近日，统计局正式发布的1-8月的房地产业股权投资销况，止8年末，商品住宅巴韦县占地面积环比上升12%，增幅一来年末不断扩大1个基点，房价库存量刷新2015年1月年来的新高。
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库存量16.3个月 第一线卫星城广州竟告负！
在9月27日，广州房地产业研究中心秘书长纵为在这场高峰论坛上透漏，止7年底，广州商品住宅库存量占地面积362.99平方米（近4万台），按往后12个月平均值产品销售体量排序，库存量吸收周期性为16.3月。
16.3个月是甚么价格定位？他们来对照下北上广深和今年产品销售前十强的贵阳，重庆，青岛这四个卫星城。在第一线卫星城之中广州库存量能说是最低的，与库存量最低的重庆较之慢了9倍多。
止2017年上半年，第一线卫星城及2016年产品销售前十强卫星城库存量情况：北京12.7，上海15.09个月，广州5.6个月，青岛8.1个月，重庆1.6个月，贵阳主要城区约4个月。2016年新建商品住宅市场成交量排行前三位的卫星城分别为贵阳、重庆和青岛，成交占地面积分别为2909万、2881万和2332平方米，而广州今年全年新房产品销售量为418万平，成交量最低的贵阳约为广州全年成交的7倍。
有意思的是，咱们拿贵阳和广州的占地面积做一个对照，贵阳的卫星城占地面积为 12390平方公里，广州为1997平方公里，恰好也是6点多倍。
那么广州是不是到了要去库存量的时候了？在告诉你答案之前，他们先来重新学习一下中央重要文件精神。
4月6日，住建部和国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）。这是本轮全省房价调控升级后住建部第一次出台全省房价调控的统领性文件。
通知要求：
各地要根据商品住房库存量吸收周期性，适时调整住宅用地供应体量、结构和时序，对吸收周期性在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，更要加快供地节奏。
换句话说，这意味着全省房地产业去库存量告一段落的时候，作为第一线卫星城的广州房价警报响了：广州房价的库存量接近了危险线。
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广州真的要去库存量了吗？
看到这，你是不是真的认为广州房价已经沦落到要去库存量的地步了？甚至已经做好了抄底的准备？
然而，这并不是一个真实的广州！库存量高压并不是因为广州的新房子卖不出去，而是因为：
限价令发威，开发商捂盘惜售
今年上半年，广州房企仅推出商品住宅占地面积71.15平方米，供应占地面积环比下跌63.97%。
受今年10月颁布的深八条的影响，作为全省房价风向标的广州房价拉开了房价下行走势，出现了十一连跌，累计跌幅近12%，多次领跌全省。
房价这么低，开发商选择了捂盘惜售。
除了房价达不到出开发商预期，还有下列几个原因：
1、在寸土寸金的广州，土地用一块就少一块，新增土地尤其是宅地供应极度稀缺便宜卖了岂不太可惜？
目前广州新增建设用地已近枯竭，今后预计90%的新建住房供应要靠卫星城更新支持，而卫星城更新的开发周期性长、更新成本高，对未来住房供应的帮助是杯水车薪。
根据广州规土委7月公布的《广州市2017年度卫星城建设与土地利用实施计划》，今年广州全市居住用地计划供应218公顷，但其中100公顷来自卫星城更新，86公顷来自返还用地，剩下32公顷的新增供应除去保障性安居工程用地后，留给商品住房的用地仅有7公顷。
2、开发商胆敢捂着不卖，也是因为账上有钱，较低的净负债率让他们有着对抗调控的资本。
统计显示，上半年，117家A股上市房企平均值净负债率达到207.44%，而地处广州的万科净负债率仅为19.6%，招商蛇口与金地集团分别为40.3%和40.6%。
就算是净负债率超过200%的恒大，上半年也融了700亿。
除了上面这些上市房企，广州还有一些未上市的房企也是各各腰缠万贯，压根不差。比如，星河地产、鸿荣源、京基地产等等，尽管在全省范围内，这些开发商一文不名，但在广州，其背后的老板们哪个不是身价百亿。
而实际情况是，广州的房地产业市场，是一个非常特殊的事情，真正唱主角的并不是万科等巨头，而是广州本地的一些大亨。
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现在还能在广州买房吗？
先给结论：短期会调整，但刚需仍能择机入市。
甚么决定房价？
