日前，一篇绿本小房屋产权房受让合约有效率的高等法院裁决引起轩然大波。
该事例所涉不动产原居民刘某在2008年将绿本住宅受让给别人，前夕住宅又展开了数次转卖。2017年刘某向高等法院控告，明确要求证实《府第受让合同书》合宪、退还住宅并索赔2008年迄今的住宅微角。
日前，高等法院否决了让原居民明确要求证实合约合宪、退还住宅、缴付二十年微角的全数诉请，裁决该绿本房受让协定有效率。
广州的小房屋产权房能买了？
数名辩护律师则表示，高等法院裁决绿本小房屋产权受让合约有效率已并非案例，但合约有效率与绿本小房屋产权不合法展开买卖不容混为一谈。
最小的信用风险是，假如你买了绿本房，但难以将新房子的房屋产权转让到他们赠与，在旧改征地时假如原物业公司洪富，征地价款或廉租房就不一定归属于你。
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小房屋产权能买了？
日前，一篇绿本’小房屋产权房’展开买卖合约有效率的高等法院裁决事例引起轩然大波。许多人将本次裁决视为小房屋产权房买卖总算获得非官方宣称的讯号。辩护律师则表示，绿本小房屋产权房不等同小房屋产权房，受让合约有效率有正当理由。
荣登炙手可热的所涉不动产原居民刘某在2008年将绿本住宅受让给别人，前夕住宅又展开了数次转卖。2017年刘某向高等法院控告，明确要求证实《府第受让合同书》合宪、退还住宅并索赔2008年迄今的住宅微角。
日前，高等法院否决了让原居民明确要求证实合约合宪、退还住宅、缴付二十年微角的全数诉请，裁决该绿本房受让协定有效率。
该刑事案件裁决结论让吃瓜广大群众直呼出彩，不严格遵守契约书信念的人最后失去机会。但其另一面更多的是，许多人将本次裁决视为小房屋产权房买卖总算获得非官方宣称的讯号。
小房屋产权能买了？
白石洲广州最小城中村之一（来源：网络）
北京市盈科（广州）辩护律师事务所、信荣（全国）房地产辩护律师团队首席辩护律师张茂荣则表示，不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小房屋产权房，本次所涉绿本房初期也归属于违法建筑，但依据《广州市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》申报确权发证后，使用权不合法化，受让合约有效率。
负责出庭上文提及轩然大波裁决的辩护律师，北京市盈科（广州）辩护律师事务所、信荣（全国）房地产辩护律师团队合伙人郑博恩告诉南方楼事，一般的绿本不动产受让协定有效率的裁决并并非个例。
她则表示，受让合约涉及的是债权问题，而不动产转让归属于房屋产权方面的问题。受让合约有效率，只是解决了不动产在债权方面的问题；但绿本房买卖难以转让，也就是房屋产权问题难以解决，展开买卖却是存在信用风险。
这次的事例之所以传播较广，可能是大家把受让合约有效率误解成小房屋产权能买了，其实并非这么一回事。
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剧情数次反转的房战大片
除郑博恩辩护律师外，数名辩护律师也则表示，在广州绿本房小房屋产权受让合约有效率裁决并并非案例。
广东华商辩护律师事务所辩护律师周争锋则表示，前两天才开完庭，也是同类型的刑事案件，合约有效率没什么大不了的，这些并并非案例。
张茂荣也于日前发文反驳网友的该类裁决不具有普遍性观点，他则表示在2016年最高高等法院也曾上演过一出峰回路转的大戏。
所涉住宅为绿本小房屋产权房，系同栋五层楼中的一层，与其他四层同一本证登记在案外人广州市南山区工业发展公司（简称南山公司）赠与。1986年6月，住宅被南山公司入股其他公司，2009年3月，刘某与李某签订《住宅受让协定》，以239万元卖于李某。
因住宅并非市场商品房，虽经数次裁定、协定受让，前夕二二十年余年，始终未办理转让手续，一直登记在最初房屋产权人南山公司赠与；2011年3月，刘某委托辩护律师向李某发出《辩护律师函》，函告李某解除《住宅受让协定》、退还住宅、收回购房款以及其他事项。
随后，就上演了这部绿本房展开买卖合约有效率到合宪，再到未生效，又回到有效率，历时七年，检察院两次抗诉，高等法院三次再审，从基层高等法院打到最高人民高等法院，走遍全数法律程序的房战大片。
2016年12月，最高人民高等法院裁定提审本案并再审认为：《住宅受让协定》不合法有效率。本审为最后裁决。
张茂荣则表示，此案盖棺定论了法律界广为争议的绿本房、划拨土地、超期土地、未分证房、别人赠与房展开买卖合约的效力争议。从法律方面严格区别了债权合约原因和物权变动结论的关系，符合物权法的规定。
在广州，有些小房屋产权房外观上与商品房相差无几（来源：网络）
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新房子给你，钱赔给我
多份龙岗区人民高等法院民事裁决书也记载了一个相似事例：围绕广州坪山一处府第，也出现了裁决展开买卖合约合宪到剧情反转，再次裁决合约有效率的故事。值得注意的是，这一所涉不动产已被纳入旧改项目范围。
原告彭某为所涉府第绿本不动产证持有人，其上诉称，2008年与被告蔡某签订一份《房地产受让合同书》，将位于广州坪山一栋楼受让给了被告蔡某。随后，彭某上诉称，他们的不动产归属于农村私人宅基地，不允许受让，明确要求受让协定合宪。
2016年4月，高等法院裁决该份协定合宪。
而后，被告蔡某等人反诉原告彭某，反对受让协定合宪，或彭某按受让协定中约定的索赔标准对蔡某展开索赔。蔡某认为，按住宅范围内的旧改项目索赔标准，所涉不动产可获赔2000万。彭某应向蔡某索赔这一损失。
