认为鑫园公司无权起诉，理由是工程建设工程项目的规划条件书出具对象是国土规划职能部门，规划条件书出具与否与鑫园公司的权利义务并无利害关系。目前，鑫园公司已经上诉。
鑫园公司对此提出质疑，有50年农地使用权的农地证是合法有效的，现在农地证拿到手十几年了始终难以合作开发利用，法院又说公司无权起诉，难道农地要一直空置下去？
记者就该块农地一直难以合作开发利用的原因及与否构成农地空置等难题向洛阳支队求证，未获答复。
一名地产中介人士告诉记者，成都市的房地产业工程项目历史遗留难题在成都市区是最多的，业内曾有不少人甚至一度不愿意接手做成都市的新盘，有难题的太多，而且往往是历史遗留难题长期难以解决。
本来我们这个难题是很好解决的，迟迟拖延不解决可能是因为担心暴露出隔壁君悦住宅小区的违法违规合作开发工程建设难题。在上述鑫园公司工作人员看来，与鑫园公司拟合作开发的欣欣园工程项目一路之隔的君悦花园住宅小区，后来违法加盖的7层建筑，对鑫园公司要投资合作开发的地块及周边新盘采光都形成了非常不利的影响。而君悦花园原规划设计只有21层，目前已经建的两栋T型住宅楼都是28层，共400余户。
鑫园公司提供的信访材料申明函内容显示，2010年洛阳支队在对成都市成都市龙飞实业有限公司工程建设的君悦花园进行批后管理检查时，辨认出工程建设基层单位未按照《工程建设工程规划许可证》许可进行工程建设，其中1号楼、2号楼均违法超建7层，超建总面积12130平方米。2012年2月，洛阳支队向工程建设基层单位下发了违法工程建设行政处罚决定书，对其违法工程建设处以194.08万元罚款（超建部分总造价1940.8万元，按照违建部分10%处罚），并为君悦花园补办了违建部分的工程项目手续，手续补办后进行竣工验收。
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