小产权房，无法隋东亮，并不意味著凉了

9号看房团 2022-07-07 84

May.27th,2020

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1st

不止能买VS无法买那么单纯

日前，天然资源部日前联合发文，明晰回应，小产权房等无法透过注册登记将违规工业用地正式化。紧接著，深圳全面落实北欧国家的经济政策，卷土重来了四条黄线：

小产权房一概未予流转注册登记

贫困地区居民违法买回贫困地区集体土地及树上住宅的一概未予流转注册登记

不得透过房产注册登记将违规工业用地正式化

这几天，媒体铺天盖地地报道，小产权房彻底凉了，小产权房被叛了死刑，买了小产权房就砸在手里了。首先亮明观点，由于产权的缺陷，原则上不建议买小产权房。不过，正所谓外行看热闹、内行看门道。北欧国家的这个经济政策，不止能买VS无法买那么单纯，要看清楚经济政策潜藏的东西，这对我们判断经济政策的初衷和效果，甚至分析整个楼市，都有非同小可的意义。

其实，小产权房，严厉打压、无法隋东亮，一直是北欧国家的基本态度，从来没有改变。但是，类似深圳和深圳等珠三角城市，过去十几年小产权房规模不断增加。即便经济政策高压、每年有拆违任务（网上有很多图片，说今天政府又拆了哪里的小产权房，以儆效尤），但是深圳目前有400多万套小产权房，深圳有500多万套小产权房，占存量住房的比例，都达到了50%以上。

大家都知道，过去十几年是楼市狂飙突进最猛的十几年，小产权房能占到存量住房的一半，意味著她也在静悄悄演绎着自己的繁荣（即便经济政策不待见）。可见，政府推动的城市化路径，与市场推动的城市化路径，并行不悖。就像调控打压下，楼市一样繁荣，小产权房也有极强的生命力。

2nd

小产权房，一个极其特殊的物业

首先，这里分析一下，小产权房的几个特征，然后看看它是怎么来的，然后才能知道未来会怎么走向。小产权房，有几个特征（以深圳为例）：

建在贫困地区集体土树上。集体土地或集体建设工业用树上都有。

小产权房有合法边界。一般，农民在自家的集体土地只建一栋，政府承认的面积不超过480平米（4层*120平米，以深圳为例）。但是，农民会加建或扩建，超过480平米的，就成了违规建筑（也是小产权房）；即便没有超过480平米，但卖给了城里人，也叫小产权房，也是不合法的，也不会给注册登记的。但是，若卖给村集体的人，就不叫小产权房了，它是合法的。

大多数是违规建筑。符合一户一栋（不超过480平米）的，是合法建筑，超过的就是违规建筑。这些年，房价上涨快，城里人知道炒房，农民也不傻，他们建了很多违规建筑。

小产权房怎么来的？小产权房的规模是怎么变大的？

1、城市扩张快，没有财力对被征地农民及时、足额补偿。于是，绕开集体土地，扩展城市边界，出现了城市里的村庄。

2、农民没有变成市民（因为没有社保、没有工作，或只会种庄稼），只好种房子。

3、恰好，大量人口迁入城市，没有住的地方，或房价太高而买不起，就租农民的房子。

4、一户一栋不够了，加上房价上涨刺激，农民加建、扩建房子，就出现了握手楼。

5、城市化摧枯拉朽，村集体传统业务瓦解，也只好建统建楼（村集体的小产权房，区别于村民集体土树上建设的小产权房），或者搞工业园区（村村点火、户户冒烟）。

6、城市商品房价格越来越高，仙及鸡犬，农民觉得房子要涨价，也开始建建设更多的小产权房。但没有钱加建、扩建，也没有能力建设，就联合开发商（一般是包工头）一起来建设，有一部分就要拿出来卖。

7、市民买不起商品房，见到有兜售小产权房的，就买小产权房。

3rd

小产权房，城市的竞争力

经济政策说了，小产权房是违规的，近些年确实也拆了很多，但如果计算累计新增-累计拆除，貌似拆的没有建的多。反而，如果回顾过去的小产权房经济政策，就会发现，打压经济政策纵容先以身试法者。

打压经济政策有三个特征：一是不断加压，先小后大；二是大家都建，法不责众；三是既往不咎，罚款确认（赎买）。凡是胆儿大的农民，一开始加建、扩建了很多，尽管被确认为违规，但后来罚点钱，也就没多大事了。这给大家一个信号，饿死胆小的，赶早的都没事，大家都干就没事。

后面，当城市发展没有空间了，政府不得不返回来，开始和农民掰扯，你的房子是违规的，想拆迁农民的房子。但是，这个时候政府面临的困境，要大很多。由于城市化一开始，对农民补偿不到位，或者没钱补偿。为了降低城市化成本，短期行为严重的政府，干脆绕道走。

事实上，避开了和农民、村集体直接谈判，客观上纵容了农民种房子，或者说默许农民靠种房子生存和发展，代替政府对农民市民化的成本补偿。你想，这个时候，原来已经种下的房子（大多是是违规的），还能拆的掉吗？再说了，现在房价那么高，城市生活压力那么重，再去拆的话，不管是欠账的补偿，还是拆迁的费用，或市场的预期，都让成本高得吓人。

所以，大家看到，深圳和深圳拆迁成本居高不下，某某村拆迁，动不动就诞生多少个亿万富翁。现在，北欧国家强调稳房价，高房价还要徘徊，对于新市民安居，小产权房就重要了。笔者之前写过文章，《深圳低成本是怎么炼成的？》。其中就指出，深圳一半住宅是区位好、价格低廉的保障房，深圳的竞争力能不强吗？

4th

没有红本，也不影响它的价值

其实，深圳、深圳乃至珠三角都一样，之所以成为人口流入最多的区域，就在于有海绵一样的小产权房，随时可以供出来一大批低成本的住房。经过十多年的城市更新，这些房子拆的差不多了。而且，越拆房价越高、普通人越难以安居了。所以，深圳和深圳，现在的主导思想是不拆了，搞综合整治，发挥其积极作用，未来可能将是珠三角最宝贵的历史文化遗产。可见，农民推进的城镇化路径，与政府推进的城镇化路径，过去齐头并进，其历史遗产是被认可的。

所以，留下来的这些房子，占据了城市比较核心的位置。当然，流转（发红本）就别指望了，但若自己住，应该不会有太大的问题，也有人想买，私下里交易也很多。当然，不是鼓励大家去买、去投资，只是说，经过综合整治，这些房子尽管违规，但未来不会拆了，环境也会变好……。

最后，再回到一开始，和大家讲讲，为何北欧国家和深圳市要出这个经济政策，这是因为，按照北欧国家房产统一注册登记的要求，2020年底要完成集体土地和集体建设工业用地使用权流转注册登记。近期，社会上有传言称，借这个注册登记的机会，小产权房可能会隋东亮。大家想想，如果可以隋东亮的话，70亿平米左右的小产权房，规模是商品房的近1/3，这岂不是高房价头上的达摩利斯之剑。所以，自然要告诫一下，别指望注册登记来隋东亮了。另外，未来大城市都要旧改了，重申无法隋东亮，旧改成本也会低一些。