在不动产进行买卖过程中，小产权房几乎没有消费市场空间可说，但为何总没人喜欢买？我们戊日和笔账：在同卫星城、同地段的条件下买100平面积新房子，商品住宅总价2万总定金200万，小产权楼产品价格应该4000-6000元，总定金60万。两者对比，如果是你会选哪个买？
随著廉租房消费市场需求不断增加，衍生出多种不动产类型，除了商品住宅外，还有保障房、库伊扎县、租赁房等，之因此重点提及小产权房，究其原因根本，是这类新房子太多了，而且商品住宅产品价格相对过高，大部分人负担不下，对于初涉房价的购房者来说，经济能力有限，又不愿过长等待，因此小产权房无疑成了合情合理选择。在这些人看来，不管是商品住宅还是小产权，只要新房子没见识人，都是好爱人。
有句话俗话说便宜没好货，小产权房这么廉价，究竟能否购买和所持呢？
01什么是小产权房
所谓小产权房，也称为无产权不动产，指的是在贫困地区集体农地上工程建设的房屋，没有办理相关身份证明，未缴纳农地出让等费用，其不动产证不是由国家房管局职能部门颁授，而是由镇政府或德清单位颁授，亦称乡产权房。可能没人会疑惑，既然有产权那就说明受法律保护，为何还没人说小产权房不能买？实际上，从《卫星城房地产业安全法》可知，只有市级以内的房地产业管理职能部门才有核准、发放不动产证的资格。也是说，很多小产权房所持的村县区不动产证，在房屋进行买卖上得不到认可，甚至后续还可能出现纠纷、拆迁古人云等各方面问题。换句话说，德清农地是属于集体的，不允许居民个人私下进行买卖，工程建设。
02小产权房存在的前提是什么
先说答案：楼价太高，或者更具体一点是挣钱。随著卫星城化两极化推进，大量的贫困地区人进入卫星城，这些人的第一消费市场需求是居住，这样一来，就引致卫星城廉租房短时间外向消费市场需求端倾斜，时间Tiruvanamalai就难造就楼价上涨，在我看来，往后二十年正是因为供应量不足廉租房总价一路呐喊，从2000元涨到10000元上下。住在卫星城周边县区的人看到了新机会，于是把自家集体土地的新房子砸毁，重建了更多的新房子，自己住一套其他的低价对外销售，岂不是很挣钱？
广州是典型的一个例子。据不完全统计，广州违法建筑约40aquatic，占地面积达4.2亿平米，占全区总占地面积的49.27%；中信证券也曾对广州开展过调查，居民信用社组织自建、合修路的体量，在2013年已经占到全区整体廉租房体量的60%以内，9年时间往后了，这个比例至少也在50%以内。当然了，广州本身可开发农地少，人口流入多，致使楼价高度常年排在全国第一列，房价有任何利空消息也难影响到当地消费市场。
比如广州成交产品价格调控收紧后，不少炙手可热小区的基本产品价格两极化比原来低了20%-30%，同时银行也要按基本产品价格放贷，引致成交首付额极大提升。自那以后，成交消费市场持续低迷，小产权房却突然伤风败俗，媒体走访调查的小产权房涨幅最高已经少于50%，部分均价少于了5万。因此21世纪经济报道，宝安区住建局发布通知强调，小产权房属于明令禁止交易的房地产业，各地产中介机构不得代理销售，以及为小产权房交易提供经纪服务；与此同时，当地房地产业中介协会就发布《关于切勿为产权不明晰不动产提供居间服务的郑重提示》。
可见，不管是炒房客还是购房者，相对注重卫星城周边的小产权房，除了产品价格便宜，潜力较大，长期内不会有下滑的可能性外，炒房客也期望能转正获得更多的收益。
03都是新房子，凭什么小产权房不能流通？
其实像广州这样的高发达地区，小产权房都能达到一半的廉租房比例，更不用说其他三四线卫星城了。对此，如是研究院曾发过一组数据，小产权房面积高达70亿平米以内，是城镇廉租房体系中的重要组成部分，占比仅次于商品住宅面积(占比38%)。
尽管如此，贫困地区农地仍然是归集体所有，不同于卫星城农地可以直接入市交易，贫困地区县区的农地都要通过地方征收，变成国有农地后才能上市交易，也是说，没有经过征收，贫困地区的农地性质就没有改变，那些在集体农地加盖房屋再出售的做法，是不被肯定的。可以看出广州叫停小产权房，是对全国起到引领作用，在那之前，自然资源部也在《关于加快集体土地和集体工程建设用地使用权确权登记工作的通知》重申：小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。
04小产权房会面临什么结果
看到这里，无论是从农地出让还是不动产使用权益的角度看，小产权房似乎都不具备工程建设和交易的权利。那小产权房会全面取消吗？如果根据规定，那大概率会是拆除。正如央媒在《国家禁止小产权房工程建设和销售，为何屡禁不止》中提到，小产权房是国家始终禁止建造和交易的不动产，然而不少地方依然进行进行买卖。为何屡禁不止是央媒对这类不动产结局的高度概括。
但在房说君看来，究其原因根本还是卫星城楼价畸形化引致，如果房源供应正常，每个阶层的人都住得起，就不太可能发生这样的情况。因此对于小产权房的结果，是全部拆除还是有序转正？此前全国集体土地和集体用地使用权确权登记时，指出各历史阶段颁授的集体土地和集体工程建设用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记消费市场需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。
房说君有话说，可以说，未来集体土地、集体农地还能通过确权方式完成使用权登记，前提是必须严格遵循一户一宅的原则。因此小产权房因为违规工程建设，既不能确权登记也不能入市交易，绝大多数可能变成历史遗留问题这样的结果。对于购房者来说，随著消费市场走平，无脑买房的时代已经往后，如果还执着于便宜的新房子，可能会面临贬值潮，这点买房人需留意。
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