你吗介绍小产权房吗——有关广州小产权房的原委！

9号看房团 2022-07-16 82

何谓"小房屋产权房"——非法律条文基本概念，无规范化表述

"小房屋产权房"绝非法律条文基本概念，因此，现阶段并无统一规范化的"小房屋产权房"表述。起初，小房屋产权房专指在贫困地区集体农地上工程建设的，没有办理手续工业用地、总体规划相关手续或需经国家房管局部门颁发房屋产权证件的住宅，但因贫困地区城镇化等其原因，现阶段的小房屋产权房已不止局限于此，广州的小房屋产权房便与前述其本质上的小房屋产权房有所不同。

广州"小房屋产权房"有何不同——应有尽有

广州市经历1992年农地统征（原哥伦比亚特区内）以及2004年的农地统转（原哥伦比亚特区外），贫困地区变城市，居民转居民，在此之后已再无集体农地，只是因未前述办理手续征转地补偿相关手续，导致现阶段大部分农地仍前述由贺村集体组织（现街道社区村企公司）使用及管理，但名义上广州农地已全部收回，因此，严格说来，前述其本质上的小房屋产权房在广州其实已不复存在。现阶段，广州小房屋产权房可泛指需经房屋产权注册登记的住宅，甚至包括已经房屋产权注册登记但被管制流转的绿本房、褐本房等迟滞商品住宅也被泛称为小房屋产权房。

具体来说，从正当性的视角来讲，广州小房屋产权房可分成没有办理手续工业用地及工程建设总体规划相关手续的住宅、已办理手续工业用地及工程建设总体规划相关手续但没有办理手续房屋产权注册登记的住宅，从开发工程建设主体的视角来说，分成街道社区控股公司奶坛楼、开发商向街道社区控股公司购地石庐、居民自石庐。

何谓"发展史遗留下来违规建筑物"？广州小房屋产权房都是发展史遗留下来违规建筑物吗？

正如前文所述，广州小房屋产权房应有尽有，就正当性来说，绝非所有小房屋产权房都是违规建筑物。且考虑到城镇化转地等特殊的发展史其原因，广州市政府对于一定时期的违规建筑物亦给予其正式化的途径，说白了"发展史遗留下来违规建筑物"（以下简称"发展史违章建筑物"）。

根据《广州经济哥伦比亚特区处置发展史遗留下来违规私家若干个明确规定》、《广州经济哥伦比亚特区处置发展史遗留下来绍代艾违规建筑物若干个明确规定》（通称"两规"）及《广州市人大常委会有关贫困地区城镇化发展史违章建筑物的处置决定》（通称"三规"）的明确规定，发展史违章建筑物是指1999年3月5日之前或1999年3月5日至2009年6月2日期间违反总体规划、农地等有关法律条文、法规工程建设的各类违规建筑物，在此以后擅自新建或增建、改建的住宅均不属于发展史违章建筑物。

广州"小房屋产权房"如何处置——界定违规性对症

从行政财务管理来说，小房屋产权房按其违规性及违规程度界定处置：

对于绿本房（廉租房等迟滞商品住宅）、褐本房（康富土地权属分离的住宅）、土地改革前所持农地住宅藏本的住宅，因其绝非违规建筑物，故住宅本身不会存在遭遇行政处罚的风险，但该类住宅被管制市场流通，交易无法办理手续房屋产权注册登记。其中褐本房和土地改革前所持农地住宅藏本的住宅没有办理手续不动产首度注册登记的，可按照《广州经济哥伦比亚特区康富产业注册登记条例》及广州市处置康富产业注册登记发展史遗留下来问题相关政策的明确规定完善工业用地及总体规划相关手续后办理手续首度注册登记。

对于已办理手续工业用地及工程建设总体规划相关手续的无证住宅（需经房屋产权注册登记），亦不属于违规建筑物，可按不动产注册登记相关明确规定完善相应材料后继续办理手续房屋产权注册登记相关手续。

对于没有办理手续工业用地及工程建设总体规划相关手续的无证住宅，属于违规建筑物，细分成发展史违章建筑物和其他违章建筑物。需要注意的是，发展史违章建筑物虽有机会正式化，但在经政府确认房屋产权以前仍是违规建筑物，且绝非所有发展史违章建筑物均能正式化，往往需要界定其违规程度，分别采用确认房屋产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处置，只有符合确认房屋产权条件的发展史违章建筑物才能核发不动房屋产权证书。

经2002年及2014年两次发展史违章建筑物普查注册登记，广州部分住宅已处置并发放绿本房屋产权证，但因普查注册登记推进难，暴露问题多，仍有绝大一部分住宅经普查注册登记后仍处于待处置状态，需待进一步明确有关政策。

现阶段，广州市政府印发的《有关贫困地区城镇化发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑物的处置办法》，已经明确公共配套类及产业类发展史违章建筑物（厂房、仓库等生产经营用房及用于商业批发与零售、商业办公、商业服务等商业、办公类用房）的处置政策，该类发展史违章建筑物除依法应予以拆除或没收的以外，其他在按明确规定标准补缴相应罚款及地价后可核发房屋产权证。而住宅类发展史违章建筑物的处置政策现阶段尚不明确，政府仍在研究中。

从司法实践方面来说，法院在处置小房屋产权房相关纠纷时，亦按其违规性及违规程度界定处置：

对于绿本房、褐本房、土地改革前所持农地住宅藏本的住宅，以及已办理手续工业用地、工程建设总体规划相关手续的无证住宅，因其绝非违规建筑物，只因暂时无法办理手续房屋产权过户注册登记而存在合同履行障碍，从引导诚实守信社会良好风俗的视角考虑，现阶段，广州法院对于该类住宅有关合同的效力一般予以认可。

对除此以外的违规建筑物，因广州市发展史违章建筑物的处置政策尚不明确，且广州小房屋产权房体量庞大，交易市场活跃，考虑到前述情况，法院现阶段对于需经政府处置的违规建筑物所涉纠纷，涉及住宅土地权属问题的，法院一般不作实体处置，裁定驳回起诉。