8月12日，贴文、QQ群都在传水务局和住建局联合下发强化对写字楼类发展史遗留下来违规建筑物进行买卖查处的通知，各自媒体音速解读，各房产朋友圈立马Haon，理由是：小产权难以进行买卖了、难以做缔造了、博征地全盘退出发展史舞台了......
其实打压小产权房力度这三项是2004-2005年，四区立下字据针对关内新建，在建旧屋有一幢拆一幢，成立领导小组和公德督察组，这里不做多介绍。
经济政策书名：一、街道社区村企公司(乡政府会）不得为写字楼类发展史遗留下来违规建筑物进行买卖材料刻字印章或是出具相关证明。各市政府(含新区党工委，雷米雷蒙县)应当强化对街道社区村企公司确认写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人行为的监管。
本次经济政策内容；
1、乡政府股份公司难以为奶坛楼刻字印章，更名受让。
2、辩护律师房产公司难以为旧屋、诗传提供缔造服务。
没进行买卖过广州小产权的人基本上都有一个重大误解，觉得进行买卖光小产权后，必须
得在村内乡政府做个备案/注册登记/复印件，这样才有保障。实际上，不一定。
广州乡政府给小产权复印件有几个特点：
1.广州的奶坛楼基本上都是乡政府出地、个人地产商掏钱密切合作修路而来，保险合约上的乙方绝大部分是掏钱密切合作修路的开发公司，极少有合约乙方是乡政府，买主买了房后，乡政府或开发公司在保险合约上盖个章或是自制个红本/绿本盖个章给买主，一手房会把受让费包含在房价里或是一二手每平都收200-500元受让费，好景不长16年观澜Baramula塘村的永安公寓起火把村长抓了之后，已经大为收敛了，最近几年想让开发公司复印件，除了受让费之外，很多还得额外给喝茶费，一般得五万/套。和商品房地产商一样，奶坛楼卖瘤果，绝大部分开发公司就注销了，花了几千元盖的不一定是若只，很多甚至章都fra，在管理所电脑里注册登记下就算受让了。好景不长4月29日央视报道广州小产权后，复印件就更是提着宿苞找不到庙了。现在的奶坛楼和Lembeye旧屋基本上都是签住宅受让合约，到管理所水电受让，天然气到附近公交站点受让到自己赠与+辩护律师缔造的方式进行买卖。
难以受让，碰到征地自身利益原物业公司？目前市售大多数奶坛楼难以受让，但是可以到辩护律师房产公司缔造，缔造双方住宅受让协议。碰到征地自身利益问题地产商只认可住宅实际占有人，辩护律师缔造书，加购房合约。原物业公司没有正当理由出来闹纠纷。
1、合约效力与标的物违规无直接关系：根据《民法典》第502条规定，依法成立的合约，自成立时生效，但是法律另有规定或是当事人另有约定的除外，据此，合约的生效并不取决于标的物是否合法，以违规建筑物存在先天违规性，认定进行买卖行为违规、保险合约无效没有正当理由；
2、合约效力法定，认定违规建筑物保险合约效力需依法进行：认定合约无效必须有明确的正当理由，《民法典》实施前我国法律并无违规违章建筑物进行买卖行为无效的规定，《民法典》无效合约规定较之于原《合约法》第52条已有大幅放松，法官思维亦应随之改变。违规建筑物进行买卖是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害他人自身利益，不改变违规建筑物现状，且有利于实现违规建筑物的使用价值，应当认定有效；
3、双方当事人均知晓建筑物物违规难以物权转移注册登记仍进行进行买卖，本质是违规建筑物占有权、使用权、收益权的受让，该权益客观存在且受法律保护，实践中法院在处理分家析产、财产分割、赠与时也予以处理，故而应在定性方面认定违规建筑物保险合约为违规建筑物占有权、使用权、收益权受让合约，作出有效认定；
4、违规建筑物存在补办手续合法化的可能，一刀切认定无效错误：根据《广州市人大常委会关于农村城市化发展史遗留下来违规建筑物的处理决定》第五条，经普查记录的广州市发展史遗留下来违规建筑物，区别违规程度，存在确认产权、依法拆除或是没收、临时使用等多种方式解决，即便是新增违建，根据《城乡规划法》对于尚可采取改正措施消除规划影响的，限期改正、罚款后变为合法建筑物的规定，并非必须拆除，存在确权合法化可能的情况下，一刀切认定无效于事实不符（最起码也是效力待定）；
5、违规建筑物进行买卖难以受让难以发生物权变动结果与合约效力无关：关于这一点前文已在物权行为理论区分原则，即区分负担行为和处分行为、债权行为和物权行为、原因行为和结果行为以及广州市龙华区人民法院判例中已有充分表述，不再赘述。
6、《民法典》无权处分合约有效的规定或成为认定违规建筑物保险合约有效的直接正当理由：《民法典》第597条第1款吸纳《最高人民法院关于审理保险合约纠纷案件适用法律问题的解释（2012）》第3条，直接规定了因出卖人未取得处分权致使标的物所有权难以转移的，买受人可以解除合约并请求出卖人承担违约责任而不再是损害赔偿责任，确规定了无权处分合约为有效合约。第2款规定法律、行政法规禁止或是限制受让的标的物，依照其规定。——违规建筑物没有取得产权证书，根据《房地产管理法》第38条属于禁止受让标的物，但该禁止性规定属于管理性规定，导致的结果是难以发生物权转移，并不导致合约无效，据此构成无权处分，根据《民法典》第597条第1款规定属于有效合约（广州市龙华区人民法院判例观点亦如此）；