最后，经高等法院查明，双方签署的受让协定中有一条为：如需办理其他与该房地产相关不合法手续时，甲方必须无条件协助。协定生效后，如国家在土地法政策范围内征收或征地该处房地产，无论何种方式征用，所有索赔款项归乙方（蔡某）所得，办理前述索赔手续时，如需甲方出面，甲方应无条件协助。
高等法院查明该不动产归属于绿本房，其受让协定没有违反相关法律，该合约不合法有效率；否决彭某的合约合宪诉求，否决蔡某的经济索赔诉求。
尽管如此，绿本小房屋产权房的展开买卖信用风险却是存在。张茂荣则表示，虽然绿本小房屋产权房受让合约有效率，但是难以办理转让手续，住宅始终难以登记在买家赠与，合约客观上难以全面履行完毕，征地时也会遇到障碍，建议却是谨慎购买。
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合约有效率≠展开买卖不合法
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博旧改：法律上来说会赔给原居民
坪山的事例就涉及了大家最关心的旧改征地房的问题。建纬（广州）辩护律师事务所合伙人周志芳辩护律师告诉南方楼事，从法理上来说，旧改征地的相关索赔会给到不动产的权利登记人，也就是绿本不动产证的登记人。
周志芳辩护律师告诉南方楼事，绿本房是指非商品性质的住宅，没有按照市场价格缴纳地价款，所记载的权利受到一定的限制，在房屋产权证上也已经注明不得受让、抵押的字样，所以受让转让受到限制。
虽然目前最高院和广州高等法院有认定绿本房的受让合约有效率，但合约有效率与住宅权属变动在法律上是两个层面的问题，只有完成了住宅转让登记，法律上才宣称买受人对住宅的所有权，否则，买受人只能基于合约对出卖人主张债权。
广州的小房屋产权房（来源：网络）
对于大家最关心的绿本房涉及到旧改征地问题，她指出，旧改征地过程中针对绿本住宅，即使登记权利人就绿本住宅已经签署了受让合约，但由于没有办理转让登记，法律上的权利人仍然是出卖人。根据现行的旧改政策，搬迁补偿协定的备案、廉租房登记都只能以登记权利人的名义展开。
所以，开发商必须与登记权利人签署搬迁补偿协定，但由于买受人通常实际占有了住宅，为了顺利的接受物业，开发商通常会明确要求与登记权利人、实际占有物业的买受人签署三方协定，约定各方的权利义务。
但是回迁物业也只能先登记至登记权利人赠与，再通过二手房买卖的方式转让至买受人的赠与。
假如绿本房登记权利人与买受人发生纠纷，绿本房登记权利人拒绝履行合约，假如买受人诉请明确要求出卖人将绿本房转让登记，除非绿本房符合转为红本的条件（例如安居房禁售期已满），否则高等法院一般会以不具备转让登记的条件为由否决诉请。
但假如买受人与登记权利人签署的是廉租房期房的展开买卖合约，约定的是将未来回迁物业转让登记至买受人赠与，在回迁物业完成选房及初始登记的情况下，买受人明确要求继续履行的诉请高等法院是能支持的。
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廉租房也要分清红本却是绿本
针对上文提及廉租房的展开买卖，周争锋提醒，购买此类不动产前要证实清楚补偿的是那种性质的不动产，安置的是绿本不动产证的话，以后只是有转红本的可能，但还需要补偿地价，补办有关手续，目前广州市并没有这类绿本房变红本的配套规定。
一般而言，开发商主导的城市更新补偿的是红本不动产证，比如华润大冲的旧改；政府主导的棚改，征收前并非红本房屋产权证的不动产，置换的只是绿本征地安置房，并非能自由流通的不动产。这类不动产何时能转红本自由流通，需要等配套政策出台。
红本不动产证与绿本不动产证（来源：网络）
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绿本可转红本，但不普遍
当然，广州也存在某些具备特殊条件的绿本房可转红本，南山高等法院曾判过的绿本转红本强制执行的事例。
周争锋则表示，有的绿本不动产证具备什么条件才能办理红本不动产证，没有相关的配套规定，实践中操作不能，在《市规划国土委坪山管理局关于慎购征地安置房等非商品住宅的提示》中，规划国土委坪山管理局已经明确地指出了这一点。
我们不能依据南山区人民高等法院这个绿本转红本的强制执行案，得出在广州购买所有的绿本房展开买卖，都能去高等法院诉讼继续履行并能强制执行的结论。
结语
小房屋产权房一直以来都是广州的爱与痛，据相关部门公布数据，广州市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占广州总建筑面积的49.27%，基本占据了广州楼市的半壁江山。目前，广州有将近一半的人口居住在小房屋产权房中。
小房屋产权房其实并非法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房指没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合约在国土房管局不会给予备案，也就是说不能用于展开买卖。
但在广州，小房屋产权房的买卖一直存在着。
一位辩护律师朋友告诉南方楼事，和朋友探讨小房屋产权房问题时她说，初到广州就惊讶地发现广州的人非常热衷于购买小房屋产权房，这与北京、上海很不一样。
一是因广州房价高企，买不起商品房的广州人中有部分会将小房屋产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新另一面的巨额利润，许多人将小房屋产权房作为一种投资选择。
但是，无论是出于自住却是投资，购买小房屋产权房的信用风险摆在那里。就如上文提及的，受让协定有效率仅仅是不动产的债权问题，买小房屋产权房难以转让，你买的新房子的从法律上来说就并非你的。
来源：南方楼事
撰文排版/秀清
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