点选下方红色字高度关注他们~
Jalgaon |看法| 踩盘 | 资料库
2019年，广州是第一线卫星城里最美景的卫星城。年末他们都还在害怕2019年可能将比2018年更难，粤港澳大湾区礼包、由亚姆示范园区光芒和大宅线修正从相同某种程度抑制广州房价，只好有了那时的繁盛。
走来2019年，锋哥颇有感叹。年末时缔造了消费市场深度修正的扩散，11月之后再度缔造消费市场的疯狂。再度佐证了之后的预估，消费市场但是是两个又两个周期性，以2016年深六条为终点，广州早已走来五年多的深度修正。消费市场上或者说的市场需求早已逐渐释放出来，在接下去的2020年将会继续走高。
再者，广州早已过了普跌的黄金时代，步入结构分化期。以新区为例，广州东东部结构分化日益显著，东部稳涨，南部步伐慢。消费市场下跌是股轮涨的，并非说南部不涨，而已东部两极化跑得更快。买房最重要是买对，用最短的时间获得最佳回报。
2020年正式来临，锋哥基于过去十四年的房价经验做了六大预估，并重点项目画了两大新区，值得高度关注。另外，今年的三个打新良机早已为你准备好了，钱包凑齐，该出手时就出手吧。
六大预估
政策：宏观调控大方向基本维持不变，稳增长是基础，房住不炒仍是关键词，微调会根据消费市场变化而定，但不要抱很大希望，今年两会是关键；
银行：利率维持不变，银行政策会进一步宽松，不排除会因消费市场施策，总体会很乐观，会比往年好；
成交量：一手房维持3000套/月左右，二手房住宅维持6500-7000套/月，整体成交会比2019年好，预计成交量下跌10%，价格稳中小幅下跌。
成交结构：刚需仍是消费市场成交主力，改善型市场需求会爆发，投资市场需求为后备之力，2-3房消费市场占据成交主力，大户型市场需求会环比逐渐增加；
新区分析：区域会继续结构分化，西热东冷，东部的价值和高度关注度会进一步得到兑现和提升，个别局部新区会有良机。
成交热点：二手房学位仍是成交主力，也是消费市场高度关注焦点。新盘倒挂是关键，打新良机还是会出现，但良机会逐渐减少。
重点项目新区之沙井
从最新的规划看，沙井地理优势突出，整个区域坐落于粤港澳大湾区核心区域，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。
地铁方面，沙井现在有11号线，在修的有20号线、12号线，未来还有18和30号线！未来大空港新区将形成多条地铁线穗莞深城轨站点分布。
再者，沙井现有完善的生活配套。最值得一提的莫过于沙井处于国际会展中心辐射带，广州国际会展中心项目用地面积148万平方米，整体建成后，将成为全球第一大会展中心。广州国际会展中心项目位于大空港新城新区，国际会议中心和新科技馆也将在此新区建设。
锋哥认为，随着大空港和大会展中心的推进，以及在沙井建海洋新城的规划，从商业价值来说沙井潜力很大。而目前，沙井的房价对刚需较为友好，虽然在11号线开通后早已下跌过一波了，但是未来旧改和新项目的推进也能释放出来一波利好。
需要注意的是，沙井目前小产权房多，商品少。新房入市具有稀缺性，但是新区的小产权房具有价格优势，同等价位下选择更大面积的购房者大有人在。改变购房者的习惯需要长期的时间，建议购房者充分考虑小产权房的竞争因素。
重点项目新区之光明
2019年是光明爆发的元年。单盘项目秒光日光，表现突出。具体而言，普通住宅项目龙光玖龙台二期，11月30日线上开盘，750套实现秒光；勤诚达正大城项目，12月21日开盘4小时365套房源售罄。两盘分别位于12月销售双榜第一、第三，且都位于光明区。
目前日光盘早已占据了光明新盘近一半，也说明了光明未来的发展潜力巨大，不管是新区规划还是地理位置在公众眼中是得到高度的一同认可。
光明新区规划中的广州轨道交通6号线直达新区，与福田中心区形成半小时生活圈。由于它和南山距离近，也有人把它称为南山后花园。据广州卫星城更新网数据，目前光明新区共有18个旧改项目，拆除重建用地总面积约达到128万平米。
随着光明科学城被国家点名，作为广深港澳科技创新走廊的重要节点—— 光明是该收获一波高度关注了。
光明未来将有5条地铁线最受高度关注的就是将于明年年中开通的6号线，由广州北站至松岗；另外还与在建的6号线支线，起于6号线翠湖站，沿光明大道、光侨路、公常路敷设至深莞边界与东莞1号线衔接；在建的13号线、规划中的18号线、29号线都将为光明加码助力。高铁也是亮点，广深港高铁在广州光明区设立了光明城站，该站可以抵达广州南站、广州北站、香港西九龙站，从光明站出发到香港西九龙只要32分钟，到广州北仅需8分钟。
以前光明最大的痛点是没有地铁，而今地铁开通在即，光明也即将爆发。锋哥实地去光明考察，对其未来很看好。但仍需提醒的是，光明的发展是稳步发展的过程，短期内该新区仍然存在人少的问题，二手房消费市场也尚不完善，入场的朋友要做好长期投资的准备，短炒不建议。
打新三部曲
华润城缔造了每逢开盘必日光的神话，是广州的一大神盘。据小道消息，华润城4期预计11.5/平米，预计第三季度入市。
