新规后广州买房人palio！经济政策市场走势+股权投资思路+Jalgaon实战经验……

9号看房团 2022-07-07 75

3月31日，由广州房地产业信息中心（吱吱找房）举行的2018第五届广州房地产业民营讨论会在坂田国际会议中心海棠厅隆重举行。

公益活动下半场，广州市房地产业研究中心高阶副研究员姚学甲、侍郎房创办人沙芥、原房网科跃蛛属、逻辑思维的房地产业发烧友孙启文等开讲大咖，依次就2018房价的迈向、买车总思路、置地八宝等热门话题展开了深入细致导出；

Russey各个环节的撷取班底着实强悍，除开讲嘉宾外，除佃农佬、淘房哥、广州牛浩思、牛浩思-佛山楼探、牛浩思-惠州汕尾、咚狮会老佛、吱吱金蝶-普贤等置地研究者的重新加入，从股权投资、Jalgaon、买车思路、金融创新、地区发展等数个层次，为嘉宾送去这场丰美的置地心法。

除没有股权投资商业价值？这儿更适宜股权投资？相同价钱所相关联的不动产？监管经济政策会始终严下来吗？临深究竟值不值买？300万商品房和成交是不是选？......快来Get完备文本，谈谈嘉宾是不是说！

姚学甲：2018从去杠杆进入稳杠杆阶段各城市调控将分化

在讨论会上，广州市房地产业研究中心高阶副研究员姚学甲表示，＂两会＂首次未提房地产业泡沫，首次强调＂稳杠杆＂。他认为，2018年影响房价最大的因素，即金融创新。

两会上中国人民银行行长周小川表示：我们国家经济增长已经告别了需要货币来推动的时代，这意味着去杠杆不会继续，银监会十大工作中，今年有两项重点，一是抑制居民过快加杠杆，二是防止资金违规流入房地产业市场；从市场来看，控杠杆现在已经取得了明显的成效，下半年将进入稳杠杆。

姚学甲认为，按照调控经济政策趋势，未来调控分为四大类：三四线城市和县域继续去库存；部分中西部二线城市放松调控，对于主要的一二线热点城市保持调控经济政策不放松，在做适度微调，对于部分热点二线城市，或根据房价涨幅展开调控加码。

判断广州会不会出台调控经济政策，大家可以打开70个大中城市指数来看，如果连续保持上涨的话，可能会出调控经济政策。

关于大家关心的不动产税，姚学甲认为，对于不动产税的目的、原则、推进路径以及征税范围、税基评估原则、税率确定和争议处理已经作出了非常明确的规定，这表明不动产税离我们越来越近。他认为不动产税可能在2020年完成立法，基于国外实战经验，稳定预期和市场，免税面积会比较大，税率或许会低于1%。

沙芥：房价阶段变了，固有思路是要撞墙的

沙芥从变化、思路、执行三个方面对买车思路展开了深入细致浅出的分析。他认为，居住不等于购买，股权投资不等于乱来，买车不等于赚钱；

一方面，租售并举的推出，这是所谓的房地产业供给序列改革。从未来看，销售占比会逐步下降，甚至比较优质的商品房会降到20、30%甚至更低，这就是供给需求改革。

第二方面，各类投机漏洞被封堵；金融创新监管越来越成熟；交易摩擦成本逐步提高；在这些因素下，有可能侵蚀掉非常多的股权投资利润。以前股权投资可以乱来，但现在需要逐步精细化，考虑风险和成本。

此外，存量社会的分化，需求关注点在回归，买车也从之前的套利到经营阶段。

在思路方面：他认为，居住导向、优质导向决定着一个房子的商业价值；持有导向决定是否跑赢其它理财产品。还要把握精细导向列入于买车中，你需要对物业足够了解，才能识别其优质和劣质，未来随着存量社会逐步往前推进，优质和劣质会逐步拉开差距。

沙芥建议，阶段变了，作为其中的参与者，认识和思路也需要做出调整。只有对阶段变化有了恰当的认识，并匹配了相符的思路，才能继续参与到这个市场当中，按照固有思路一条道走到瞎是要撞墙的。

孙启文：三重夹击开启不动产新常态，置地专业性增加

孙启文从一个比较神秘的角度来诠释房地产业市场的发展和变化，他认为，在迷雾重重的房地产业市场可以用一个简明的公式列出来：重要因素相加，减去不重要因素，然后再想未来变化。

长期房价我们可以比较清晰的分析到它的变化，经济政策趋严谨、趋规范，有抑制作用，而中国已经过了人口红利期，工作人口2013年开始下降，经济增量也已经下台阶和L型，货币增速跌到个位数。这四个因素都发生了量变，但没有发生质变，未来广州房价仍将趋涨。

供应上，广州的供给受限。恰恰是这四大方面导致过去十几年房价的上涨，分子需求来说一是广州人口还在净增长，二是广州的经济和收入也都在增长，三是货币也在增长，四是分母供给受限。因此广州未来中长期房价上涨趋势不变，只是幅度、速度发生改变；是市场能接受，政府也可以接受的比较合理值，可能是与居民收入同步的8%左右。

关于地区方面，他认为特色大于地区，原关外新兴片区与原关内的价格差已经缩小了很多，未来还会缩小，但缩小的空间和速度较之前会减小，而一些特色往往能更多跑赢大市。比如一些真名校、棚改、品质宜居改善房等特色。

孙启文认为，不动产新常态期买车股权投资面临去杠杆，房价涨幅趋小、和购房成本上升的态势；未来，不动产股权投资将进入长持时代，选物业需要更专业化。