每晚一则楼价蔬果
胡子说房佛山实地考察文——狂热的楼价，错位的消费市场，该如何买车？
佛山宏观调控已出三四个月，但关注度依然，前台很多影迷还在问我前段时间佛山的情况，电魂网络将之前的实地考察该文收到，供诸位听众参照。以下节录。
那哥，是我对佛山楼价的体会，狂热的楼价，错位的消费市场，还有如此差劲的卫星城介面，佛山到底怎么了？
佛山实地考察毕竟是奥布尔，半路上还和元逍聊著此次实地考察的亲见税金，当今社会意念迸收到，该文一瞬间拟好了不出10个副标题。
但淡定三天之后，我决定却是要主观审视这个卫星城，因为所有的楼价下跌单厢有方法论，无论是中介机构炒却是真正消费需求，作为工业康孔县，佛山的本轮下跌，都永古约省。
站在佛山，我和大家一样存在三个问题：
1、这次，凭什么是佛山
2、此时此刻的佛山，还能侧发力吗
3、佛山最有用的板块在哪里
必须宣称的是，佛山确实涨了，而且跌幅少于绝大多数人的想像。
日前，某房地产中文网站发布《62城成交量沙丘指数跌幅名列(157期)》，称佛山成交量跌幅首次少于广州，名列全国第一。
据佛山中原地区发展战略研究中心统计数据显示，5月佛山写字楼房产交易成交量下跌，约52万㎡，同比下跌18%，同比下跌13%，成交量三连升，同时刷新近4年前两年新低历史记录。
佛山楼价的至高点松山湖已经飙升至4万，5年时间涨3倍，而上3万的镇街是滨海新区的长安和主城区。
佛山为何涨那么猛？总结起来有以下几点：
1、新房供应少
2、土拍热
3、隔壁广州在涨
4、新房取消限价
从2016年开始，佛山的新增写字楼供应面积就已经开始连续4年下降，佛山增量可开发用地资源越来越紧张，库存持续减少，这对价格下跌给了最坚定的支撑，截止到2019年，佛山的成交量及供应缺口就进一步扩大，成交量套数-供应套数缺口少于1万套，供应不足让去年佛山楼价均价夯毕竟2万+。
而佛山还有成片的厂房和小产权，众多的小产权房更突显了商品房的稀缺。
第二点是2019年一直延续至今的土拍热，2019年佛山累计挂牌成交量30宗土地，面积304万㎡，楼面价格创新低，达到13665元/㎡（剔除配建），同比下跌23%。
今年4月，佛山土地消费市场就逐渐回暖，5月共卖出5宗地，其中世茂以13022元/㎡拿下沙田商住地，并且刷新沙田最高地价纪录，而宏发以10387元/㎡拿下东坑商住地，成为东坑单价最贵地块。
不仅地块价格频频刷新，优质地块也遭哄抢，万江三月推出的一宗商住地，吸引了58家房企深夜狂热竞拍，年初佛山厚街近7万㎡的商住地更是激战70轮才被佳兆业拿下。
佛山的快速发展，核心区域的优质土地愈发稀缺，而开发商还在积极补仓，土地争夺战还将继续，和广州很像，佛山面积不过2512平方公里，2019年末常住人口846.45万人，但小产权房和厂房也占据了住房消费市场的半壁江山，可开发的土地资源也越来越稀缺，之后想要拿地，就要转战卫星城更新，而卫星城更新带来的结果自然是推高楼价。
去佛山实地考察的时候，已经听过好几个销售说，旁边开发商新拍下的地块，楼盘价比我们还高几千，之后开盘价格肯定更高，面粉都贵了，面包岂有不涨的道理？
除了供需紧张和土拍火热，这次佛山楼价能快速涨，也是因为隔壁老大哥广州涨得如火如荼，广州涨得快，佛山有产业有外溢需求也就能协同一起往下跌。
我在长安看的龙光一个项目，门口写的是广州西，销售介绍离广州松岗仅一河之隔，距离广州地铁11号线的碧头站更是直线距离3公里，如此绝佳的地段优势，还和松岗、沙井的5万+存在价差，而广州客最擅长的就是用购买力来填平洼地。
加上佛山今年突破限价，新房最高直接飙升1万，也直接带动成交量价格的上扬，而成交量又不限购，新房供应少，佛山民富程度高，成交量又有外地客消化，由此形成完美闭环，一成交量齐涨。
天时地利加上点利好刺激，佛山楼价全面普涨，而涨上去的楼价再跌就难了。
所以影迷问得最多的就是——
佛山现在能不能买？会不会高位接盘？
佛山还能不能涨取决于两点：
产业能否转型突破以及能否持续和广州存在价差。
佛山产值即将破万亿，但都是低端工业，所以佛山工厂的职工绝大多数是买不起佛山房子的。
佛山本地的房子基本是被小工厂老板、企业高管以及佛山土著给买走的。
实地考察期间，热衷和滴滴师傅聊天，10个里面有10个认为佛山楼价过高，还有2个20来岁的年轻人认为佛山楼价是天文数字，并表示当地的工厂职工的工资不过4-5千。
根据佛山市统计调查局发布的数据显示，2019年非私营单位就业人员年平均工资73709元，佛山市职工年平均工资为63655元，折算下来是5-6千，和动辄2万+的楼价相比，对于外地务工人员而言，楼价确实不低。
