买广州小产权房自住可信赖不

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这类新房子是80年代或以前由安宝县发的证，只有或者说的广州本地人才会有的。

像这样的新房子，市场上基本都见不到的了，没有人会拿出来卖，或是征地了原址上重建的，不过这类房虽然少，但还在征地房里却是可以看到。

2、《房屋大部份权证》鱼肉本

这个就是我们俗称的鱼肉本，这个是80年代未到92年间，使用的一种不动产证明。由于法律、法规，和管理体制原因，土地、房屋是由两个行政机关分别主管，分别审查登记，并分别颁发土地、房屋权利证书。所以与这个《房屋大部份权证》一起配套使用的，还有一个《国有土地使用证》。

这类新房子其实上也很罕见到的，只有原村民有种祖屋才会有的，那时市面见

得最多的是厂房有此类新房子的。

3、《房地产证》俗称的：水务局绿本！

这类新房子是也是90年代我们俗称的绿本，由水务局发的。这个绿本是通过不动产证那哥申请建成验收合格后水务局备案核发的！不能过户，不能抵押！和市售我们说的乡政府绿本不是一回事，乡政府的那个绿本是乡政府或开发商自己的印的《房屋使用权证》这个证是乡政府或开发商内部承认，在本小区具有法律效应。

水务局绿本的新房子尽可能不要买，因为不能过户，假如碰到黑心业主，在碰到征地的时候，只认原始登记的业主的。近来有过绿本打官司赢的事例，但这个因为背景原因，只能是个例，且这个只是判合同有效，仍然不能过户的。小产权房纠纷就是这个绿本搞出来的。

4、乡政府统建楼绿本

这类新房子是乡政府股份公司在所属地由乡政府主导建的写字楼或是住宅。乡政府签合同，也有绿本，但这个绿本是村里发的，仅针对该项目做的一个使用权证书。

第二种是乡政府或开发商发的绿本，就是一本（房屋使用权证)，开发商或乡政府自己印的绿本在本小区使用有效。这种绿本可以买卖，可以过户，征地认最后一任业主。这类新房子较为安全可靠，从业至今极少极少有出现纠纷甚么的。百度可查0，假如出现纠纷在这个互联网时代，消息可以传的满天飞了。

5、不动产证那哥（村民私宅报批报建申请）

分别是：

【建设用地规划许可证】、【建设工程规划许可证】、【兴建住宅用地批准通知书】

为甚么会是不动产证那哥呢？不动产证那哥的时候全部都是有报建的，只是没有按要求建筑的，建好之后也没有报验领绿本。当时zf紧抓经济，吸纳更多人才来广州，早期每个村都有任务一年建多少栋，上面这个就是不动产证那哥，实际上大部分旧屋都没有，因为在2009年普查小产权房时，很多都上缴，换了【发展史遗留下来违法建筑回执】有不动产证那哥，就没有发展史遗留下来回执，有发展史遗留下来回执就没有不动产证。

6、《广州市农村城市化发展史遗留下来违法建筑普查申报收件回执》

这种新房子新房子是广州最多的存在，广州最可信赖的一种，这个是2009-2010年间一个普查，相当于已经记录在册的了，不说你违法也不说合法，反正就是存在了！此类新房子也是存在得最多的！

7、无证的垦荒房

这种新房子基本上都是以前来广州开荒建的，基本上无任何人有关手续证明，唯一有的可能就只有水电的开户证明了，不过那时至少都有《发展史普查回执》吧。通常有这种回执，征地都有得索赔。

8、军产房

这个也分两种：一个是本身就是部分备用地上建的福利房（如安侨苑是武警部分的），另一种是和军区有关系的（罗湖那边的一个公寓，有广州军区盖章，但未有过见过出来的证，不知真假）。大部份的军产房，那时理论上是过不了户，更不了名的。但江湖事无绝对，这水太深了，所以不作讨论。

9、小产权房会不会enrolled多卖？

小产权理论上存在巨大的enrolled多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。

原因：

1、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，假如卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？

