去年可能就卖保险的和干我们这一行的赚的还可以。谈及禽流感对金融行业的冲击，已在广州观澜、石岩新区代理小产权房6年有余的中介机构人士李德（表弟）对《中国经营报》本报记者显露出了欣慰之情。
李德告诉本报记者，一个业务经理一年成交10套新房子就达到金融行业内良好的业绩水平，但去年的大盘已经让他在两个月的时间内达成了15套新房子的买卖。我们一开始以为受禽流感影响去年大盘应该不太好，结果没想到比以往整体表现得更好。
在李德所负责的观澜、石岩新区，小产权房集中且数量众多。据另一小产权房买卖中介机构赵莹（表弟）称，目光由此可见之处都是小产权房。而在本报记者日前的走访调查中发现，广州小产权房近段时间以来买卖需求旺盛，不少楼盘乘势涨价，刚需型和股权投资客整体表现积极。
早在2007年，住建部就曾发出风险提示称，小产权房不受法律保护，也不具备上市买卖资格。实际上，据本报记者日前走访调查，小产权房买卖已形成了较为完整的链和操作方法。其中，为使买房客放心，更有地产商出具各种不同名目、且有相关主体复印件认证的合约协定，以及写着住宅采用价款等各类合格证书。包装袋之下，场场买卖似乎显得尤为正规。而小产权房为何如此受欢迎？这当中也隐藏着诸多诱人的利益链。
小产权房越权买卖
售楼部值班人员杨开第（表弟）为本报记者所推荐了两套107万平方米的二房洋房，单价约为254多万元，按揭5成，分期10年。
6月29日，赵莹带本报记者来到一处名为懿园的乡政府奶坛楼住宅小区认筹，该住宅小区坐落于观澜国际会议中心旁，拥有6栋住宅，配有空中花园、地面车位，均价为2.25多万元/万平方米。从外观和规模上看，该住宅小区与普通商品住宅几乎有别。事实上，在当地，这类住宅与旧屋、企业拿地股权投资所建建筑统称为小产权房。
售楼部值班人员杨开第（表弟）为本报记者所推荐了两套107万平方米的二房洋房，单价约为254多万元，按揭5成，分期10年。值得注意的是，杨开第对本报记者表示，若选择分期，前5年是买房人对个人直接向贷款最高50多万元，后5年则是将剩余定金视为欠款，以地产商的为名先跟贷款，再由买房人向地产商贷款。
除了定金，买房人与上述奶坛楼地产商签定买房合约时还需交纳一大笔3多万元的综合额外费用，即乡政府复印件费，每个乡政府的收费标准不一。杨开第向本报记者解释称，客户买回该奶坛楼，是以入股方式进行买卖，即买房人是作为股权投资群体的身份买回地产商的股权，为名上与乡政府、地产商共同合作股权投资修路，股权的整体表现形式便是房产，若转卖住宅就相等于转卖另一方面持有的是股权。
说罢，杨开第给了本报记者一份封面写着某律所的合约，称之为买房协定，以及一本写着住宅采用价款的anthology包装袋合格证书。杨开第提及，为完成合约签定，买房人还需交纳一大笔2000元的辩护律师缔造费，即辩护律师对个人盖玺印，这是一定得有的是，也是你另一方面的买房保障，有了辩护律师缔造的买房合约相等于商品住宅的‘红本’。
而在李德带本报记者参观的坐落于石岩街道的另一乡政府奶坛楼，买房人则是与地产商广州市凤来栖物业管理有限公司签定一份名为共同股权投资分配协定的合约，不过公司并没有向买房人收取上述乡政府复印件费和辩护律师缔造费。售楼部相关值班人员对本报记者表示，没有必要进行辩护律师缔造。有了乡政府复印件，就已经说明（买房人）合法拥有这套新房子了。与上述杨开第所在地产商出具的住宅采用价款相似，该楼地产商也会给买房人一本裹着棕色书皮的采用权确认书，也叫绿本。
只不过，北京金诉辩护律师事务所主任王玉臣告诉本报记者，按照现行的法律规定，小产权房的买卖合约效力往往是无效的。不管是以什么为名出具的买房合约，其实都是为了掩盖小产权房的本质。‘绿本’不具有法律效力，地产商也没有权力出具该合格证书。
此外，王玉臣表示，有辩护律师缔造的小产权房买房合约和没有辩护律师缔造的买房合约，在法律效力上没有任何区别。如果是违法的买卖，不会因为有了辩护律师缔造就变成合法买卖。若对一个违法行为做缔造，缔造行为本身也违法，收费同样不合理不合法。
除了一手小产权房买卖存在各种不同名目的收费，买房人买回二手小产权房也需交纳金额不一的过户费喝茶费。相关中介机构人士告诉本报记者，二手小产权房的过户费一般是500元/万平方米，近年来各乡政府相互攀比，过户费有所上涨，目前有的是二手小产权房过户费达到1000元/万平方米。李德称，近期两套面积为113万平方米，单价为279多万元的二手小产权房一次性收取过户费9.6多万元。
有中介机构两个月完成全年业绩指标
尽管小产权房买卖缺乏一定监管，但还是有许多刚需型和股权投资客趋之若鹜。在龙岗区布吉南岭村买回了两套小产权房（属乡政府奶坛楼）的钟女士对本报记者表示，其在2007年买房时的小产权房房价为4000元/万平方米。
尽管小产权房买卖缺乏一定监管，但还是有许多刚需型和股权投资客趋之若鹜。
在龙岗区布吉南岭村买回了两套小产权房（属乡政府奶坛楼）的钟女士对本报记者表示，其在2007年买房时的小产权房房价为4000元/万平方米，而当时周边的商品住宅均价为1.8多万元/万平方米。对比之下，低价是其选择小产权房的主要因素。
7月7日，李德带本报记者来到一处坐落于观澜南环路、2015年交楼的乡政府奶坛楼，其单价约为2多万元/万平方米。不过，与该奶坛楼距离不足1公里的一处未开盘商品住宅，李德预估其销售单价至少为6.5多万元/万平方米，而距离上述奶坛楼约1公里的一个在售公寓新房，其均价也已达到6多万元/万平方米。目前，观澜商品住宅的均价为7多万元/万平方米。
