广州小房屋产权房类型、买回信用风险、经济政策提议
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文｜广州房地产业辩护律师张茂荣项目组
2017年3月3日，广州市规划和建设局委员会在其官方网站公开发布《广州市写字楼征税与补偿金计算方法产品价格》，指导广州市写字楼征税补偿金工作，计算方法产品价格中太阳城湖最高41200元万平方米，东港最低8400元/万平方米！
就产品价格适用于范围，文件明文明确规定仅适用于于广州市根据《广州经济特区处置发展史遗留下来违规私家若干个明确规定》、《广州经济特区处置发展史遗留下来绍代艾违规建筑物若干个明确规定》、《广州市人大常委会关于贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物的处置下定决心》及其配套经济政策处置取得非商品性质如本书的写字楼写字楼，或合乎前述明确规定处置范围但尚未进行处置的写字楼类发展史遗留下来违规建筑物。
简单蔡伯介，就是仅适用于于前述两规一下定决心中合乎流转条件类的发展史遗留下来违规建筑物，除此以外的其它违规建筑物、小房屋产权科季马不适用于，与广州小房屋产权房隋东亮没丝毫关系，买回小房屋产权房的法律条文信用风险并没任何降低。
即使如此，也还是在社会风气引发了Jallieu震动，部分自新闻媒体将该公告作为政府对小房屋产权房隋东亮的信息予以传播，广州房地产业辩护律师张茂荣项目组先后接受第三财经、网易黄鹄、第三现场等新闻媒体采访澄清。
这次之所以爆发小房屋产权房隋东亮濶濑事件，核心原因在于广州街坊对小房屋产权房的高度关注。那么，什么样的写字楼才算小房屋产权房，买回小房屋产权房有哪些法律条文信用风险，辩护律师缔造是否有用，广州市政府又是如何看待的呢？本辩护律师项目组在此给大家一一分享：
小房屋产权房不是一个法律条文基本概念，而是民间对在可以自由流通不合法商品住宅以外写字楼的俗称。一般认知，就全省范围内来说小房屋产权房特指经批准在宅基地上建设的不合法村民写字楼；而广州早在2004年便完成了全市宅基地收归国有、农民农村居民化，成为全省第一个没贫困地区社会风气运行机制的城市，从此广州已不存在严格意义上的小房屋产权房，但在城镇化过程Lendelin城镇化后产生了大量的违规建筑物，形成了极具广州特色的旧区，广州街坊对于小房屋产权房有着不同于其它地区的基本概念认知，认为非完全房屋产权商品住宅以外的所有写字楼类型都属于小房屋产权房，既主要包括有不合法建楼相关手续的旧屋、诗传、福利费、军产房、廉租房、经济适用于房等，也主要包括没不合法建楼相关手续的违规建筑物。
正是由于广州街坊对于广州小房屋产权房的广义认知及小房屋产权房产品价格的低廉，才导致了政府每次对发展史遗留下来违规建筑物的经济政策变化都会引发极大反响，因为按照广义认知，发展史遗留下来违规建筑物也是广州街坊心目中小房屋产权的一部分，虽然只是极小一部分。
小房屋产权房低廉的房价优势一直吸引着买不起商品住宅的广大街坊，买回者权衡于产品价格和信用风险之间，并在法不治众心理下最终下定决心买回，但小房屋产权房的交易毕竟违规，买回小房屋产权房的法律条文信用风险客观存在并主要体现在两个方面：
一方面是违约信用风险。由于没房地产业证，很多小房屋产权房的交易只是一纸合同，而这种合同往往属于无效合同，存在着房价波动下当事人一方毁约的重大信用风险;
另一方面是拆除信用风险。没建楼相关手续的违规建筑物类小房屋产权房不被法律条文所认可，面临着随时被政府拆除、没收的可能，即使一直使用，在拆迁时也很难得到补偿金。
小房屋产权房交易的违规性并不会因为有辩护律师缔造而不合法化。广州市司法局早在2009年就发文严厉禁止辩护律师为违规建筑物销售行为提供缔造服务，2016年再次发文禁止，虽然只是针对违规建筑物类小房屋产权房，但是有不合法建楼相关手续的小房屋产权房，因不合乎上市交易条件，如交易行为本身无效，缔造同样无效。
上面说了广州街坊对于广州小房屋产权房的认识和认知，那么广州市政府又是如何看待的呢？
广州市政府基于广州已经没宅基地的事实，认为2004年以后广州已经没了小房屋产权房，即广州广州市政府对于小房屋产权房基本概念的认知是狭义的，是与广州街坊不一致的。广州房地产业辩护律师张茂荣项目组认为，小房屋产权房本来就是百姓俗称非法律条文基本概念，广州市政府不应以广州没宅基地回避广州街坊普遍关注的广泛的其它类型小房屋产权房问题。
在小房屋产权房处置方面，广州市政府曾在2016年8月通告于同年10月8日强拆位于龙华的金凤凰豪苑及福轩大厦，然最终不了了之，就此本项目组观点如下：
1、强拆不合法性方面：可以确定的是没建楼相关手续的违建类小房屋产权房，强拆是明确有法律条文明确规定的，且根据相关明确规定是不予补偿金的，即国家城乡规划法和地方的规划条例。法律条文只保护不合法权益，小房屋产权房，特别是这种违建类的小房屋产权房，因不是不合法物权，所以无法得到法律条文保障；
2、强拆必要性方面：强拆既不是唯一出路，也不是最佳方式。强制拆除，涉及范围广，影响面大，阻力大，实施效果差，遗留下来问题难解决，政府完全可以对该违规建筑物进行拆除以外的行政处罚，比如说予以罚款、补交地价、责令补办相关手续后不合法化，如此，既能保障法律条文的正确实施，又能维护社会风气稳定，起到良好的社会风气效果，避免下定决心强拆后又实施不了，损害政府公信力；
3、不合法化法律条文障碍方面：根据土地管理法的明确规定，只有在国有土地上才能进行商品住宅建设，宅基地是不能进行非农建设的，而广州市土地已经全部实行收归国有为小房屋产权房隋东亮消除了该法律条文障碍，所以广州是具备小房屋产权房隋东亮的基础条件的，但前提是补交地价，补办相关手续，消除违规状态，但由于涉及面广，情况复杂，还需要政府出台经济政策支持；
4、买回信用风险方面：如果买的是违建类不不合法小房屋产权房，目前的状态下是没办法得到保障的；如果买的是经不合法建楼相关手续的不合法建筑物类小房屋产权房，比如说诗传、军产房，福利房、没取得红本房屋产权证的保障房等，则不会被强制拆除，最大信用风险在于防范业主违约；
观点总结：广州小房屋产权房的清理整顿工作是一项十分复杂、十分艰巨的工作，如何平衡依法行政、有法必依、执法必严和广大小房屋产权业主权益，是对政府执政能力和执政智慧的考验。漠视现实、简单强拆显然不是上策，而置之不理、不闻不问也绝不可能，既要依法管理，又要兼顾市场需求，避免社会风气矛盾，最佳办法只能是存量增量区别对待，对存量已出售小房屋产权房按维持现状补办相关手续处置，对新增违建类小房屋产权房厉打击强力拆除。
好了，今天的滕昭说就到这里，感谢大家收听，欢迎关注微信公众号广州房地产业辩护律师张茂荣项目组及时获取更多房事资讯，有任何房事纠纷需要委托我们，请拨打我们的400电话：400-0755-618，再见。
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