回首距离2020年的楼价红极一时两年，已经要过去足足两年了。以715新规为结点，前后广州楼价变动之大，啊让人感叹，啊岁岁有相近，但是第一年又不同......
不光是2021年一整季，这两年关于楼价、民生问题相关的大事件很多，不光是经济政策方面。
包括楼价的宏观调控经济政策，出了空前的成交基本价格，成交消费市场成交量埃唐佩县，掉入持续走高；和广州现房的大规模供给，不光是限单价现楼价格的进一步上调，使得商品房消费市场的打新关注度也在年初有了明显变动。
再比如说横琴保税仓，立马由14.92平方千米扩充至120.56平方千米，整个龙岗82.75平方千米被列入了进来，对龙岗的今后，能说是质的脱胎换骨。
再比如说去年出台的广州市、各乡镇、各领域的二三规划......能说2021年，是广州的经济政策大年，看清楚2021年，对了解广州今后楼价，和3-5年的城市发展方向，有很大的帮助。
● 关键字一：成交基本价格
事件：2月8日，广州建立了二手货廉租房成交参照价格发布机制。
同时公布了广州3595个居民小区的成交成交参照价格，其中，龙山维沃广州湾、碧桂园城参照成交额为13.2万/平、大鹏湾海岸长廊11.6万/平，坂田链珠长廊、Sitapur东湖长廊等参照成交额为13.1万/平，龙岗海德叠翠秋天7期和汇蓬莱参照成交额9.05万/平。
声望：★★★★★
更重要的，广州的房贷贷款将成交基本价格作为参照依照，撤除金融那块大跳台，成交极难自己蹦跶，能说直接咽喉了广州成交额短期暴跌的舌头。
从广州市房地产中介机构联合会统计数字来看，从去年2月到10月以来，广州成交房产交易数量一致持持续下跌的态势。从2月末的5272套，到3月末的4869套，再到5月末的3781套，8月末2361套，10月末1777套。
●关键字二：加大现房供给
事件：4月，《广州市2021年度建设用地供给计划》公布实施。广州现房供给持续大增，2021年广州计划供给居住用地363.3公顷，占计划供给总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供给量分别提高了24%、142%。其中，计划供给商品房用地149.3公顷。
7月，广州公示《关于进一步加大居住用地供给的若干措施》。提出能分类分批将储备土地中的发展备用地、商业用地等调整为居住用地。
去年，全国多个重点城市现房集中出让。广州分别于5月、9月、11月先后三次，集中出让了6宗、22宗、11宗现房。
声望：★★★★★
这里不光注意的是，第2次集中供地之前计划8月进行，之后延迟到9月末，因为规则发生了变动，对普通置业者最重要的一条就是：上调了上一次公告中的商品房住宅价格，在原限价基础范围上调3%-9.2%！
这使得第2次、第3次集中出让的现房商品房限单价格，进一步下降。意味着，今后1-2年，广州商品楼价格十分稳定，且相比去年来说，许多新盘还会有微降。
虽然目前这批现房建起的楼盘还没有入市，但是消费市场已经给出了非常明显的反应。从去年下半年开始，商品房消费市场打新热潮开始退潮，年底时节，已经难见当时的火热场景。
以龙山某热盘为例，2020年11月4期开盘，推出1171套房源，完成诚意金冻结客户共9687批，相当于8:1的客户与房源数比，开盘当天毫无意外的选完。而到了近期的12月的5期开盘，价格与4期持平，推出1024套房，仅1486批客户认筹，客户与房源数比1.5:1，而开盘当天没有选完，剩余了约200套房源。
除了龙山盘外，在去年12月开盘售罄的沙井楼盘，也在近期开盘中未能延续神话，据开发商消息，开盘当天销售7成。而这些盘虽然没有售罄，但是这已经是近期广州商品房消费市场的销售佼佼者，不少楼盘登记人数超不过房源数，甚至个别楼盘登记人数在个位数、两位数。
●关键字三：横琴扩容
事件：9月6日，《全面深化横琴深港现代服务业合作区改革开放方案》公布，横琴合作区总面积由14.92平方千米扩充至120.56平方千米。
以现有横琴合作区为基础，进一步扩充至以下区域：大鹏湾及大小龙山片区22.89平方千米；会展新城及海洋新城片区29.36平方千米；机场及周边片区30.07平方千米；龙岗中心区及大铲湾片区23.32平方千米。
声望：★★★★★
横琴扩容，将广州西部的海岸线全部划入囊中，从地域看，利好片区非常明显，利好龙山、龙岗，和东莞。龙山大鹏湾及大小龙山划入，东莞原来离横琴挺远，如今和横琴做了邻居，与东莞的重点开发区域滨海湾新区连成一片。
而龙岗无疑是这次横琴扩容中的大赢家。
11月，龙岗公布的最新规府工作报告中提到，横琴保税仓将龙岗82.75平方千米列入，龙岗将举全区之力落实横琴方案。
从龙岗中心区总部聚集区，到互联网+今后科技城，再到国际会展中心、海洋新城、冰雪文旅城，围绕龙岗海岸线，超级项目一个接着一个。而工作报告中，还透露了一个消息，就是要打造50公里滨海观光休闲带，比肩广州湾。
