劝人买房，非蠢即坏。

最近在网上，经常能看到这样的言论。到底对不对呢？

还真对，先说几个数据。

1、2021年，中国城镇住房套户比为1.09，一二三线城市分别是0.97、1.08和1.12。

2、2021年出生人口为1062万人，创下1949年以来新低，总和生育率降至1.15，远低于发达国家水平。

3、2022年2月，全国商品房待售面积高达5.7亿平方米，创下近6年来高位。

4、东北鹤岗化蔓延全国，多地出现几百元一平米的房价。

……

这样的数据，我能找出一大箩筐，并实事求是地论证：

楼市的确在萎缩，早就从黄金期转为青铜，甚至黑铁，且这是不可逆的大趋势，不要抱有任何幻想。

如果你觉得很对，那么这篇文章，到这里已经结束了。

～

但这时候，你突然觉得，好像哪里不对，那么恭喜你，下面的文字可能会对你有所帮助。

我们再来看一组数据。

3月，北京二手房成交达到15771套，环比2月大涨90.93%，尤其3月29日这天，二手房网签量高达1285套，创下近一年半以来单日新高。

中关村、望京、朝青等多个板块，二手房成交火爆，房价开始上行。

现在看来，去年年底我劝北京买房人上车，好像不是蠢也不是坏，而是抄底，无形中省了不少钱。

北京≠鹤岗。

这个连街边玩尿泥的小娃都明白的道理，可惜愣是有人看不懂，或许不是看不懂，只是屁股决定了脑袋。

中国城市实在太多了，每个都是独立的个体，一部分城市城市群化，一部分城市鹤岗化，两者呈现的比例是，2 ：8。

也就是说，劝人在80%的城市买房是在坑别人，而20%的城市，依旧是未来抗通胀的良好投资品。

而人口就是所有城市之间竞争的砝码。

这几天全国各地相继公布人口数据，我们必须对此深度探讨，才能在接下来的买房抉择中，作出优选项。

01

我们先来看，省市层面的人口流动。

从图中可以看出，全国大多数省市的人口自然增长量（人口自然增长量=出生人口-死亡人口），都是负值。

过去我们一直在大谈人口红利，彻底沦为了历史。

最爱生娃三大省，广东、河南和山东，去年出生人口分别是118.31万人、79.3万人、75.04万人，而10年前，这些数值是109.44万人，121万人和110万人。

