在广州买了小产权房，碰上城中村征地若想赢得索赔？

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棚改、旧改都属于旧区，棚改全称为旧区改建，也可认知为危房改建，而旧改则属于旧房改建，两者程度不同，在经济政策依据、实行办法等问题上也理应有所差别。具体差别如下：

1、更新对象不同：

棚改对象为，全市范围内采用年数在20年以上、存在廉租房产品质量隐患、采用功能不齐备、基础建设公共设施不健全的阿尔布津商业区项目应列入旧区改建经济政策通则，不再采用旧区（旧改）的形式进行改建；

旧改对象为，旧商业区申请拆除重建旧区的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

2、运作模式不同：

旧区改建采用中央政府主导力量+国有企业实行+人才廉租房的模式，广州罗湖二线插花地就属于旧区改建；

旧改遵循中央政府鼓励、市场运作、公众参与的原则，广州南山大冲村改建项目走的则是旧改模式；

但不管是棚改还是旧改，最终目的都是旧区。

3、补偿安置方案不同：

旧区改建搬迁补偿标准由中央政府制定并公示，不具有可协商性，棚改项目华富村的拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；

旧改补偿标准可以协商确定，木头龙的拆赔比是1:1.4,；鹤塘住宅小区的拆赔比为1:1.3；兴业生活区的拆赔比也是1:1.3，具体住宅小区的具体补偿方案由各住宅小区的地产商来定，没有统一标准。

4、强制性不同：

棚改实行过程中，因涉及公共安全自身利益，对于少数不服从改建的，可以通过行政征税、行政处罚程序等强制执行，进度较快；

旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的物业公司同意方可拆除动工，很多不确定性，周期往往比较长。

5、配建要求不同：

棚改除满足征地安置需要外，其余廉租房均配建为人才廉租房和保证型廉租房，且坚持以租为主，根据辖区人才廉租房和廉租房廉租房的建设供应情况，确定租售比例，福田、罗湖、南山、盐田四区的棚改项目所建人才廉租房和廉租房廉租房只租不售；

旧改则按规定比例配建，无全部配建保证房的要求，可建商品房。

6、改建程序不同：

棚改没有明确规定，现实情况是参照旧区或者中央政府征税程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循；

旧改则对程序有了明确的规定，包括意愿征集、旧区单元规划审批、实行方案、搬迁补偿安置协议的签订、实行主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。

第四种农地整备分为（农地征税）和（自身利益统筹规划）

其中农地征税外地只能补现金，具体每个街道有一个最高补偿标准加上奖金。

什么是农地整备？

在广州，旧区与农地整备并列为卫星城农地二次开发利用的两架马车。而整村统筹规划可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。

广州分别在1992年和2004年通过统征、统转的形式，将原贫困地区集体农地全部转变为国有农地，名义上完成了全市域的卫星城化。

但在此过程中出现了资金补偿不到位、农地关系没有理顺等问题，使得目前贫困地区集体控制全市近40%的建设用地，其中1/4的农地（约390平方公里）存在征转地历史遗留问题。

这些农地因产权问题而无法进入市场流通，陷入了村民用不好、中央政府拿不走、市场难作为的开发困境。

为加快解决村集体农地历史遗留问题，落实公共基础公共设施用地，保证重大产业项目落地，2011年广州市中央政府颁布《关于推进农地整备工作的若干意见》（深府【2011】102号），正式启动农地整备工作。

农地整备包括房屋征税和自身利益统筹规划

一、房屋征税

因公共自身利益的需要（如修路）征税少量房屋。征税后不一定能赔房子，补偿参照《广州市房屋征税与补偿实行办法（试行）》（292号文）

二、 自身利益统筹规划

2011年底，坪山区启动南布、沙湖等整村统筹规划试点工作，2015年5月份沙湖实行方案及规划研究经市中央政府常务会议审批通过，得到了原贫困地区社区广泛认可。

2015年11月，《农地整备自身利益统筹规划试点项目管理办法（试行）》（721号文）出台，在全市范围内启动农地整备自身利益统筹规划40个试点项目。

2018年8月，《广州市农地整备自身利益统筹规划项目管理办法》（6号文）出台，全面推广自身利益统筹规划。

以中央政府为主导力量，立足公共自身利益需要，综合运用整备资金（补偿给村集体）、留用农地（给村集体开发）的形式，按照规划实行要求，把原来零散、低效的用地整合为成片、成规模的用地。中央政府会收回大部分农地来保证市政基础公共设施、公共服务基础建设公共设施和大片产业用地的建设发展，剩余少部分农地留给村里开发建设商品房。

三、自身利益统筹规划vs.旧区

可以拆哪些地方？旧区可以拆旧区、旧商业区、旧商业区和旧工业区，但空地不能征地。自身利益统筹规划的征地对象只能是旧区，空地也可以列入征地范围。单个更新项目平均征地农地面积约8公顷。

要拆多少面积？单个更新项目平均征地农地面积约8公顷。（截至2020年底，旧区拆除项目共921个，农地面积共7291公顷）自身利益统筹规划项目面积比旧区的大很多，平均征地农地面积超40公顷。（截至2020年底，自身利益统筹规划项目共132个，农地面积共5792公顷）

为什么要征地？旧区征地主要就为了提升环境品质。自身利益统筹规划征地的目的是建设文教体卫及交通市政公共设施，让重大产业项目落地，还可以将原来村里不合法的农地变成合法农地。

谁来拆？旧区坚持市场主导力量，基本都是由地产商负责征地，地产商和物业公司直接签两方拆赔协议。自身利益统筹规划按照中央政府主导力量、社区主体、市场参与的原则，地产商、村股份公司和物业公司签订三方拆赔协议。

拆了怎么赔？旧区项目的旧屋征地后一般不低于1:1置换房子，1、2层建筑的索赔比例会高一点。另外，旧屋村的索赔标准比普通旧屋要高很多。（了解旧屋村可点选《如何辨别你买的房是不是合法用地？》）自身利益统筹规划项目的征地索赔在逐渐向旧区的索赔标准靠拢，一般可索赔房子。

哪个更容易拆？旧区有合法用地比例、更新意愿、建筑年数等准入门槛要求，项目从计划立项到动工建设的周期较长，短的3-5年，长则10年以上。（了解更新项目全流程可点选《深挖 | 2年翻3倍，广州征地房暴富与绝望之路！》）自身利益统筹规划项目前期是中央政府主导力量，规划审批后，地产商可正式参与项目合作开发，项目整体周期相对较短。返回搜狐，查看更多