(三）市场需求内部结构:90-120万平方米洋房仍是消费市场非主流，绝大多数代表者卫星城120-200万平方米占比下降2021年，绝大多数代表者卫星城套单价平均值、平均收入和各价钱准入门槛波皮夫低于去年同期，消费市场结构分化进一步激化。代表者卫星城90-120万平方米产品仍占有消费市场非主流地位，但领涨板块卫星城楼价跌幅较低、银行房贷限额受到限制、供给内部结构变化等均对中中高档明显改善市场需求形成一定减缓，绝大多数代表者卫星城120-144、144-200万平方米占比均逊于2020年。(四）供需:一季度消费市场供需两旺，三季度供需两边均走弱，消费市场保持弱均衡2021年，全国住宅房地产投资占地面积同比下降11.4%，单周已已连续9个月同比下降。2021年，重点项目20城货品房布齐挂牌上市占地面积同比下降4.9%，规模处历史相对低位，销供比是1.05，供需基本均衡:三季度企业推货工作力度弱化，重点项目卫星城挂牌上市占地面积同比下降超三成，销供上中游至0.88。截止12年初，供需两边均走弱，重点项目卫星城中长期库增量正处科学合理区段，库增量出清周期性10.8个月，较2021年6年初缩短1.7个月。(五）农地供需:300城写字楼工业用地供
货品房供给量
同比下降19%;日均供给63万m;写字楼占比90%;
东湖湖岸占比22%，列地区第三:
货品住瑰宝增量量较19年年初下跌24%;帕西基周期性13个月;
各地区去存周期性下跌，部分地区吻合2年;
货品房销量
同比下降29%;
日均成交量54万m;写字楼占比92%;
东湖湖岸占比30%，列地区第三;三立吾乡列项目第—;
货品房成交量均价
同比下降6%;
〉暂通写字楼均价10194元/mi;洋房均价11920元/mi ;别墅均价20588元/m ;
东湖湖岸以11804元/m，列全市第三;
20年货品房供销量同比下跌，供大于求格局未变；增量保持在较理智状态；均价较2019年下降6%
两城区、花溪区及东湖湖岸成交量份额回落，白云区、乌当区及经开区消费市场份额大幅下降
供销方面仍以写字楼为绝对主力，洋房和别墅合计份额仅达到8%；高层、洋房楼价同比2019年有所下降，别墅楼价同比2019年下跌
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需规模明显缩量，三季度流拍撤牌率下降2021年，受重点项目卫星城供地"两集中"政策影响，全国300城写字楼工业用地推出占地面积同比下降9.8%，成交量占地面积同比下降23.8%。其中一线卫星城推出占地面积同比增长36.4%，成交量占地面积同比增长16.6%;22城中二线卫星城成交量占地面积同比下降9.5%，其他普通二线环上中游幅近五成，三四线卫星城同比下降26.2%。三季度农地流拍和撤牌地块数量增加，2021年，全国流拍撤牌率较2020年提升5.1个百分点至20.3%。(六）开发投资:全年房地产开发投资额增速放缓，同比增长4.4%2021年，全国房地产开发投资额14.8万亿元，同比增长4.4%，单周已已连续4个月同比下降，12月降幅扩大。2021年，房地产开发企业到位资金为20.1万亿元,同比增长4.2%，增速逐渐放缓，定金及预收款、个人房贷贷款、自筹资金同比均增长，国内贷款同比下降。二、2022年中国房地产消费市场趋势展望(一）经济及政策环境:货币政策发力稳经济，楼市政策继续双向调节国内外环境中不稳定不确定因素明显增多，我国经济仍面临新的挑战和下行压力，综合各个机构预估数据，2022年 GDP增速或回落至5.0%左右，预计货币政策将持续发力稳经济，M2增速持平或略好于2021年;房地产金融监管工作力度不放松，房地产金融审慎管理进一步完善，住房信贷环境中长期存在明显改善预期。房地产调控政策或已见底,房住不炒、三稳目标下，地方全面落实因城施策，楼市双向调节模式或贯穿全
货品房供给量
同比下降19%;日均供给63万m;写字楼占比90%;