只有广东老大哥在坚持，而河南和山东光环已褪。

隔壁家老王的闺女说，生二娃太费钱，养不起，老李的儿子说，疫情搞得生意难做，怕生下来给不了最好的生活。

生孩子成了奢侈品消费。

从这个角度出发，城市未来的人口增量就不再是人口出生，而是人口流入量，也就是A城人去了B城。

从图中可以看到，全国基本一半省市的人口都是净流出的，最惨的是河南省，去年人口流出量高达64.33万人。

河南省是国家复兴发展和建设的头号功臣，但产业的落后，也导致当地劳动力大批量流失。

一搜河南企业都是，思念、双汇、三全、卫龙、好想你、十三香，莲花味精……这些企业提供不了高薪工作，也意味着很难留住人才。

河南因为人口基数太大，高考也变得异常艰难，这几年但凡是有点儿能力的，基本都会选择让孩子出去。

倒数第二是黑龙江，性质跟河南一样，当地产业转型困难，年轻人流失严重。过去我们还提东北振兴，后来声音越来越小，衰退已成定局。

北京也处于人口净流出的阵营中。很多人以此判断北京楼市不行了。其实不然。

北京这几年一直在施行非首都功能疏解，关闭了大量的批发市场和工厂。同时将一些国企央企转移到了雄安。

这种人口流失，是政策强制性的，而非自然流失。

每天都会有大量的年轻人踏上这片热土，也有不计其数的中年人不堪离去，能留下的基本都是优胜劣汰的佼佼者。无论是家庭资源还是工作能力，都是牌桌上的筹码。

不过非首都功能疏解也会持续利空周边卫星城楼市，这一点是必须要注意的。

在最强阵营中，江浙一带，占据天时地利人和，不用多说，湖北竟然排名全国第二，人口净流入达到59.83万，让人惊诧。

湖北本身对全国人口本身不具备吸引力，到底发生了什么？

这还要从城市人口榜单中，寻找答案。

02

今年的人口净流入榜单，也是历史性的一页。

武汉以120.12万人的成绩，领跑全国，甚至比成都、杭州高出5倍，比前十名的总和都要多。

而且1364.89万人的成绩，再次让武汉反超郑州，位居中部第一。

前段时间去武汉出差，一个老者跟我说，疫情后，武汉好像睡醒了，有了江河好汉的气息。

他说，没有经历过武汉疫情的人根本不知道，那时候的武汉有多艰难。

整整两个多月封城，所有人都在未知的恐惧中度过，没有任何管理经验，一步一步踩坑，一步一步扛着压力前行。

武汉人不矫情，也没有怨言。

疫情后，武汉的光电信息、汽车产业、大健康，三大产业强势复苏，经济开始奔跑。

2021年武汉的二产增加值达6208.34亿元，增速12.1%，三产增加值11064.21亿元，增速高达12.3%，理解了经济运行，人口数据也就有了支撑。

而且很明显的现象是，近两年，身边的湖北年轻人都会选择武汉作为最后的归宿。

一方面是到了年龄，一线留不下，就只能选择离家近一些最好的城市，另一方面，武汉房价相对实际，也增加了人们返流的意愿。

其实，武汉最强的优势，还是高校，百万大学生就是天然优质的人才资源，只要招商引资做起来，留住他们，这座城市的潜力就会被彻底激发出来。

成都、杭州属于老牌人口虹吸大城，成都目前最主要的问题也是产业不够强劲，城市宣传做得不错，但当地的年轻人都知道，工资不高，还需要时间沉淀。

杭州属于江浙地区第二大城，产业新颖，经济发达，但问题是房价太高了。

这几年为了赶在亚运会之前，大兴土木，疯狂卖地造城，地价带动房价，滨江、上城、西湖的房子每平米都达到了4、5万，余杭、萧山这种地方价格都涨到了2.5万/平米左右。

高房价制约了人口流入，再加上杭州大厂在疫情下不堪重负，纷纷裁员，导致整体购买力下降，法拍房数量达到全国第一。

跟武汉同样的GDP，但房价是武汉的2倍，房地产泡沫慢慢就会暴露出来，这也解释了为什么近两年很多江浙年轻人选择了宁波，而不是杭州。

03

我们再聚焦在榜单末尾。

天津，人口净流出13.6万人，石家庄，人口净流出3.68万人，唐山，人口净流出2.1万人……

我之前说过，东北化的第一站一定是河北。

自从节能减排，碳中和战略后，河北赖以为生的工业体系开始滑坡，经济发展步履维艰。