相信，龙岗的雄心勃勃，不仅是希望市貌的改变，更希望整个区域价值的提升，迎来质的脱胎换骨。
● 关键词四：二三
事件：2021年，恰逢二三规划落地，广州二三规划6月公布。
广州二三提出，到 2025 年，广州经济总量超过4万亿元，居民人均可支配收入超过 9 万元。到 2025 年，在册户籍人口超过 780 万人。到2035年，广州经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番。
声望：★★★★★
二三规划提出，实施新一轮横琴总体发展规划，还将推动横琴、大鹏等设立新口岸。广州都市圈范围也确定，将制定实施广州都市圈发展规划，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕不光合作区、汕尾都市区、河源都市区为副中心。
广州作为主阵地推进综合性国家科学中心建设，将高标准建设光明科学城、创新河套深港科技创新合作区体制机制、规划建设西丽湖国际科教城、建设大运深港国际科教城。
这里值得注意的是，广州都市核心区扩容提质，将龙岗区的新安、西乡街道，龙岗区的民治、龙岗街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等列入都市核心区。
而各个区的二三规划也已经公布，广州和各乡镇今后5年的发展方向确定。
●关键词五：房地产税改革
事件：去年10月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
在最新的12月27日全国财政工作视频会议中，会议表示，做好房地产税试点准备工作。
声望：★★★★★
在12月人大网公布的试点草案说明中，表示对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不列入试点征税范围，对非居住用房地产税率等维持现行制度不变。
这里依然有商务公寓等是否征收，有待进一步明确。
房地产税改革，试点哪些城市，征收哪些房产，如何收税，都是公众非常关心的话题。
而在之前的房地产税改革试点工作座谈会上，专家就曾经建议，新一轮的试点在广州、海南等地开展。之后在媒体对相关专家的采访中也表示，建议浙江、广州和海南先行先试。
看来，广州作为试点城市的可能性是非常大的。
● 关键字六：禁炒小产权、回迁房
事件：自2020年715新规后，虽然广州成交消费市场迅速降温，但是买房的关注度却并没有一下冷却下来，买房需求迅速转向至东莞、惠州这些临深区域，和小产权房、回迁房等灰色区域。
广州的小产权房消费市场异常火热，涨幅最高达50%，甚至出现了一房难求的现象。去年4月，央视一则关于广州小产权房热的新闻报道，将小产权房问题拉向公众面前。
而之后广州相关部门迅速出手，4月28日下午，沙井当地小产权房中介机构的门店遭查封。5月，龙岗住建局发布《关于禁止代理销售小产权房的通知》。
8月，广州发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。不仅禁止炒作小产权房，连回迁房炒作也一并整治，物业权利人需要核实确认，未经核实确认的不予备案。
声望：★★★★
小产权房、回迁房、安置房一直是广州炒房客比较多涉及的房产，去年，这条路也堵死了，能说炒房客能看到的路，基本都堵死了。
● 关键字七：1756.01万人
事件：去年5月，第七次全国人口普查数据公布。
全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；广东全省常住人口为126012510人，广东人口十年增长20.81%，年平均增长率为1.91%；广州常住人口为1756.01万人，与2010年第六次全国人口普查相比，广州常住人口增加713.65万人，增数居全省第一。
声望：★★★★
人口数据是一个重要数据，对地区发展有着极为重要的参照意义。此次7普数据，无疑对广州来说，是一个利好消息：
● 从流向上看，全国人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。
● 人口进一步向珠三角城市群和都市圈集聚，超60%人口聚集珠三角。
● 广州人口增数居全省第一，是广东 最年轻的城市，60岁及以上人口占比仅为5.36%。
● 关键字八：成交交易平台
事件：11月19日，广州官方成交交易平台正式上线。
意味着广州进入单边代理时代，这也是国内首次引用单边代理模式。单边代理，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构机构形成单边委托关系，中介机构方各为其主，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。
声望：★★★★
而从目前来看，相关部门及机构对推行单边代理，是非常大力的。