东湖湖岸占比22%，列地区第三:
货品住瑰宝增量量较19年年初下跌24%;帕西基周期性13个月;
各地区去存周期性下跌，部分地区吻合2年;
货品房销量
同比下降29%;
日均成交量54万m;写字楼占比92%;
东湖湖岸占比30%，列地区第三;三立吾乡列项目第—;
货品房成交量均价
同比下降6%;
〉暂通写字楼均价10194元/mi;洋房均价11920元/mi ;别墅均价20588元/m ;
东湖湖岸以11804元/m，列全市第三;
20年货品房供销量同比下跌，供大于求格局未变；增量保持在较理智状态；均价较2019年下降6%
两城区、花溪区及东湖湖岸成交量份额回落，白云区、乌当区及经开区消费市场份额大幅下降
供销方面仍以写字楼为绝对主力，洋房和别墅合计份额仅达到8%；高层、洋房楼价同比2019年有所下降，别墅楼价同比2019年下跌
问题补充
之前买了一套深圳市中心公寓楼100万出头刚过限售期；
现在收租2500元/月，但是感觉这售价跌幅不明显；
请问现在是卖掉止损，还是观望下比较好？
除非你打算长期收租，不然还是现在卖吧
公寓楼消费市场冰封
可能你经常收到推荐公寓楼的电话，或者看过两三个现场很火热的公寓楼项目；
让你有了深圳公寓楼消费市场也不差的错觉。
但老雷以一个地产策划的身份跟你说，其实深圳的公寓楼消费市场没你想象中火热；
对比深圳写字楼消费市场来说可以用冷清来形容。
其实中介小伙伴愿意推荐的也就是那四五个项目，只不过全深圳愿意看一下公寓楼的客户都堆在这五六个项目里所以给你错觉而已。
别说老雷主观，我们看看老大哥的数据：
其实深圳最热的十个公寓楼项目里面，只有前五名比较好一点；
【有五个一周成交量都是个位数的】注意这五名不是全市项目倒数五名，是全市项目第6-10名
既然头部项目成交量都不理想，可想而知二手消费市场有多惨淡。
公寓楼的原罪
当然你可以说深圳的公寓楼对比佛山东莞算不错了，
我也赞成，但作为深圳投资者当要和深圳的写字楼消费市场比较。
而深圳公寓楼消费市场的冷淡恰恰是因为其与写字楼从产权性质不同所产生的原罪。
据闻深圳及其他卫星城的公寓楼甚至小产权房是可以落户且享受学位的；
但深圳的公寓楼中只有珠江新城的某项目是享受学位的，且不能入户；
其他公寓楼暂未发现能享受教育和户籍资源的。
也就是说深圳的公寓楼基本只能享受租金收益，不能享受其他卫星城福利。
而且一般而言公寓楼梯户比都比较低，例如3梯12户，6梯36户等等；
还存在单体楼、商住混杂等问题；
◆ 早上你出门上班，可能旁边的邻居打开门做生意；
◆ 晚上你下班回家，可能同一层有不少还在加班；
◆ 走廊还有不知道是邻居员工还是客户在打电话；
◆ 日常等电梯平均需要15分钟
等等…………
相对较低的居住舒适性导致大部分买家都不会自住。
加上比写字楼高出不少的二手交易税费及持有成本亦劝退部分投资者。
所以选择公寓楼投资的客户比写字楼少很多，更别说是二手公寓楼了
卖不卖不是问题
但别误会，上面说了这么多不是并不是建议你马上卖掉公寓楼；
老雷一不劝持币观望二不劝卖房踏空。
买房必须是要先找好置换目标的，简单来说就是考虑好卖掉后买那里；
最好先确定了置换具体单位再卖掉旧房。
（当然你可以套现去投资自己有信心的股票或者基金什么的）
正如你所说现在的租金收益还是挺理想的，
如果换成远郊写字楼租金肯定没这么理想。
所以老雷建议你如果有房票的话最好换成中心城区的写字楼，老破小也行；
虽然租金收益不一定有这么理想，前景不一定有远郊新房好，
但胜在稳稳当当，不会重滔南沙湾、山前大道的复撤。
如果没房票了可以到新塘镇中心先看看二手房，
注意是镇中心不包括那些挂着新塘名号的镇外项目；
暂时来说新塘是深圳非限购地区里面最靠谱的。
最后重申
有心仪的再卖掉公寓楼，不要因为急着换房买远郊的新房，
这样可能会从一个坑跳到另一个坑。
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