2、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处通常有过户、备案、过水电的功能，假如业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋旧屋没有过户这一说，但有合同+律师见证，合同上注明新房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，假如业主enrolled多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。

那时是信息时代，假如业主enrolled多卖，这属于经济诈骗，起诉下，业主就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。

好事不出门，坏事传千里，假如小产权真有所以容易enrolled多卖，我们会整天从各个渠道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？我们可以去百度搜搜，都搜不到几例或者说的enrolled多卖，广州有40万栋、650万套小产权房，这概率有多低？

10、甚么样的小产权不建议买？：

1、水务局绿本房，有备案，无法过户，征地时容易闹纠纷。

2、占用一级水源保护区用地，压占原水管蓝线；征地索赔低。

3、占用高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地这些不建议买，征地索赔低。

最安全的新房子是城中村里面一栋一栋的旧屋，正规的村民宅基地，有关手续齐全，产权清晰，几乎无纠纷，做到了以上几点就大可安心了。

11、买回小产权房时都有甚么有关手续？

1、合作建房合同，加律师事务所见证。（一式三份、业主、买家、律师各一份）2、共同出资建房合同，加律师事务所见证。（一式三份、业主、买家、律师各一份）

3、有偿使用合同，这类不动产普遍都是工业或商业用地建成，使用权都在30-40年左右，合同注明到期可续地。

4、房屋转让合同、大部分出于二手房交易。（只须要买卖双方出面请律师事务所见证即可）

12、购房建议：

假如准备侧发力小产权的客户，建议多找一些专业卖小产权的售楼人员咨询，更不要问那些卖商品住宅的，行业不同，更没有利益关系，他们只会说小产权没保障，不安全！要多出来市场看房，不能道听途说，道听途说只会影响自己的眼界和判断力，建议去问那些买过房的，在网上查的安不安全的都不是权威，也不是官方，问了也白问，反而会影响你判断，只有问过哪些买过的才最清楚！

13、关于乡政府统建楼真的比旧屋保障？

毋庸置疑，肯定的。是指品质上、规模上、物业管理上、和居住环境上比旧屋住的舒服。并不是指保障性，毕竟乡政府统建楼价格高于旧屋的一半。所以说很多客户真的乡政府统建楼比旧屋有保障？很明显是错误的，根据自己需求，预算价格，购房需求，乡政府买不起可以先买旧屋过渡，以后新房子升值了可以在换乡政府统建楼或是商品住宅，不然只能错过了。

乡政府统建楼环境较为好，价格也偏高，基本上2万左右一平了，追求品质，追求环境，追求舒适度可以选择乡政府统建楼，投资而言，旧屋总价低，交易灵活，租金回报率高！

14、那时的小产权房值得投资吗？

广州土地资源有限：广州小产权房2013年开始不可以建，存房量越来越少，卖一套少一套，到那时只剩下一下独栋翻新楼在卖，所以说越来越稀缺，以后价格越来越高。

以前的小产权房大多规模大，带社区花园，而如今在售的小产权房均以独栋的小产权房，少量的规模大的一手集资房和乡政府房已经是凤毛麟角了，想要买大规模的小产权房无疑只能买二手的！目前广州所以在售的乡政府花园房均价都以过万，极个别的稀缺地段都是过15000/20000以上！广州土地资源有限，商品住宅价格居高不下，而且门槛较高、刚性置业群体大批涌向小产权房市场，后期的小产权房只涨不跌，即使商品住宅下跌的情况下小产权房也不会跌！

15、索赔事例：

很多人都说买广州小产权房不安全，一旦碰到征地那就是打水漂了，所以一些买了小产权房的，总是说住着提心吊胆的。

要是真碰到征地的，那只能说你真是好运气。因为那时的征地不管你买的甚么新房子，都是按商品住宅的价格补偿的，一起来看看上面这些真实事例吧！

南山区白石洲旧改补偿初步方案：其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最高赔付比例1:3.5！

白石洲征地补偿初步方案，其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最高赔付比例1:3.5。值得一提的是，本地人和外地购房者都一视同仁补偿。