河北也曾做过努力，鼓励发展高科技产业。然而高科技需要人才，人才都被北京吸走了。

北京跟沪广深还不一样，主要产业结构都是三产，高新技术和金融，这些产业很难带动周边城市发展。

而深圳还有华为，能带动东莞，广州有小鹏汽车，带动肇庆工厂。

北京的虹吸力，甚至连天津都扛不住。

想当年在建国初期，天津也是一直仅次于上海的存在，在1949年以6.84亿元处于全国第二，到了1978年，天津再以82.65亿元位列全国第三。

而在去年，天津跌出全国前十，经济不温不火，年轻人外流到北京，实在呆不下去才会选择回到天津。

经济带动人口，人口反应房价趋势。

天津房价阴跌了好几年，今年开始触底回暖，结果又遭遇疫情，除了学区房还能抗跌保值外，其他房地产价值已经被这些年累积的库存淹没了。

石家庄更不用多说，前有北京、天津，后有雄安崛起，已经沦为全国最没有存在感的省会城市了。

这几年跟着天津阴跌不止，之前强推的正定新区，给当地炒房客好好上了一课。

目前来看，京津冀一体化，好像只剩下了京。

04

把握住人口流动趋势，才能读懂房地产密码。

我们之前感觉东北化这个概念还很遥远，但现在发现，已经在快速弥漫开来。

疫情正在催化城市格局，进行生态化反。

有些基本面太差的城市，一波疫情打击，经济难以复苏，这时候人们为了寻求更好的赚钱机会，只能迁移到其他城市。

一增一减，城市之间就有了差距。

而对于买房人来说，一定要对自己所在的地方有深刻的认识，经济是繁荣向上的，还是衰退的，人口是流入的还是流出的。

长期看人口已不适用，短期看人口才是硬道理。

当你所处的城市，逐渐东北化的时候，这时候就要禁止投资买房，甚至大胆些，租房也可以。

把钱放在更值钱的地方。

近几年看到身边不少城中村有很多小产权房抛售，价格也非常低，但仍旧滞销。为什么大家面对便宜房都不愿意入手，宁可买上百万的商品房，难道是不愿意省钱吗？其实不然，大家主要是被小产权房这6个弊端劝退了：

第一，周边配套水平差

小产权房大多是城中村，或者农村里的房产，周边的资源配套比较老旧，而且大多是小店面，很少有特别大的商场，商圈，医院，学校。无法提供大企业，好岗位给年轻人；作为家长，都希望孩子能上一个好学校，周围没有这样的配套，买房兴趣自然会跟着下降。

第二，不能使用房贷

小产权房本身属于是村集体内置换和买卖的房产，无法像商品房一样上市交易，不能签订合法有效的购房买卖合同，自然不能通过银行的房贷申请手续。即便小产权房价格低，但也不是低到白菜价，面对房价破万的当下，即使是小产权房，在一些一二线发展相对好的城市，也需要30~50万甚至更高才能入手，普通家庭一下子拿出这么多钱很困难，支付首付后，不能借房贷，也没办法买房。

第三，没有大红本

小产权房没有房管局颁发的不动产权证书，购买也没有什么合法有效的凭证，最多就是去村集体做一个登记。没有产权证书，房子的合法买卖性质不具备，一旦房东坐地起价，不承认买卖协议，或者相关部门整顿小产权房和征用土地等措施出现后，购房者由于拿不出具有法律效力的证明，房子被收走，或强制拆除后，可能就要钱房两失。

第四，没有专业物业公司

小产权房一般是自建房、村集体筹资找一些房地产公司建造的，大企业不会接手这类建筑工作，一般就是一些中小房企为了赚快钱建造的。很少有配套的专业物业公司，只能是从外面聘用。物业服务纠纷由来已久，外聘的物业公司不属于房地产公司管理，更容易发生一问题，一旦出了麻烦，物业公司不处理，也无法找房企要说法，到时候物业单位跑路后，业主损失是巨大的。

第五，质量风险高

4月29日长沙市一处自建房坍塌，造成23人被困、39人失联，到4月30日已救出5人。这一事故再次把小产权房质量问题推向风口浪尖。本身自建类的小产权房之前走的就是灰色地带，不经过正规的房屋建设监管，房屋存在的隐患非常多。事故中的房屋在几年间持续加盖，达到8层之高，加上承租方又对房屋结构进行改动，安全风险非常大。一旦房子出现事故，居住人有危险不说，还要负担法律责任，本次事故中包括房主本人等9人已被刑拘。周围的住户也很难避免，万一倒塌后波及其他房屋，还要再增加更多的赔偿。

