松限下，Dharmapuri反响！
可是，这种效用现阶段只出现在第一线、强第一线卫星城。
如粤港澳区的佛山，三个月前还处在波澜不惊的状况，但在5月下旬后，又被全省股权投资客瞄上了。
前段时间雷电有检视到，一个显著的态势是，现阶段炙手可热地区于莱莱出的较为快。
许多高性价比高的成交量，已经开始被抢。近三个月股权投资客大列佩季哈区了许多好货。
佛山房价为何忽然伤风败俗？规矩很单纯。
其一佛山的买房准入门槛极低，资金很难进去。本地人如果12个月社会保险或个人所得税，而且还能补。
对佛山新规不介绍的娇鼠，可以简述我们以后的该文（邓邦述飞白雪，佛山房价要失去平衡了？）
二是，佛山是全省最具股权投资商业价值的卫星城之一。历经两年的修正，楼价水份已经围得相差无几了。
514新规出来一个月，佛山成交量成交量额齐升，回温势头显著。
5月次月，成交量成交量1460套，环比涨20%。
除成交量涨，佛山楼价也有较大幅下调，成交量成交量额冲破了2万/平，并同时实现5连升。
虽然成交量环比今年仍有非常大的差别，但终于从持续走高恢复正常了许多。
而且成交量热度还在继续，每周成交量去到了400+套。反观新房这边，上个月火了一段时间，现在又熄火了。
不容乐观，佛山这次松绑好像也悬了，第四轮新规恐怕也就不远了。
01
佛山第四轮新规会来吗？
说到第四轮新规，现阶段网传的版本有很多，比如放开部分限购区，降低买房首付。
时间点呢，据说是7月份。
雷电以后有讲过，对于接下来出台的任何松绑政策都不要过于惊讶，该来的总会来。
客观说，佛山的政策空间是有的，现阶段的松绑效用似乎没有达到预期。
514新规后，成交量市场肉眼可见的回暖，新房市场却是老样子，变化不大。
据合富最新数据，佛山5月成交量成交量涨20%，已连续3个月环比增涨，而新房则环比下降52%，环比下降5%。
截图自合富大数据
我们应该清楚，新房与成交量一直是相辅相成的关系。
新房热了，成交量市场也会升温，而成交量市场的回暖，也大多会传导到新房市场。
反之亦是如此。
但这次，至少就现阶段而言，成交量市场逐步回暖，并没有带动新房。
如果接下来新房市场继续低迷下去，那么成交量市场可能也会被波及，后面热度不会维持太久。
所以接下来，佛山大概率还会有一波放松。
1）新房成交量确实很惨淡，特别是许多冷门板块，许多项目成交量挂着零蛋。
2）新房去化慢，回款不如预期，那么房企拿地也会变得谨慎，佛山第二轮土拍会不会继续拉胯？
这样的话，就又影响到了地方财政收入；
房企继续没钱，谁来拿地，总不能老指望人家国家队那些国企央企吧？
所以，新房市场是房价松绑的重点，只有新房市场扭转过来让开发商看到希望，才有可能达到稳房价的目的。
现阶段佛山的政策是一点一点给，但态度已经足够清晰。
政策必须让房价站起来。
所以接下来，如果在放大购买力上加足马力，佛山房价很有可能就是另一种局面了。
会有一大批股权投资客来加仓。
买在无人问津时，不是没有规矩。
02
佛山的房价格局
当下是佛山房价的窗口期没有错，但，这个窗口期不会太长。
如我前文讲的，现阶段一第一线卫星城松绑后的市场反应显著好过三四线。
其一，一第一线卫星城有效购买力强（资金雄厚）；
二是，供需不平衡，再深入点讲，就是核心地区房子少。
比如长三角的苏大强，自从放松限购限售限价后，先是新房市场的异常火爆，然后成交量也被带火了。
从图中可以看到，苏州房价开始进入上升态势，5月楼价上涨0.2%！
佛山也一样，如果政策给到位，啥都不是问题。
对于佛山房价，雷电是长期看好的，因为佛山的基本面和卫星城商业价值，完全没有任何问题。
GDP破万亿、5年人口增长93万人、全省科技竞争力排名第20位、粤港澳区卫星城群等地位与现状.......
