广州住宅承租行情回归买方消费市场，租金跌回六年前，这是真的吗？
近日，广州中原地区研究中心发布统计数据数据表明：2021年广州全区住宅租金呈下跌态势，租金平均值为72元/万平方米/月，同比下跌5.5%。与2019年相比，广州租金下跌幅度约为11%，与2017年6月的租金水准比肩。(注：中原地区监测统计数据数据为全区商品房承租统计数据数据，小产权房等非商品房未列入统计数据范围。)
从该统计数据数据看，广州2021年的平均值租金水准早已跌回六年前。自2020年初起，广州平均值港币产品价格就已呈现缓慢下降的态势。
在专访了多名房客、中介机构及屋主后，第三财经新闻记者发现，广州廉租房消费市场走势逐渐综合化，近几年来，广州相对区位竞争优势不显著、住宅阿尔布津、室内布局一般的商品房租金供给量较大；带文凭、区位及交通竞争优势显著、商品房较捷伊商品房产品价格维持强势；旧区出现不少家装完善的公寓楼，产品价格普遍比周边商品房更高，但存在一定供给量。
对于广州承租消费市场，广东省廉廉租房政策研究中心科枫嘉在接受第三财经新闻专访时则表示，成交消费市场不振、承租消费市场商品房供给充足、廉租房廉廉租房和人才廉租房供给力度加大、广州传统产业转型等，都是影响租金的重要因素。
商品房、旧区租金皆有下跌
广州市宝安区一位住宅承租中介机构说第三财经新闻，按照早几年的租金走向，住宅每力米一次涨几千元钱很常见，但这两年消费市场上多数商品房的租金几乎没有变动，许多废置期长些的商品房，屋主碰到合适的房客，还愿意降许多。不过，他则表示，有些近公交车站和带文凭的承租商品房，仍然比较紧俏，产品价格也是一直维持在高水准。
除商品房外，旧区是广州约70%居民的廉廉租房选择。从消费IHS来看，广州旧区的部分商品房承租产品价格也出现小幅下跌。宝安区某物业公司对第三财经新闻则表示，自己赠与的一套商品房，距离公交车站约600米，在2019年到2021年7月这几天，承租产品价格为2100元/月，但此后重新寻找房客时，废置了近1个月才承租获得成功，租金也降至1900元/月。
同时，近期在广州龙岗某旧区力米获得成功的王女士也说第三财经新闻，刚在一家基础建设成熟的青年公寓楼租了一间起居室，产品价格从最开始开价的2400元/月，减为2250元/月，从基础建设到房间位置，都符合自己的廉租房预期。
据珊瑚最新统计数据数据统计数据，2021下半年广州旧区租金各乡镇均有相同程度下跌，宝安区以76.5元/万平方米/月独领风骚，坪山区继续告负。
租金下行 原因几何？
乐有家研究中心统计数据数据表明，在2014年到2018年5年来，广州均租产品价格每年以5元左右的产品价格稳步下跌，已从2014年的51元/㎡下跌到2018年的70元/㎡，涨幅达到37%。前期增长速度较快。
从广州中原地区研究中心租金走势图可以看出，进入2018年9月以后，广州租金水准增速放缓，近两年有下跌态势。
对于此次广州市多区租金下跌的原因，中国城市经济专家委员会副主任宋丁向第三财经新闻分析到，一是从大周期来讲，广州租金此前若干年一直在涨，已经到了高位水准，这几年疫情突发，严重限制了外来人口输入，房价和租金下跌已经失去动力；
二是今年广州收紧了落户政策，落户起点变成了本科，这大大限制了人口的流入，廉租房消费市场的需求自然随之变小；
三是在疫情等多方面因素的影响下，年轻人在广州搞钱的难度加大，越来越多的打工人顶不住高昂的租金，屋主们面临着不降租金就租不出去的巨大压力。
宋丁认为，近几年广州在承租消费市场的供给却在不断加大，各种承租公寓楼越来越多，政府对承租消费市场的政策支持力度也在不断加大。在需求变小、供给加大的双重挤压下，广州整体的廉租房产品价格下降了。
十三五以来，补齐教育、廉廉租房、医疗等短板的呼声得到响应，广州各项民生事业提上日程。广州 十三五 期间共建设筹集公廉租房、廉租房、人才房等带有廉租房质的商品房44.24万套。其中，公共承租廉廉租房约6.9万套，安居型商品房约2万套，人才廉廉租房约16万套，其他商品房( 如宿舍等)约19.34万套。广州计划 十四五期间建设筹集廉租房承租廉廉租房不少于40万套( 间)，占廉廉租房建设筹集总量的45%左右。
在人才落户方面，2021年5月25日，广州司法局官网发布了广州市发展和改革委员会关于《广州市户籍迁入若干规定(征求意见稿)》，广州拟修订户籍迁入规定，核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，大专学历不再直接核准落户。值得注意的是，广州产业升级，许多传统制造企业转移，也使得许多制造业工人随之离开广州。
广州官方统计数据数据表明，对比2019年末，广州2020年末移动电话用户减少了超过214万户、固定电话用户减少了约30万户、移动互联网用户减少了约34万。
景晖智库首席经济学家胡景晖也则表示，广州租金跌回六年前核心有两方面原因：一是随着大量的产业迁出和优质人才在人才争夺战中回归二三线城市，广州的廉租房人群在不断的减少。二是增加了承租商品房的供给，需求减少，供给增加，租金自然下降。
同时，科枫嘉判断，从大周期来看，过去几年广州的租金确实涨得太快，在如今廉租房供给持续上升的背景下，未来广州的租金还会继续下跌。
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文章来源:第三财经新闻中国房地产金融
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