第六，监管加码更难销售

首先，因为村集体的人大多都有房子，想要置换流转空间小，很多人向城镇户口家庭转卖，销售噱头是房子以后会转正，将大幅度增值。但在2020年时，自然资源部已经发布《通知》，不允许产权房转正，现在属于城镇户口家庭，持有小产权房的人是最着急脱手房子的，因为以后会更难卖，你购入了，其实是帮别人解套。其次，住建部5月2日部署全国自建房安全专项整治，将对自建房全面彻查质量问题，并建立建立房屋体检制度，房屋养老金制度，房屋质量保险制度。房子监管升级，对房子的维护成本将面临提高，但受转手范围限制，以后小产权房更难卖，明知道入手即使贬值砸手里，相信愿意花钱吃亏的人将越来越少。

疫情爆发近三年，这三年无数实体经济遭到混灭性的打击，与此同时我国的生育率与离婚却形成了极大反差!引发了有关学者的关注和重视!

我国生育率不断下降，离婚率却水涨船高!这一问题值得我们重视……

2021年有关专家指出我国的生育率将引来一波新的高潮，原因是人们大多数时间都隔离在家，而且两性之间也有了独处和进一步了解彼此的空间!可是事实却与之相反，面对着我国生育津贴政策的多项加持，我国的生育率却不断下降。

我国的生育率不断下降

离婚的人远远增加

疫情之下生育率低的原因有以下三点:

疫情致使生活负担过重。疫情不仅仅给实体店带来了打击也包括很多服务业在内的一些行业 ，致使很多家庭失去了经济来源生活负担加大，因此是否生育就变成了一个不必考虑的问题!

生育观念的转变。在我国很早就流传着一句话养儿防老防患未然，可是现在的人早已不信这一个观念，有很多家庭纵然第一胎是个女儿也不打算要二胎了，因为对于现在的人来说女儿同样是个宝同样能养老。

更追求对生活的高质量享受。现在无论是新婚夫妇还是一些高龄夫妻都选择只生一个，更有甚者选择丁克，因为生活的快节奏又加之现代人对高质量生活的向往他们大多数不愿意把时间花在生孩育儿上!

各方面的压力

与此同时我国离婚率居高不下的原因也有以下三点:

疫情的原因导致家庭经济困难，夫妻不和常常发生口角，因此疫情也成为了离婚率居高不下的导火索。

夫妻之间在居家隔离的过程中摩擦进一步加深。有些人认为如果能够给彼此更多的时间，而且相互沟通了解，或许能够解决夫妻之间不和的问题，但是结果往往不是这样，他们有了足够的时间，但是却没有进一步的了解和缓和，而是彼此更加厌烦。最终离婚成了唯一的解决方法!

现代人观念的改变，老一辈的认为离了婚是很丢人的。在现在人看来，如果彼此不能够给彼此幸福，以及所谓的精神满足和需要。那么也就没有了在一起过日子的催化剂，感情就此破裂，离婚率高居不下。

疫情之下我国的生育率与离婚率形成极大反差，背后原因值得深思离婚率不断增加

疫情之下我国的生育率与离婚率形成了极大反差，这背后的原因值得我们深思。不管是生育率的降低，还是离婚率的提高，都暴露了现如今我国人口动态发展的不平衡和现代人们观念的改变，或许如果没有这次疫情，我国的生育率和离婚率也会如此吧？

对此大家怎么看？

五一长假的前一天，正当人们开始畅想五一五天悠闲假期的美妙时光时，灾难却发生了。4月29日12时20分许，湖南长沙一居民自建楼发生倒塌，造成重大人员伤亡。

53人遇难，一自建楼发生倒塌

5月6日上午，湖南长沙居民自建楼倒塌事故第七次新闻发布会通报，经过紧急救援，事故现场救援工作已经结束。截至5月6日3时03分，事故现场被困、失联人员已全部找到，其中获救10人，遇难53人。

经初步了解，垮塌建筑位于长沙市望城区，长沙医学院北门附近，为6层半砖混结构，建筑面积约800平方米，1楼为门面、2楼为饭店、3楼为私人影院、4-6楼为家庭旅馆，6楼以上阁楼为自住房。

