点选白字 ╱ 高度关注他们
在楼价非要就上五千纳夫县的广州，除部份人将注意力瞄向荣光、坪山等市郊或邻近的佛山、佛山外，除了部份人将注意力瞄向了坐落于广州沿路上旧区的小产权房，即便此种新房子的产品价格啊昂贵到无耻。比如，在销售产品价格约纳夫县五到七万的龙岗，只须要花五五千左右就能保有一套小产权房。
为何罢了会有新房子昂贵到此种境地呢，买此种新房子究竟能无法买呢？那时，他们先期深入探讨呵呵小产权房保险合同曾效力的有关难题。
一
小产权房的由来
广州的小产权房由来已久，大概经历了以下几个发展历程：
1992年6月18日，中共广州市委、广州市人民政府印发《关于广州经济特区农村城市化的暂行规定》。将罗湖、福田、盐田、南山范围内全部68个村委会集体土地征收为国有土地， 村民为获取高额补偿额，纷纷大肆扩建房屋，产生第一波狂热建房高潮。
1999年2月26日，广州市人大常委会通过《广州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》，该规定对对坚决依法清理查处违法建筑及违法行为做出了相应规定。但该文件缺仅为纲领性文件，缺乏可执行性，执行力度不够，加之民间的阻挠，非但没有取得成效，反而引发了第二波抢建潮。
2004年6月26日，广州市人民政府出台《广州市龙岗龙岗两区城市化土地管理办法》，规定两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。此后，龙岗区、龙岗区所有集体土地一次性全部转为国有土地。该规定引发第三波抢建风潮。
2012年，广州市出台《广州市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法(试行)》，把违建增减量直接与政绩考核挂钩。在该办法实施阶段到2013年间，引发了第四波抢建小高潮。直到2014年，荣光滑坡事故发生广州小产权增量市场彻底划上一个句号，但是存量仍然巨大。
二
小产权房保险合同的曾效力
对于小产权房保险合同的曾效力，须要根据房屋的合法性进行区分：
（一）买卖对象为没有办房产证、也没有申报历史遗留违法建筑普查的小产权房的，法院倾向于认定保险合同无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证及第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，若涉案房产系未取得报批报建手续的违法建筑，法律禁止其流通，房屋保险合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。(2020)粤0309民初878号赖德森与马升农村房屋保险合同纠纷中法院便基于涉案房屋属于历史遗留违法建筑，认定原、被告之间的房屋买卖协议违反法律、法规的强制性规定,应属无效。
（二）对于买卖对象为没有办房产证，但申报了历史遗留违法建筑普查暂无处理结果的私房，法院倾向于不具有可诉性。即在行政主管部门对涉案建筑物的合法性作出处理决定之前，人民法院不进行实体审理。在李运鸿、徐彬元房屋保险合同纠纷(2019)粤03民终28558号一案中，因涉案房屋没有权属证书，也未经建设工程规划许可建造，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《广州市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑将区分情况而分别采取确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。李运鸿虽持有《广州市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，但该申报表仅证明行政机关已经受理该项处理申请，无法证明行政主管部门已对涉案房屋建造及用地合法性作出确认。在主管部门未就涉案房产做出相应处理前，无法对涉案房产的归属及转让合同曾效力作出正确认定，故驳回了原告诉讼请求。
（三）对于办有房产证的私房买卖，法院更倾向于将该交易认定为不违反《土地管理法》的强制性规定，房屋保险合同认定为有效。在（2016）粤03民终22009号黄汉兴与吴伟确认合同无效纠纷一案中，法院认为确认合同的曾效力应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为准绳，只要存在该条规定的五种无效情形之一的，合同都应当被认定为无效，反之，不存在其中任何一种情形的，合同都无法被认定为无效。黄汉兴主张涉案合同无效的理由是，合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。原审法院认为，土地管理法第六十三条规定的是，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权，不是集体土地上的房屋，本案房屋属于有产权证的合法房产，当事人自愿买卖，合同已履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他情形。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，龙岗区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋产权证，故黄汉兴与吴伟签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，二审法院对此予以维持。
在（2019）粤0307民初17000号邓文球与王利、黄云辉房屋保险合同纠纷一案中，法院认为根据《最高人民法院关于适用合同法若干难题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性行政法规、行政规章为依据，原告仅以地方政府文件规定为由，主张房屋转让合同无效的理由不成立；
在（2019）粤0306民初16276号曾某1、文福允等与王春生房屋保险合同纠纷中，法院根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，龙岗区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，本案涉案房屋适用该情形有关规定。因此，涉案房产虽未符合房产过户条件，但并不影响合同的曾效力。遂驳回了原告（出卖人）要求确认《保险合同》无效的诉讼请求。
三
小产权房保险合同有效的理由
（一）广州经历过两次城市化进程后，法律层面上已无所谓的集体土地，原农村集体经济组织集体土地转为国有土地，故小产权房的保险合同并不违反《土地管理法》的强制性规定。虽然在个别案例中涉案房屋《房地产证》上登记的土地权属为集体，但根据政府土地管理部门出具的意见，涉案土地的性质已经变更为国有。因此，广州小产权房的买卖不应继续适用《土地管理法》关于禁止出让集体土地的有关规定。
（二）登记、审批并非保险合同生效的条件，小产权房无法办理过户登记的事实不影响合同的曾效力。《民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同曾效力。因此，债权合同的曾效力是独立的，是否登记或者交付，影响的是物权变动的曾效力，但对债权合同的曾效力不产生影响，故小产权房在转让时受到无法办理过户登记的限制，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋保险合同的曾效力。
（三）确认合同是有效还是无效，应当以《民法典》第一百四十六条、一百五十三条和第一百五十四条等条款为准绳，只要存在《民法典》中规定的无效情形之一的，合同都应当被认定为无效，反之，不存在其中任何一种情形的，合同都无法被认定为无效。虽然《广州市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十一条规定：除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖，但该禁止性规定非法律、行政法规，且不属于曾效力性强制性规定，无法作为认定合同无效的依据。
四
结语
虽然，对于办有房产证的私房买卖，法院倾向于认定房屋保险合同认定为有效，但是小产权房交易存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险，甚至存在城市更新和拆迁过程中，由于小产权房权属仍属于原权属人，实际购房人无法得到拆迁补偿等风险，购房人权益往往得不到有效保障，应谨慎购买。
另外，《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知》确认了进行所谓的律师见证行为本身就是违法的，执业有风险，见证需谨慎。
作者：原地产法务，现广州实习律师，法律硕士，主要服务领域公司并购、重整、破产业务。
声明：
1.若无特别说明，本公众号中图片、音频及视频均来源于互联网，仅用于沟通交流，如侵犯了您的合法权益，请第一时间联系删除。
2.本微信文章仅为交流之目的，仅代表作者个人观点，不是正式的法律意见，如果您须要法律意见或其他专家意见，应当向具有有关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。
- end -
配图：来源于网络
文字：東東的東
排版：龚一
公众号：nanhulz
网友评论