广州贝壳网数据显示，华润城一期价格约为13.6万/平，二期约为13.7万/平，三期约为13.6万/平。若4期定价低于12万/平，将形成一二手房房价倒挂，预计届时又会日光。
项目位于深港中心、坐拥福田、南山双核CBD，南邻深南大道，东邻沙河西路，西邻科技大道，可便捷通达北环及滨海大道。通过深南大道、沙河西路、北环大道、科技大道、铜鼓路5条卫星城干道快速抵达广州各主要区域。
交通：项目位于南山区深南大道与沙河西路交汇处，临近地铁1号线高新园站。属于南山核心位置，距离地铁站500米，周边配套成熟。规划中的地铁线有17号线与15号线，站点尚未确定。
配套：24万方商业万象天地近在咫尺。二期南侧即为建面约23万㎡的万象天地，打造成广州最具影响力的复合型商业街区共计500个店铺，过千个品牌，其中超过30%的品牌将是首次步入广州。
学校：项目内设3所幼儿园、带南山外国语学校(集团)旗下新大冲小学及九年一贯制科华学校学区。
医疗资源：广州新浩门诊部、广州市同信医院、铜鼓社区健康服务中心、高新社区健康服务中心、广州五洲中西医结合医院、广州郑文友中医肿瘤医院、伊莱美美容院、广州沙河医院、港大医院。
沙井海岸城：名校加持，买！
沙井海岸城位于广州市宝安区沙井中心地区，南依沙井南环路，北靠公园南路，东临新丰苑小区，西至万安路。根据规划，该项目拟拆除范围用地面积260960平方米，拟建筑面积超80万平方米，将建设为集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。
要知道，海岸城可是广州商业综合体的标杆。沙井海岸城的入市，想必周边的业主都笑开了花--再也不用长途跋涉进城购物啦！
目前，万丰海岸城一、二期四个项目平面图均已公布，而三期的住宅项目名也得到了曝光。万丰海岸城共包括六个地块，项目名称分别为锦园、珑园、珺园、玺园、海岸大厦（三期）、瑧园（三期）等。其中五个住宅项目中，珑园、珺园均为回迁房，锦园为商品房+保障房，玺园、瑧园为商品房。
另一则重磅消息是，深外或将入驻沙井海岸城。8月16日，宝安与广州外国语学校签订委托管理办学框架协议，引进深外优质教学资源落地，学校将以区属公办、九年制义务教育性质进行办学。
而据网友爆料，该项目位置已确定，将入驻沙井海岸城。而之后，更有多家自媒体曾到沙井海岸城项目实探，据现场人员证实：该项目的确引入了广州外国语学校宝安分校。锋哥从海岸城集团内部人士确认了消息，深外确实将入驻沙井海岸城。
金融街光明项目：玖龙台邻居、万达广场旁
地块位于光明大道和龙大高速交汇处朝北方向，距离6号线观光站约300米，位于光明龙光玖龙台项目北侧、乐府广场西南侧，位置较为优越。
广州光明区住宅项目地块由广州融祺于2018年11月8日竞得，成交总价为28.1亿元。项目的规划为：项目占地面积24109平米，容积率不超过4.5，总建面不超过108490平米，其中可售住宅面积为83870平米，人才住房13800平米，商业4000平米， 9班幼儿园2400平米（独立占地面积不小于2700平米）等。
据华发公众号文件，2019年5月13日，华发股份、金融街控股合作开发的光明项目顺利开工，华发股份华南区域公司对此项目高度重视。华发股份董事局副主席、总裁、华南区域公司董事长兼总经理陈茵带领华南区域公司经营班子莅临仪式现场。
项目与光明龙光玖龙台一路之隔，项目北面为建设中的乐府广场，西面是土地整备中的中集智园，与光明区政府直线距离约600米，距离在建地铁6号线观光路站约150米。
乐府广场正是广州第两个万达广场。2018年7月17日，大连万达商业管理集团股份有限公司宣布，通过公开投标形式，取得广州市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权，这意味着，万达集团终于步入了广州。
拥有可与玖龙台媲美的地段，加上广州万达广场的概念，金融街光明项目未来可期，值得高度关注。
2020年，您认为广州房价会怎么走？哪个版块最有良机？留言说出看法。
买房不比买菜，技术含金量会越高。买错套3年，买对乐3年。不单是交易专业，更需要有足够对消费市场分析预判能力，2020年置业，请认准淘房前线。
Jalgaon：
置业政策·贷款·公寓是个坑？·150万买福田·拆迁房·沙井vs光明·150万买南山·100万买罗湖
看法：
揭秘广州土拍后的二手房提价·下半年研判·买学位房有保障吗？·广州人都爱买什么房？·广州商铺生存现状·买龙华的房子是好选择？·示范园区满月
踩盘：
金茂府·华强城·宝能城·深物业金领·泰禾院子·世茂深港国际中心·大运新区·红山新区·仁恒公园世纪·京基御景峯·光明科学城·上梅林祠堂旧改·壹城中心·金地工业区·天健天骄·万科和风轩·布吉一村旧改·华盛珑悦·木头龙旧改·建发小巨蛋·笋岗新区·中洲湾·梅林新区·金众麒麟公馆·皇岗新区·锦上花园
资料库：
学位纷争·沿线大宅·三盘卖货超百亿·外地客押注由亚姆示范园区
6
网友评论