若非有信用风险，却不断有人偏重铺散。
今年，广州出台了严苛的楼市宏观调控政策，商品住宅投机的入口被堵住，市场大资金的关注焦点或许又回到了熟悉又神秘的小产权马英。如今，据说小产权马英遍地开花一片？证券时报本报记者为此进行了实地考察。
不按占地面积按套卖
走在广州的许多街巷，许多房产小电视广告随处可见，电视广告的主角正是各式各样的小产权房。在高房价的广州，还能以十元十九天的产品价格买到房，听着的确诱人。
众所周知，在官方的表态中广州并不存有小产权房，只有违规建筑物。之所以如此，是因为这些小产权房存有违反不合法建设备案流程，未进行正规用地与建筑物规划许可证以及建设施工许可证备案等情况，甚至有的是小产权房存有违规占用建筑物红线等现象，该类建筑物多出那时各个旧区。虽然广州早在2004年就实现了农村宅基地的国有化转换，但广州却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
前两年广州许多离市区西凯努瓦县的地方还有许多销售价格十万元以下的小产权房，那时也不多了，龙岗新区通常的小产权房也涨到十元12000元左右。Marciac在广州上虞和几个朋友合伙开了一家中介公司，但这家公司跟别的中介有些不一样：专门做旧区小产权房和迁离指标房的进行买卖。
说起小产权房，大家的印象通常会停留在握手楼，居住体验感差。不过，那时广州的许多小产权房与普通商品住宅外观上并LX1，高层带花园社区的小产权房比比皆是，许多小产权房还会重新包装，以精装的方式放卖。
在广州五和新区，本报记者见到前去认筹的Routot（化名），他正急于买一套房自住。五和附近的商品住宅销售价格都在6万元以上，实在是承担不下，那时新股申购也不容易，所以急于先拍一间小产权房。她说，看着总价或许不高，但前述总价并不低，没想到那时小产权房也不便宜。
本报记者跟随Routot来到五和村一栋正在改造的小产权房，辨认出前去认筹的人很多。这儿的一房一厅卖60万到65万元以上，Q702要100万元以上。产品销售相关人员介绍，再者前述占地面积和建筑物占地面积，产品销售相关人员表示这儿的房子不按占地面积排序只按同花。本报记者辨认出，这些小产权房的户型通常，有的是甚至被改成了没有阳光的暗室。若按此产品价格排序建筑物占地面积的总价，几乎都超过十元十万元。这儿的产品价格本来就较高，所以去年跟今年的产品价格相差无几，但余货已经不多，这儿靠近公交车站，地段不错，很多人来买。
再者如何证明进行买卖关系？产品销售相关人员表示，可以优先选择定金交付或5成按揭。如果优先选择5成按揭，剩余的定金主要是申请消费贷。此外，除了进行保险合同，还有辩护律师缔造和乡政府物业公司的复印件。不过，本报记者调查辨认出，多数乡政府已经不会给相关小产权房进行买卖复印件或作证。此外，小产权房进行买卖的违规性并不会因为有辩护律师缔造而不正式化。本报记者查询辨认出，广州市地税局早在2009年就撰文严苛明令禁止辩护律师为违规建筑物产品销售犯罪行为提供缔造服务，2016年再次撰文明令禁止，虽然只是针对违规建筑物类小产权房，但是有不合法建楼手续的小产权房，因不符合上市进行买卖条件，如进行买卖犯罪行为本身合宪，缔造同样合宪。
若非有信用风险却偏重铺散，这或许是大部分优先选择小产权房的购房者心理。
产品价格上涨信用风险也大
我只是为了先安家，更多人为了赌拆迁投资。Routot显得有些无奈。
本报记者辨认出，许多带有拆迁概念的小产权房，产品价格更是水涨船高。市场公开信息显示，广州宝安区沙井大街新区金蚝小镇因此前小产权楼房房价上涨幅度过大，被沙井街道办事处更新单元现场指挥部办公室张贴房屋进行买卖重大信用风险提示。
本报记者致电金蚝小镇当地的房产中介，对方表示许多即将拆迁的小产权房产品价格上涨明显，销售价格甚至已经超过5万元。在官方的二手房成交参考价中，沙井的数个小区销售价格基本上在十元4万至5.2万之间，与小产权总价已经相差不大。有当地正规房产中介表示，小产权房进行买卖存有无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、进行买卖信息不透明、时间周期长等重大潜在信用风险。
类似的情况其实在广州各个拟拆迁的旧区比比皆是，在罗湖区田心村，本报记者也辨认出有房产中介兜售小产权房，声称可以与开发商签约，旧改后就顺利获得新房，要价已经飙至十元6万元左右。
除了小产权房，许多中介还做起了迁离指标房的进行买卖。我们做的跟通常小产权房不一样。Marciac表示，迁离指标房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，许多原村民可能急需资金，拿出一定的迁离占地面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。Marciac说道。在他看来，除了产品价格的优势，不限购、进行买卖过程不占用名额也是这类房子的优势，但这类房子需要一次性付款，一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至迁离房交付之前，基本不能在市场上再次进行买卖。
值得注意的是，广州市房地产中介协会近日发布关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示，提到近期有房地产中介机构和相关人员涉嫌违规代理小产权房进行买卖。房地产中介机构、从业相关人员应严格遵守法律规范，积极履行审慎核查及告知义务，对所委托房源的不合法性和真实性进行查验，切勿为产权不明晰的房产（包括但不限于小产权房、军产房等）提供居间服务或关联服务。否则，一经查实，即依据《广州市房地产中介行业从业规范》、《广州市房地产中介行业黑名单暨企业信用风险警示相关人员名单实施办法》等规定进行自律惩戒。
信荣（全国）房地产辩护律师团队首席辩护律师张茂荣认为，迁离指标房中的小产权房进行买卖，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说信用风险较小。不过，广州小产权房同样存有投资信用风险，其中就包括卖方债权人的查封执行，还有无法过户和卖方毁约的情况。迁离期房进行买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明且跨时长，房价波动大，法律信用风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。
本文源自证券时报
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