据广州市房地产中介机构联合会发布的消息，有中介机构机构从业人员，因为没有签署最新的委托合同就开展中介机构服务，而被约谈；也有中介机构人员并非业主第一顺位代理人，私自签署线下合同，导致交易无法正常运行。
据了解，中介机构机构已经开始内卷，有的中介机构门店为了促进业主能与自家中介机构机构签署委买合同，送20斤大米。
双边代理一直使得广州成交交易过程中，存在个别中介机构人员，中间吃差价，故意哄抬楼价等问题。随着单边代理时代的到来，意味着，广州成交双边代理时代的终结。
● 关键字九：大学区
事件：8月，广州发布《广州经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，公开征求意见，其中一条关于教育的条例，引发了很大的关注度。
条例提出，应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
声望：★★★★
据广州卫视深视新闻消息，《条例》研究和起草组成员进行了解读，广州大学区仍然采取积分入学制，还是将学生位与房产紧密绑定；大学区如果执行的好，会在一定程度上降低房产与学生位的捆绑。
无疑也给了广州家长一颗定心丸。但是这则消息，因为确定了广州招生制度的发展方向，对广州学qu房，不光是广州老破大学qu房的影响还是非常大的。
以百花学qu房为例，8月20日，一套长城大厦104.7平的法拍房，一拍因无人竞拍流拍，在二拍中最终以1035万成交，折合单价9.9万/平，与成交基本价格持平，甚至还低一些。
曾经学qu房中的王者——国城长廊，近半年来几乎没有成交，而且价格也是一降再降。去年7月，一位业主挂牌一套国城长廊住宅，报价1600万，到了9月末，仍没有卖出，业主一下降价300万，调整挂牌价为1300万。
去年8月，坂田港中旅长廊一法拍房因无人应价遭遇流拍，起拍价1969.88万。该房源面积117平，成交消费市场报价大约在2700-3000万之间。降价500万以上，也无人问津，让香蜜湖学qu房业主心里五味杂陈。
●关键字十：资金风波
事件：去年，多家房企出现流动性问题。
10月，网传花样年针对近日的流动性问题向花样年全体员工发家书。对公司出现流动性阶段性紧张表达歉意，并向外界承诺绝不躺平。11月，网络爆出佳兆业流动性出现问题，投资客户理财产品延期。
11月5日，广州监管部门召开专题会议，讨论花样年、佳兆业两家房地产企业的流动性问题。
去年9月，更是有房企领头企业——恒大集团出现危机。
声望：★★★
据统计，截至目前债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年、佳兆业等等。
目前，这些企业都在努力化解自身风险。11月22日，佳兆业发布《锦恒财富产品兑付方案》。恒大发布公告，表示正调动广泛资源，努力化解集团风险。
● 关键字十一：入户收紧
声望：★★★
事件：5月25日，广州发布《广州市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，入户条件收紧。
此次《征求意见稿》有诸多收紧的变动，将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，这意味着全日制大专将无法直接入户了，（技术型人才底线要求调整为中级职称+全日制大专，技能型人才的底线要求调整为技师。）
本科收紧到35岁，硕士收紧到45岁。
● 关键字十二：临深都限购了
声望：★★★
事件：8月2日，东莞正式出台房地产宏观调控新规莞八条。将法拍房列入限购，个人廉租房转让增值税免征年限由2年调整为5年，热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。
8月9日，惠州深夜发布楼价新规，本次宏观调控经济政策共八条，但与购房者有直接关系的就只有一条（第四条）。主要是要严查购房资金来源，严格执行新购廉租房三年限购经济政策，对非本地户籍居民在大亚湾、惠阳区购买商品房进行限购，非户籍限购一套。
●关键字十三：旧改
声望：★★★
事件：7月30日，广州发布《广州市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》。如果被征收人不申请行政复议及诉讼，又拒绝搬迁，区政府可申请强制执行，进行强制搬迁和拆除。
●关键字十四：三孩
声望：★★★
事件：5月31日，中共中央政治局召开会议，听取二三时期积极应对人口老龄化重大经济政策举措汇报，审议《关于优化生育经济政策促进人口长期均衡发展的决定》。
会议指出，进一步优化生育经济政策，实施一对夫妻能生育三个子女经济政策及配套支持措施。
●关键字十五：深房理
声望：★★☆
事件：4月8日，广州住建局等七部门发布关于对涉及深房理的举报事项进行调查处理的通告。
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