据了解垮塌的居民楼的一楼为杨国福麻辣烫和茶百道奶茶店。事发当天下午底层商户杨国福麻辣烫家属告诉记者，其弟弟、弟媳以及上午到店里上班的几名店员都被埋在了废墟下，目前均为失联状态。这条街毗邻长沙某个高校，附近的大学生常来此用餐。直到坍塌的前一秒，所有的商户还都在正常营业。

事发之后，湖南出动消防救援人员、武警官兵和社会应急力量700余人，调集消防车、大型吊车、发电车、生命探测仪等各类救援设备120余台，开展现场搜救。

据长沙发布微信公众号消息，事故发生后，党中央、国务院高度重视，国务委员王勇率应急管理部部长黄明及国家有关部委负责人、专家紧急赶到长沙，指导救援和应急处置工作。

长沙楼房坍塌后，家属们纷纷赶往现场。一名母亲联系不上自己的孩子，在酒店大厅内哭得撕心裂肺。那绝望的哭泣，失去理智的叫喊，一声声扎到人的心坎里，触目惊心。

劫后余生，救援现场令人揪心

救援现场令人揪心，看了几个劫后余生者的经历，更让人难以平静。

4月29日，长沙医学院的大二学生小蒋和同学去了学校后面的美食街吃午饭。当她来到二楼的酸菜鱼遇上花雕鸡用餐时，突然听到店内传来一阵阵砰砰砰的响声。且在上菜5分钟后，天花板上甚至有东西掉落下来。

店员有些担忧，催促他们快走。小蒋和同学见此情况，不敢逗留，在付完款后立即下楼。而另外三名店员，因为害怕也跟着走了出来。离开楼仅仅一分钟，这栋建筑物就在她们面前轰然倒塌。

比起小蒋，王同学和罗女士的经历似乎更为幸运。王同学中午12点下课，直奔学校附近的那条美食街。他回忆称，当时走进杨国福麻辣烫后，闻到了一股难闻的气味。王同学没有做过多的停留，随即离开。就在他走后不久，楼就塌了。

而罗女士当时是准备要进入那个坍塌的楼里吃饭。可当她看到一楼摆放着灵堂，在办丧事。她不想去打扰，于是掉转方向，前往其他地方用餐。就在她刚调转方向没多久，房屋就发生了垮塌。

就在这个楼里，有一名21岁的女孩，在事故发生后的被埋88小时成功获救。救援人员说她是生命的奇迹。小圆在出租屋里复习考试，没想到猝不及防的灾难让她从4楼掉到了1楼。但是幸运的是，楼板在她的头顶形成了三角区，身边恰好有半壶水，她开始有计划地喝水，每天只喝一点点。直到被救出，她还有水，她还有两样救命物品，一个是被子，冷了盖上热了拿掉。让她熬过了一个个寒冷的夜晚。最后一件保命物资就是手机，她用手机来看日期和时间，即便没有信号，让自己不至于惊慌失措。一旦有人来她就立刻用硬的东西敲打，外面过于嘈杂她就会停止敲打，保存体力。

看了这幸存者的经历，我心有戚戚。有时候，你随处见到的一个店员，你刚刚打过招呼的朋友，你才挂完电话的家人，可能就在转瞬间不见了。

明天和意外哪个先到来？

长沙楼栋坍塌事件，又让我想起了之前的山西饭店倒塌。2020年8月29日，山西临汾市的李大爷正在举办他的80大寿。然而，饭店突然坍塌，现场浓烟四起，哭喊声，呼救声，一场盛宴，霎时成了人间炼狱。事故造成29人遇难，7人重伤，21人轻伤。