早在2018年我们曾预判过：松山湖楼价将破4万，破5万，对佛山的前景看好。
而现在的松山湖，是佛山的商业价值高地。
从不足3万/平的楼价涨到了5万+/平，个别小区甚至达到了10万+/平。
虽说佛山现阶段楼价已经到了一个高位，但是结构性的机会还是有的。
况且，历经这一轮的修正，水份也围得相差无几了。
从板块商业价值来讲，最值得看好的就4个，分别是松山湖片区，中心城片区，东南临深地区和滨海湾地区。
松山湖片区，现阶段价格准入门槛很高，而且新房供应常年断货，开盘都要抢。
这个板块新房、成交量加起来不到30个，整体均价超5奔6，比旁边的镇街要贵个30-40%。
现阶段只有三两个新盘在卖，是供小于求的状况。如果是本地人的话，基本没有什么买到的机会。
2020年那一波行情，主要是成交量带动的。像万科虹溪诺雅，今年初最高成交量单价7.8/平，涨幅超60%。
到今年成交量指导价出台才停下来，价格回落了许多。
我们今年初去探风，松山湖成交量小区的报价基本都下调了15-20%，最高的接近30%。
前段时间一两个月，从深圳过来的股权投资客又把目光聚焦到这里，好一点位置的二手于莱莱被清得相差无几了，成交量整体价格是回升的。
从股权投资角度讲，松山湖片区和周边的部分楼盘还是有一定股权投资商业价值的，因为不缺少接盘侠。
毕竟有华为这个IP在，还有一大批科技型企业落地，决定着板块的成长和确定性。
不过需要筛选。
滨海湾新区
再讲讲滨海湾新区，包含了沙田、虎门、长安，厚街四个镇。
滨海湾新区的商业价值，在于产业规划的含金量，也有临深的外溢优势。
这里是佛山新一代的招商引资的聚集地，每年有上千亿的资金流入进去。
是下一个十年，最有可能超过松山湖的板块。
现阶段整个板块新房与次新成交量额格相差不大，大致3字头往上走，成交量好一点也去到4万+。
新盘供应主要集中在虎门、沙田，而且楼盘竞争较大，能胜出的多是核心地段，有名校资源的楼盘。
这段时间以来开盘优惠价，特价房，首付延期、成交量礼包层出不穷。
对于股权投资来说，滨海湾新区有空间，但需要时间成长。
毕竟以后这里只是一个大的工业区而已，现阶段尚处在初期开发阶段，兑现期会长一点。
东南临深片区
以前的东南临深是香饽饽，不缺深圳客。
但现在，已经成为佛山房价最惨烈板块——
已经横盘好几年。
上周新房网签前10的地区，只有一个塘厦上榜，足以看出市场有多凉。
拿凤岗来说，我前两周底跑了几个售楼部，到哪都是空荡荡的，没人看房。
现阶段片区内新盘价格3-3.5W左右。同等成交量额格3万以内，客户一半以上来自深圳。
这个价格，不得不说一句：
不努力赚钱，不仅仅深圳你买不起，临深你也买不起。
03
雷电观点
现阶段来看，佛山是前段时间2年最宽松时期（2020.7出政策），从买房名额到限售限价基本全面放开。
但新规效用，并没有完全体现。
成交量只是微涨，新房还在底部徘徊。
但话说回来，在市场整体遇冷的情况下，不失为一个入手的好时机。
如果接下来买房准入门槛能进一步降低，将会释放更多购买力，到那时捡便宜的机会就少了。
现阶段，佛山的楼价几乎全线3字头起步，
松山湖片区普遍6万+，主城区普遍5万+，长安虎门也要3万起步，临深板块凤岗、塘厦还有3万多的房。
此时在佛山买房，雷电的建议是：尽量避开高楼价区。
比如松山湖、主城部分地区，成交量额格与其他地区楼价差别逐步拉大，也该歇一歇了。
接下来，更应该关注的是没有大幅炒作的地区，比如环松山湖的大朗、大岭山、寮步等地区，能承接松山湖高新区外溢，新楼价格还有3字头，上车准入门槛偏低。
另一个是滨海新区，尤其是长安、虎门、厚街一带，是佛山未来的发展重心，要产业有，要规划有，经济底子强。
现阶段整个片区水位不算高，新房3字头起步，中长线有补涨空间。
至于临深片区凤岗、塘厦。
近几年主要依赖深圳客外溢，现在楼价基本3万出头，好一点的也要4万，而当下观澜5万+，龙岗光明也有4万+，差别逐步缩小，对深圳客吸引力没那么强。
其他片区，比如水乡片区和临惠片区，就不用考虑了，这些地方本身没什么优势，除非自住，股权投资真不建议。
如有佛山购买意向，不妨与我们聊聊再做决定，避免踩坑。
网友评论