7、社会经济秩序的稳定、公平正义的实现需要以维护合约有效为原则，无效为例外，并应避免当事人借口合约无效违反诚实信用原则获利：据此，法院在审理合约效力纠纷时，应当以认定合约有效为原则，无效为例外，审慎认定合约无效，特别是对于毁约方提起的确认合约无效之诉，避免司法审判权成为其违反诚实信用原则、毁约获利的帮凶；
8、受管理性强制性规定和效力性强制性规定、行政管理行为和司法审判行为界线模糊，以及违规建筑物先天违规性自然难以进行买卖的惯性思维影响，审判实践中认定违规建筑物保险合约无效偏多，但习惯做法、习惯思维未必正确，鉴于广州违规建筑物体量巨大，且直接关系到广大人民群众生活生产，碰到城市更新时价格差巨大，建议广州法院能够重新检视违规建筑物保险合约的效力问题，引导当事人维护契约精神，避免当事人通过合法手段毁约获利，避免不经意间助纣为虐损害社会公平正义，因为实现社会的公平正义是法律的终极价值取向，是法律人的法律信仰！
特别提示：本文认为违规建筑物保险合约有效仅为理论探讨，实践中多数法院或不予受理，或受理后认定无效，而即便同是最高法院，也可能存在同案异判情况，请各位网友悉知！
一、广州小产权房种类：
A.合法建筑物（有本房）：绿本房、猪肝红本房
无论是绿本，还是猪肝红本，只要是政府主管部门颁发，都是物权凭证，住宅都是合法建筑物。
B.违规建筑物（无本房）：发展史违建、新增违建
以2009年6月2日为界，之前为发展史遗留下来违规建筑物，之后为新增违规建筑物；
发展史违建理论上说存在确认产权、依法拆除、没收、临时使用等处理方式；
新增违建理论上说存在被强制拆除的法律风险。
C.回迁房：指标房
回迁指标房中的小产权房进行买卖， 在与地产商直接签约后，除非中途地产商资金链断裂，或项目烂尾，周期长。
二、广州小产权房可否投资？
A.被法律人放大了的风险
法律人的天职是风险防控，天生具有未进行买卖先考虑风险的惯性思维，也由此导致往往人为放大了风险（所以说辩护律师永远做不了商人，而商人明知辩护律师意见属实，也往往不可能完全听辩护律师的），小产权房进行买卖既是如此：
很多法律人其实并不了解广州小产权房进行买卖的现状，仅凭小产权房统统违规，违规则风险不可控的简单思维做出轻率判断，而事实上，广州基本上占据住房市场50%的小产权房地下进行买卖一直存在，很多人购买，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律人口中说得那么可怕。
B.小产权房进行买卖纠纷现状
小产权房纠纷中的进行买卖纠纷，并不见得比普通商品房进行买卖纠纷比例高得多，纠纷核心原因在房价变化，拿2015年广州物业公司违约潮来说，即便是合法商品房，因短时间内房价暴涨，物业公司违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为住宅是小产权还是大产权而有所不同。
而因为小产权房受经济政策影响较小，相对于完全属于经济政策市的普通商品房，其价格上涨是一个缓慢过程，基本不会出现短期暴涨暴跌，故违约概率往往反低于普通商品房。
C.法院裁判观点：违规建筑物，合法建筑物
对于违规建筑物引发的物业公司违约纠纷，法院往往不予受理，而对于有产证的合法建筑物小产权房，法院往往判决合约有效，结果是：卖方借保险合约无效毁约，法院不予受理，毁约合法建筑物进行买卖，法院确认保险合约效力——显然，法院对于小产权房的裁判明显有利于购买一方。
D.征收补偿
原物业公司反悔情况下，违规建筑物类小产权房遇政府征收补偿，补偿权利人如何确定是一个十分务实，又难以回避的重要问题，对此广州市盐田区人民法院（2018）粤0308行初1223号案、广东省高级人民法院（2018）粤03民终9995号案均确认了买受人为补偿权利人。
换言之：即便是进行买卖不合法，实践中政府部门也还是以诚实信用原则和契约精神，认可合约效力的。
三、广州小产权房投资机遇
A.价格低，无税费；
B.无需购房资格；
C.租金回报率高；
D.逢旧改，身价暴增；
E.过度商品房首选；
F.指标房不限售。
四、广州小产权房投资风险
A.卖方债权人的查封执行
此为投资小产权房最大风险，实践中，对于违规建筑物，法院也是可以强制执行的。
B.绿本房难以受让，卖方毁约
违规建筑物无产证，自然难以受让，而合法建筑物有产证，因不是红本商品房，同样也没法办理受让手续，由此导致很多物业公司在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改而毁约。
C.旧改产证的注销（违规建筑物更安全）
发展史无数次证明 每次严打 踩刹车 都是变相机会
变相的 悄悄告诉你 赶紧上车
本团队从事广州小产权房旧改行业多年，对此深有研究，小产权房不像商品房那么公开透明，各大平台虚假房源众多，对此笔者创立了一个公众号，广州东莞资源齐全，真实靠谱，经济政策分析，期待你的关注：公众号搜索（szxcqfy）期待您的关注
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