67岁的亲历者孔先生告诉记者，事发时有人过寿，有一部分人在宴会厅里打牌、聊天，而多数人在院中听戏。谁能想到，一场好好的寿宴，竟然会变成这样？

大家还记得汶川地震吗？地震发生时，31岁的卞刚芬正在德阳什邡蓥峰实业公司的茶楼里收钱，跑到门口摔了一跤，趴在地上再也没起来。她靠着这个姿势在废墟中撑了5天5夜，与几米之外的李清松聊天鼓劲。饿极了，就啃木板中的泡沫和木屑；渴了，就舔舔手指头沾到的雨水……经过消防官兵夜以继日的营救，被埋124小时后，卞刚芬毫发无损地被抬了出来。从灾难中走出来的夫妻，对婚姻，对生活却有了新的感悟。

还有2019年无锡高架桥坍塌。三轮车司机刘先生，在遭遇意外时快速选择跳车。那个高架桥正好砸在三轮车的前半部分，车的挡风玻璃都碎了，车头也变形了。直到晚上十点左右，在接到姨妈和舅妈的电话前，整整四个小时的时间，刘建军一直呆在自己的三轮车上，大脑一片空白。

反反复复的疫情，让无数家庭痛泪交织；突如其来的飞机失事，让所有人震惊又心酸......很多的意外和灾难，都在告诉我们：在时间的洪流面前，我们的生命小如微尘。如今，我国新冠疫情防控进入第四阶段，这场已持续两年有余、给人类生产生活带来颠覆性影响的大流行还远未结束，没有繁花似锦的热闹，只愿能够平安的活在当下。

未来白菜价的房子会越来越多

有个锤子04-03

今日商品房是怎么了？

老叔张04-14

热门评论

梧桐5932

20年以上房龄的老房子，拆了从新来，那时的房子结构，很多都是砖瓦的，风险不小。

20小时前

6

锦鳞游涌

小产权房子以后就是香饽饽😄😄以后不会区分大产权小产权房，因为房子都一样是用来住的

19小时前

15

热情辰星0F

老百姓工资💰少买不起呀，只有买小产权房子！

22小时前

28

勤恳苦瓜爱开车

小产权才是符合房子是用来住的定义

13小时前

12

邓根松_01632026364

核心就是让你去买商品房。

15小时前

9

Oscar〈很敬业

只要是商业行为就别谈优劣。有一个最重要特征:未来不征房地产税，能省大把钱。

20小时前

6

v20585278296

只有一个缺点就是太便宜

10小时前

4

逃跑尤杜拉σ

物业费太贵了

15小时前

2

罡睿吉祥

给您点赞呢

22小时前

3

绿水青山

小产权房比大产权房质量好！因为小产权房都自建的！

3小时前

1

外向饭团H3

小产权全拆了重新建，不然后面还有可能悲剧发生

15小时前

1

v31799371404

利益最大化

3小时前

苁籼

错了，东莞这边小产权卖到一万5了

30分钟前

温暖1545

大产权弄小产权里

21小时前

2

用户2559900243710

大产权质量有保障吗？

21小时前

19

用户01595582766

不要乱评，时间证明一切！

20小时前

3

用户01667479848

大产权都是烂尾楼……😂😂

11小时前

3

用户00285862541

大产权都已经让人害怕了还小产权，多少名牌房企都停工的烂尾的负债的

11小时前

3

快乐一生131397781

不要一出事情就怪这怪那的，找借口。

14小时前

2

仗义青蛙很敬业

能住就好，少在这找讨厌

13小时前

2

v64882254861

都泛滥成灾了。成就了多少人一夜暴富梦！

21小时前

1

迷人桃瑞丝(*^▽^*)

质量没保障谁买

19小时前

运筹帷幄溪水up

什么小产权房？无证一律拆了，保安全

15小时前

太空椒ｄ(･∀･*)♪ﾟ爱健身

没有物业应该算是卖点，现在的物业公司个个弄得像黑社会似的！

1小时前

机智的露珠m6

又想骗一波炒房