01、外来人员建房或买回房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

02、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，征地比例1：3.5，可选住宅或公寓。

03、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓；另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影征地比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

04、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，假如择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。

罗湖区罗芳村旧改：最高按1:2补偿还送车位

罗芳村城市更新单元位于黄贝街道罗芳社区，延芳路北侧。项目于2017年纳入广州市城市更新单元罗湖区第一批计划，拟拆除重建范围面积约11.9万平，更新单元用地面积为13.4万平，拟更新方向为居住、商业等功能。

据悉，京基集团提出的征地补偿方案中，以产权置换为主。

其中，单层祖屋（住宅）按建面1:2补偿住宅或公寓；2层及以上住宅按建面1:1补偿住宅或公寓，并每栋配备1个固定停车位使用权；商业按建面1:1补偿集中商业或公寓。

另外，装修补偿标准为1500元/平；过渡租金，住宅65元/平每月；商铺70元/平每月。

从村民口中得知，原村民约有100多人，但却拥有了300多栋楼房，平均每户有3栋，村集体资产过亿元！

福田岗厦河园旧改：最高1:1比例补偿住宅

拆建规模：岗厦征地478户590栋占地22万建面51万平，金地投资90亿打造占地22万平建面68万平的金地大百汇。

征地年限：共13年。1998年：市政府就决定改造岗厦。2006年：正式开始。2011年：征地完毕。

面积确认：结合2003年现状建筑测绘报告（其后加建、扩建不予补偿）和面积确认工作核定结果为准。

项目补偿：

结局：2011年年初，本地人和外地购房者都一视同仁补偿，造就了20多个亿元户。

南山大冲旧改项目：最高1:3比例+1个车位

拆建规模：大冲征地925户村民和279户非村民约1500栋房近百万平，华润投资200亿建占地68.5万平建面280万平的华润中心

征地年限：历时12年 1998年：政府计划旧改大冲。2005：确立推倒重来模式。2009：大冲与华润签署补偿协议开始动迁。2010：全面开工

物业补偿：

01、永久性结构建筑：首层的60%按 1：1的比例补偿商业物业或写字楼，首层的40%、二楼以上楼层按1：1的比例补偿住宅，回迁自住区每套不动产配置1个停车位使用权。

02、老祖屋补偿：按建筑面积1：3比例补偿住宅或公寓。

货币补偿：

永久性结构建筑：11000元/平米，交房后一次性支付货币补偿金。

临时性建筑及附属物：砖墙铁皮顶临时物业按建筑面积2500元/平米进行货币补偿。

临时安置补助费：一层按60元/平米·月的标准补偿；二楼及以上楼层，按30元/平米·月的标准补偿，交房后开始计算租金。

结局：2012年年初，本地人和外地购房者都视同仁补偿，造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。

2017年3月20日，龙岗区布吉木棉湾成功举行城市旧改签约仪式， 成为广州市民热议的话题

一直饱受争议的小产权房旧改有没索赔的问题再次被得到肯定，话不多说了，恭喜那些业主，再上几张相片吧

福田区华富村东区、西区改造项目

华富村业主代表与福田区政府主导的项目公司正式签约

根据已拿到的独家数据资料，选择货币调换的，将按照5.5万一平的标准来换，选择产权调换的，按照套内面积1:1，套外1:1.18的标准。

初步计算，一套90平的新房子选择产权调换，最高可以获得建面131.2平的安置房，还可获得最高货币奖励及补偿补助551600元。

龙华新区赤岭头村旧改补偿计划的正式出炉，引起了业内和购房者们从新对小产权市场有了认识。

作为这次征地补偿的店主，龙胜豪庭的开发商——大浪卓著团体，为了更好地做好征地事情，大浪卓著提出了1：1的补偿计划，即享用与商品住宅业主一致的报酬。

这一新闻的放出，不只让这个片区购置了小产权的业主们乐开了花，更激起了外乡购房者对小产权房的看好，乃至坊间还传播着如许一个段子撑死胆大的，饿死胆小的。

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