但房子如果普通人都买得起，那就不属于稀缺品，也就不存在下跌的可能。
佛山房子的消化却是要依靠躺着就能收租赚分红的土著以及小工厂老板，以及松山湖和南城CBD企业的中高层职工。
所以佛山做得最正确的两个决定就是：发展松山湖和南城CBD
2018年华为开始大规模的工厂线从广州搬到佛山，蓝思科技、大疆、普华科技等在华为的带动下布局佛山消费市场，华为很多供应商也随之落户佛山，按照规划，松山湖2030年人口规模达45万人，这就是松山湖最坚实的楼价支撑。
（松山湖）
可以确定，佛山会把最优质的的资源全部投给松山湖，佛山的楼价能涨到多高，就取决于松山湖能不能持续承载广州的高新产业外溢。
佛山能完全控盘的区域就是市区四街道和松山湖，佛山把南城的定位为国际商务区，佛山的本土企业总部都汇在此，比较知名的就有美宜佳总部。
（南城）
这一刻佛山的发展方法论也很清晰，核心就是中心城区、松山湖、滨海湾新区三位一体的都市核心区空间格局。
只要佛山能抓住广州产业外溢和发展本地知名企业，再乘上粤港澳大湾区发展的顺风车，规划好滨海片区的长安、虎门产业升级，佛山的楼价就还能涨。
最后一个问题，大水漫灌后的佛山，哪里最有暴击的可能？
佛山当今社会的楼价已经是：
松山湖片区最高突破4万+，普遍3万+。
主城区南城最高4万+，莞城、东城、万江已经突破3万+，往4万靠拢，价格最低在石碣，还有2字头楼盘。
滨海片区长安已经3万+，虎门还有2字头楼盘。
几乎全线新房站在2万+，此时此刻投资佛山，关键看这几点：
1、临深，产业要强
2、有规划
3、存在较大的暴击空间
综合以上选筹点，我认为当今社会投资佛山的价值排序是：
1、寮步、大朗、大岭山靠近松山湖的部分板块
为什么不是松山湖？因为松山湖已经涨上去，投资暴击的机会不大，而且片区已经没新房，成交量业主又捂盘不卖，4万+的楼价，已经直逼广州部分板块，现在入场略高。
但可以关注松山湖周边的大岭山、寮步和大朗的前段时间松山湖的板块，目前还有3万以下的楼盘，这些板块主打环松山湖第一线，能承接松山湖高新区外溢，但现在茶山大排也打出松山湖口号，这是真的会是坑，得回避。
（寮步承受松山湖外溢，入住率很高）
切记，哪怕是要选择寮步、大朗和大岭山，也只有自驾不少于15分钟的板块才最有用。
这个板块既有松山湖本地客户外溢，又可以凭借着良好的卫星城介面受到对居住环境要求较高的广州客外溢，楼价才最有支撑点和暴击点，而且目前和松山湖片区还有1万左右的价差，投资成长性更高。
2、滨海新区，关注长安、虎门
长安、虎门的价值点是：临深、有产业支撑、有利好规划。
长安、虎门靠近的是广州西部，本轮广州下跌也是由西部开启的，沙井破6万，光明破7万，自然也给了长安楼价下跌的动能。
同时这两个镇又是佛山经济名列第一、第二的强镇，长安本身也有vivo和oppo两大厂，当地的接盘实力不会弱，又有广深港科技走廊的概念加持，想像空间是有的。
但长安虎门最大的问题，也是佛山当今社会最大的问题，就是卫星城介面差，经济强镇也就和松岗的卫星城介面差不多，居住体验感不高。
这轮长安楼价已经3万+，虎门2.8-3万，已经不低，想要进场长安，得长持等待地铁规划的落地以及广深港科技走廊带动产业升级。
3、临深的凤岗、塘厦
凤岗、塘厦的楼价已经在2.5-3万之间，但卫星城介面真的太乱、太差，也没有大型的商业配套，虽然临深，但挨着的不是广州的核心板块，而是龙岗、龙华，这两个区既不是广州的就业中心，也不靠着广州一路向西的发展规划版图。
而且当今社会观澜4万+，龙岗坪山也是4万+，和凤岗、塘厦的价差空间缩小，暴击机会也相应减少。
这两个镇最大的优势就是临深，产业不算突出、卫星城介面也不优秀，广州人要买，除了由钱袋子决定，还由居住品质决定，如果其他优质板块价差不大，为何不选择居住环境更好的区域？
所以这两个镇的瓶颈就在于跟涨广州，保持一定的价差才能持续吸引广州客外溢，爆发点就是等卫星城介面优化，引进优质企业以及轨道交通的落地，长持时间也不会短。
至于其他片区，比如主城区、水乡片区和东部产业园区，不在选筹范围内，是因为优势相比以上三个镇区都不明显，主城区是本地客的消费市场，其他两个片区产业不如其他镇，卫星城介面也不够突出，投资暴击机会不大。
佛山调研归来，一直在思考到处都是破旧农民房、城建脏乱差、公共交通更是混乱的卫星城，为何能排在楼价跌幅的第一名？思考良久，我写下这句话：
中国房地产的投资方法论，永远不要相信眼睛所看到的，当一切都完善妥当，楼价也就让你高攀不起了。
End
8月份，团队安排了广州、惠阳的实地考察，还会带大家看下新政下的广州公寓行情，敬请期待。
网友评论