上周五四广州正式发布的《有关更进一步加强宅地供给的若干个举措（草案稿）》，能说是上周房价最炸的新闻报道了。
《意见建议稿》由此正式发布，博客上就再次出现了有关热门话题的探讨。历经一小时的裂解，居然有部份探讨的路径越走越偏……
最多探讨的是广州部份小产权房可隋东亮和商务人士公寓楼改写字楼这点。
文章区的画法，让咖姐曾一度误以为他们上周五看了个假文档。
小产权房可隋东亮？
广州部份小产权房可隋东亮的热门话题在热搜榜挂了好几天。
好家伙，如果咖姐没记错，去年5月自然资源部再次正式发布通知重申，小产权房等不能通过登记将违法用地合法化，而今年4月份广州也才刚对小产权交易重锤出击。
（图源：朝闻天下）
点进热门话题一看，是这样解读的。
是不是感觉哪里不对劲。
虽说小产权房是一个统称，并没有具体的定义和有关法律依据。但在广州，我们俗称的小产权房一般是指未经批准在集体土地上建设的房屋。
这种房屋未按规定缴纳土地出让金、也没有有关建设质量监管和市场流通机制。房屋所属权的证明不是由国家房管部门出示，而是由乡政府或村委来做公证。
用广州官方的话来说，广州有的是原农村集体经济组织建造的不合法、不规范的统建楼，以及一些非法房地产，简单来说是：违法建筑。
再看前两天公布的《意见建议稿》原文档是怎么说的：探索企事业单位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租赁商品住房）建成后补缴地价转为公共住房或市场商品住房。
企事业单位持有的自有住房，也是俗称的集体大红本房，有合法建房手续、缴纳了土地出纳金、房产权证明由国家房管局颁发、产权属于集体，与上文说的小产权房完全不是一个性质。
回头来看小产权房，2020年8月广州市住建局表示：城中村占广州住房面积的54%左右。
根据住建局公示的广州住房有关数据，截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间）。
这1082万套房子，其中城中村包括507万套，保障房51万套，工业宿舍183万套，公寓楼等其他住房97万套，单位自建房55万套，而商品写字楼只有189万套左右。
光是城中村房屋的数量是商品写字楼数量的2.7倍左右，规模如此庞大的小产权房如果隋东亮，对商品房市场也是不小的冲击。
公寓楼头等写字楼？
还有一个大家很关心的问题，公寓楼能变成写字楼吗？
从《意见建议稿》文档来看，这种说法并不准确，原文说的是：原批准土地用途为商业的，可申请将部份或全部商业建筑面积调整为居住用途。
从城市更新的角度来看，若更新项目未批规划，计划公告更新路径以商业为主或法定图则的主导功能为商业的，可将更新路径调整为居住（公共住房为主）后，按照现行规则确定单元规划容积。
对于规划已批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目（小地块城市更新项目除外），在保持原批准规划容积不变的前提下，可将已批商业建筑面积全部或部份调整为出售的公共住房。
无论从哪个路径来解释，意见建议稿针对的都是尚未成型的商业产品及公寓楼，和存量的商业产品、商务人士公寓楼并没有关系。
另一方面，公寓楼和写字楼在地块规划、设计标准、房屋结构等等方面都存在差异，已经建成的公寓楼如果要改成写字楼，考虑到高额的改造成本，其难度绝不是单单在房本上改几个字这么简单。将存量商务人士公寓楼单改为写字楼性质，咖姐认为可能性不大。
不过从目前政策的走向来看，部份区域开放公寓楼入学、部份商务人士公寓楼可配件燃气等一系列的政策正式发布，正在让公寓楼的一系列体验向写字楼路径靠拢。公寓楼或许会和商品写字楼一直保持差异，但也不排除未来它会变得更加宜居便利。
顺带一提，《意见建议稿》目前正在意见建议征集中，在7月23日前有任何提议都能向有关部门进行反馈。
意见建议稿释放了什么信号？
广州中原研究中心认为，自2018年以来，广州确定了大力增加宅地供给的战略。
8月的二次房改提出至2035年新增供给各类住房170万套；今年年初的市政府会议提出要掀起住房建设热潮；6月出台的《广州市国土空间总体规划（2020-2035年）》也提出要新增各类写字楼200万套以上。
从官方种种动作能看出，增加宅地供给是政府政策要求，而且会持续相当长的一段时间。
近两年办公、公寓楼、商业等产品整体去化不佳，库存压力大，特别是写字楼产品。而意见建议稿最重要的策略是允许调整土地性质，使商改住成为可能。
商改住允许后，商业产品未来供给会减少，不仅有助于缓解商办去化压力，也能增加写字楼供给。
从以往供给数据看，商业性质产品供给不少，虽然商改住也受条件约束，但体量不小。
更改前后的销售速度变化、限价影响、产品货值变化、产品品质、开发商资金情况等都是影响开发商意愿的因素。最终有更改意愿的可能更多为去化缓慢的非核心区域产品。商改住是加强写字楼供给的一种尝试，相信未来各类创新性举措还会层出不穷。
总的来说，意见建议稿出台有利于增加宅地供给、缓解广州长久以来写字楼供不应求的矛盾，并有利于完善住房社会保障体系，稳定广州房地产市场。
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