国内著名的宏观经济分析师任泽平说：
我研讨了10年房地产业，把它总结为一句话，长期看人口、中期看土地、短期看金融，大家记住这句话就行了。
他们简单的对标一下广州。
1、人口持续、大体量流入
人口净流入总量、土地供应变化两个指标往往是衡量一个卫星城中长期房价变化的关键数据。根据广州市2016至2030年的卫星城规划草案，未来15年内，广州常住人口将从目前的1191万人（实际居住人口2100万人），增加到1800万人，实际增加人口662万人，平均值每年大约增加45万人。
与之形成鲜明对照的是，国务院批复的北京市未来20年卫星城发展规划，核心内容之一便是严控北京卫星城人口体量。根据测算，未来20年北京将新增常住人口总量130万人，平均值每年仅6万人。
想进北京会越来越难，但广州这座卫星城正在改善卫星城人口结构的道路上，敞开城门欢迎新人。这新增加的662万常住人口中，超过90%都会是新增户籍人口，他们入户广州之后的第一个现实问题就是买房。
同时，和建市早期以外来低收入劳务人口为主体，城中村、工业配套宿舍即可满足住房需求不同的是，随着产业结构转型升级，广州人口结构将发生巨大变化，2020年广州高学历、高技能人才将增加150%。
这种人口流入趋势，将随着人口、资金、技术要素向大卫星城的持续聚集，进一步改变广州的人口结构，不断形成更高层次的住房需求。
2、用地逼近极限，几无延展空间
与高速增长的人口和更高层次的住房需求相矛盾的是，广州的空间承载能力已经逼近极限，用地增长面临刚性约束。广州建成区占地面积已经达到行政区占地面积50%的警戒线，基于生态有限承载力的空间拓展已经到达天花板。到2020年，全市可净增建设用地不足8平方公里。
纵为还透漏，未来15年，广州新增人口的住房需求总套数将大约会是265万台。但统计数据显示，2016年广州新增预售的商品住房总套数仅有38321套，二手房成交数是10.5万台。
巨大的缺口怎么办？纵为说，广州市将推动市域范围外新建住房，加快建立深汕合作区模式的深惠合作区、深莞合作区、深中合作区，增加各类住房供应。
这意味着，未来15年绝大多数广州人的居住模式是住到临深去，要么自己去临深买商品住宅，要么自己去临深住保障房。
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相关链接：全省新房子5个月可卖光，十九大会新政吗？
广州库存量高压，但全省商品住宅的库存量刷新历史新高，5个月内即可卖光。
在产品销售大增的情况下，全省商品住宅的库存量出现猛降。数据显示，2017年8月库存量数据62352万平米，较之2月份的7亿平米库存量，库存量数据跌到最近3年的最低值。
中原地产分析师张大伟表示，如果按照8月份单月成交占地面积1.2亿平米来排序，当下库存量去化周期性已经只有5.1个月。
库存量吃紧之下，各大房企也在积极补仓拿地
数据显示：1-8月份，房地产业开发企业土地购置占地面积14229平方米，环比增长10.1%，增速比1-7月份回落1个基点；土地成交价款6609亿元，增长42.7%，增速提高1.7个基点。
止2017年9月13日，全省50大热点土地出让卫星城合计土地出让金金额达到了2.13万亿，较之2016年同期的1.53万亿上涨了38.8%。
全省卖地超过500亿的有10个卫星城
其中，北京、杭州、重庆、南京四个热点卫星城土地产品销售净额超过千亿。上海、重庆、苏州、郑州、青岛、广州、等10个卫星城卖地超过500亿。
全省卖地超过200亿的有34个卫星城
而环比涨幅最明显的卫星城分别是：以三四线卫星城为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、衢州市、沧州市、漳州市、嘉兴等。
自2015年底启动的去库存量政策至今，大致经历了3个阶段。
一、是2015年底的去库存量。
二、是在今年的全省两会后，调控的大基调改为因城施策，以化解一二线卫星城供应不足、三四线卫星城库存量过剩的结构性矛盾。
三、是在今年的全省两会后，环都市圈卫星城也纷纷从原来的去库存量加入限购限价的紧缩大军，以化解核心卫星城外溢需求推高房价的矛盾。
能说，推行去库存量政策的卫星城范围是一步步在收缩。到目前为止，真正推行这一政策的，主体已经落在都市圈范围外的三四五线卫星城了。
全省范围内的去库存量政策，会在十九大召开期间，进行调整吗？欢迎在留言区讨论！
来源：广州房价头条（lsttcz）、界面、腾讯财经等
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