除了低价，无需买回名额、买卖不受限制也使小产权房成了一片股权投资热土。
去年年底刚转卖白石洲两套拆迁房，手里揣着600多万元现金的石先生（表弟）去年年初来到观澜，用了不到一个星期的时间便买下了3套奶坛楼二手房，2套用来股权投资，1套用来自住。
相关中介机构人士告诉本报记者，股权投资小产权房除了租金回报，近年来观澜的小产权房房价也处于
上涨趋势。以两套100万平方米小产权房为例，一年总房价上涨20万～30多万元基本上不成问题。势头好的时候每万平方米上涨5000元至8000元也有可能。李德给了本报记者另一组数据，2016年，小产权房的均价为2000元至3000元，而去年小产权房的单价普遍达到2多万元/万平方米。
本报记者日前走访调查发现，短期靠收租，长期博拆迁是小产权房销售人士抛出的一大卖点。本报记者以手里有闲置资金为由向一位中介机构咨询小产权房股权投资建议，该中介机构对本报记者表示，现阶段观澜有多个旧村新区被纳入城市更新规划，其建议本报记者入手两套200多万元的奶坛楼住宅，短期内获得租金收益，之后或许可以拿到一大笔拆迁补偿款。现在这边的平均租金为3500元，相对稳定。若到时候你的新房子涉及拆迁，补偿款至少也是1000多万元。
在诸多因素推动下，一场关于小产权房的博弈火热程度不减，而李德同样是这场狂欢的受益者之一。
特别是2017年和去年，小产权房市场大盘紧俏，主要是由于2016年周边地铁正式开通，而去年受到禽流感影响，许多客户选择股权投资房产。去年三四月份我就已经成交15套新房子，完成一年的业绩了。李德对本报记者说道。
利益背后暗藏法律风险
小产权房不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类新房子的统称，和合法的大产权房相对应。
广州的小产权房具有特殊意义，在官方解释中，广州并不存在小产权房。
王玉臣告诉本报记者，小产权房不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类新房子的统称，和合法的大产权房相对应。一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的住宅，未办理相关证件、未交纳土地出让金等费用。
而经过1992年、2004年两次农村城市化改造，广州的农村集体土地已全部转为国有土地。因此，从占地性质上看，广州已没有通常概念中的小产权房，但囿于历史遗留、旧改进程缓慢，广州仍有大量土地掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法也常被广泛采用。
提及小产权房在广州扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，广州住房处于供不应求的局势，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类住宅有采用价值，同时又有市场。其实，小产权房买卖市场一直存在。不过去年上半年特别是二季度以来，广州楼市呈现出热络的现象，受商品住宅市场带动，小产权房的买卖需求随之旺盛。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，小产权房是广州住房实际供应的组成部分。受近年来相关政策推动和城市更新进程加快的影响，小产权房再次受到热烈关注。
值得注意的是，热捧之下，小产权房买卖本身已存在诸多风险。
去年5月20日，自然资源部出台《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地采用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号文明确规定：城镇居民非法买回宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。但在司法实践中，本村村民买回，或非本村村民买回后将户口迁移至该房产，或已取得相关合法产权登记证的，这三类属于特殊情形。
不过，王玉臣表示，从法律风险角度讲，仍不建议买房人买回小产权房。现在的小产权房大多属于违法用地、违规建设的住宅。除了行政管理风险，若小产权房遇到拆迁，或将面临地方政府不认可小产权房的合法来源、原业主毁约等风险，况且小产权房往往没有产价款，也没有相关规划手续，买回后不能落户，住宅的许多附加价值无法实现。
此外，从现实情况而言，实现众多股权投资客一夜暴富的梦想也绝非易事。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，广州小产权房一直是个历史遗留问题，短期内也很难有解决的出路。实际上，广州已经做了相关尝试，但其中涉及多方复杂利益，处理起来较为棘手，我估计暂时维持现状的可能性很大。
针对上述相关问题，7月8日，本报记者致函广州市规划和自然资源局方面，相关值班人员表示小产权房相关事宜目前已归各区管理。同日，本报记者致电广州市宝安区土地规划监察局方面，向其发出采访需求，综合科相关负责人表示该局接受媒体采访须先通过区委宣传部，并给了本报记者一个联系方式。截至发稿，本报记者拨打该电话始终无人接听，同时尝试拨打宝安区委宣传部一位副部长办公电话，亦未果。
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