房地产业税又迎官方消息！
昨晚，在上海举行的全省公共财政组织工作全会中，归纳2021年公共财政组织工作时重点项目明确提出：深入细致大力推进税务改革，搞好房地产业税试点组织工作预备组织工作。
好景不长10月Caquet试点组织工作后，华北局再没提过房地产业税，这引致许多人揣测房地产业税试点组织工作可能会延期。
而在上周四的当年度秀上，胡子张老师就早已提及了他对房地产业税的看法：
房地产业税不能延期，一定会毫不动摇地面世试点组织工作！
实际上六天后，公共中华人民共和国财政部的新一代回应就校正了张老师的看法。
延期？不存有的！
此次房地产业税试点组织工作，是来吗！
房地产业税板上钉钉了！但我在之前粉丝的留言评论中发现很多人对房地产业税还是没认知。
我可以很直接地讲：
如果你认为房地产业税会降房价，你认为房地产业税会大大增加购房者和租客负担，说明你不懂房地产业税。
想要搞懂房地产业税，首先要摆正你的认知。
第二个要搞清楚的问题是：
房地产业税的底层逻辑是什么？
答案很简单：稳定楼市
既然要稳定楼市，那就不可能让房价和租金大跌大涨；
既然要稳定楼市，也就不能让所有人都承当繁重的税负。
既然要稳定楼市，就更不能去刻意打压房地产业，而是让房地产业成为稳定税源。
在当年度秀的直播中，张老师在比较了各个国家的房地产业税政策后说得很清楚了：
没一个国家的房地产业税是高负担税种，没一个国家的房地产业税是降房价而征
像房地产业行业发展近百年的美国，各个地方的房地产业税税率不同，但总体在0.27-2.35%之间，居民一年的房地产业税支出占家庭年收入的3%；
另一个老牌国家英国，虽然实行的是累进税率，也就是房子价格越高税率越高，但它的税率只在0.3%-1.2%
香港房地产业税的计税基础是房屋租金，税率是5%，但每年的房地产业税支出只占家庭年收入的1.4%
这就是过去前人的经验，万变不离其宗，维稳的大基调下，我们的试点组织工作绝对不可能激进地执行。
低税负之下，房地产业税变成一个公共财政增加税收，适度调节房价的工具，这就是房地产业税最好的样子。
房地产业税第二个关注的问题：
什么时候试点组织工作推行？
从10月份，全省人大常委会通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产业税改革试点组织工作组织工作的决定》，确定房地产业税先试点组织工作后立法的程序
到此次年底的全省财经全会再次提及要搞好试点组织工作预备，而且把房地产业税试点组织工作纳入到今年公共财政组织工作的七大成果之中。
频频吹风，其实华北局早已隐约地表明了一个态度：
房地产业税非常重要，试点组织工作要马上大力推进。
从这个角度看，接下来房地产业税的大力推进速度很可能会加快。
在当年度秀的直播中，张老师就对时间节点做出预判：
2022年两会前后，会有房地产业税试点组织工作的消息。
明年两会将是房地产业税确定试点组织工作后的第二个两会，从程序上、条件上看，这样一个节点都是决定试点组织工作卫星城和具体试点组织工作方案的最佳时机。
房地产业税的第三个重要问题：
在哪里试点组织工作？
对于试点组织工作卫星城的推测有很多，但比较而言，既能给全省卫星城的房地产业税征收带来经验，楼市又有代表性的卫星城，非深圳莫属。
理由有三:
其一，深圳之前早已有深圳模式向全省推广的经验。
深圳模式的二手房指导价政策，就相当于是在深圳先进行了试点组织工作，出效果了才向全省推广。而且推广的效果很好。
其二，深圳房价高，人地矛盾突出，试点组织工作房地产业税符合大家的预期和期待。
其三，经过一轮调控，深圳早已拥有最成熟的二手房指导价体系。指导价可以直接作为房地产业税纳税的税基，在实施条件上，深圳也比较成熟。
从各个层面上看，别的卫星城不好说，但深圳当选试点组织工作卫星城，绝对是众望所归。
接下来，在深圳会如何试点组织工作房地产业税？
我这里对深圳房地产业税的4个方面做出我的预估。
第一，税基
税基前面提及了，深圳很可能会用指导价直接作为税基，也就是用指导价作为计算房地产业税的价格基础。
从市场上看，现在深圳只有指导价价格，没公布市场价，只要继续执行指导价政策、隐藏市场价，那么就不能用市场价作为计价评估的标准，因为它压根不透明。
此刻推行房地产业税时间比较紧迫，短期内不可能为了试点组织工作房地产业税而取消现在的指导价政策，所以用指导价作税基是大概率事件。
如果按照指导价征税的话，就相当于是按照市场价的70%甚至60%收税，税负成本其实很低。
第二，税率
试点组织工作税率不能高，这一点大家早已有共识。
除此之外，我觉得为了避免复杂矛盾，试点组织工作也不能实行累进税率，只会直接按照一个税率统一执行。
具体税率上，之前试行过房地产业税的上海和重庆的税率大概在0.5%-1%左右，这两座卫星城的房地产业税的征收范围没覆盖所有房产，普及度并不高。
而深圳此次试点组织工作肯定是面向市内所有房产，所以税率会比0.5-1%的税率要更低。
张老师在当年度秀上预估的税率是0.1%，这在欧美相当于是最低税率，适合用来做试点组织工作。
如果按照这个税率，一套800万的房子，它的指导价如果只有500万，那相当于它一年的税款只有500万*0.1%=5000元。
这个税负成本实际上非常低，对于楼市的影响不能很大。
第三，免征面积
深圳大概率是按照面积进行免征而不是按照套数，因为如果首套免征，如果首套就是200㎡的大面积直接避开纳税，这显然不公平，按照人均居住面积会比较合理。
人均免征面积应该设置多少，
在深圳，90㎡可以作为一个分界线，90㎡以下基本都是刚需户型。
从这个角度看，我觉得以一个三口之家住90㎡房子计算，家庭人均免征面积应该在30㎡以下，如果是单身买房，免征面积可以大一些，预测在50㎡左右。
第四，哪些房产会征收？
深圳的房地产业市场过去野蛮生长，所以房屋产权比较混乱，房屋类型很多。
而根据之前全省人大公布的草案审议结果：
房产征收对象为居住用地和非居住用地，不包括依法拥有农村宅基地及其上住宅。
按照这个标准，公寓、回迁房、保障房、单位自建房这些房子都要征收，但小产权房不征。
当然，小产权能免征除了产权性质接近农村宅基地之外，更重要的考量是避免引发小产权背后更复杂的问题。
小产权征收房地产业税，相当于给予了小产权合法地位。
小产权现在最大的硬伤就是它处于灰色地带，虽然功能作用早已能代替商品房，但没商品房的名分。
收税就相当于确权，给了小产权名分，那会引发关于小产权房的产权和土地性质的一系列争论。
把小产权纳入房地产业税征收范围，就相当于打开了一个潘多拉的魔盒，深圳暂时只是试点组织工作，没必要把这个复杂问题这么快牵扯进来，要维持试点组织工作平稳进行，小产权房就不能包括在内。
这一场试点组织工作，会持续五年。
五年之内，试点组织工作的效果如何会直接影响后续的房地产业税的全面推广。
但从房地产业税的收税目的，以及具体的税率、税收标准等角度看，房地产业税对深圳楼市的整体影响不能太大。
大家该吃吃、该喝喝，不能改变深圳楼市的格局。
而且，对于深圳楼市的业主和购房者而言，提前适应房地产业税这个新体系，也未必是坏事。
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