深圳宾利车主引纠纷背后：长达20年车位产权不明晰，政策是否需适时调整？

深圳宾利车主堵车位事件，近期引起外界广泛关注。>>详情《深圳停车位纠纷引关注 相关方面回应处置进展》

撇除掉当事人50辆宾利堵车位的言论背后，是深圳长年累月的停车位资源紧张难题，以及停车位产权归属不明晰而引起的屡次纠纷。

据不完全统计，2021年底，深圳市各类停车泊位约240多万个。而截至2020年底，深圳市汽车保有量超过350万辆，停车位缺口超百万。

2022年1月，高德地图与清华大学交通研究所联合发布的全国停车场分析报告显示，深圳是全国出行最难找停车位的城市，排名第二位的是南京市。

该报告称，深圳停车难指数为11.6，表示深圳车友平均每100次驾车导航，约有11.6次到达目的地后未能成功停车，需要再次查找停车场，比全国主要城市停车难指数高14.1%。

深圳计划十四五期间，将再增加100万个以上停车泊位，全市停车泊位将超过350万个。

停车位产权不明晰

除了停车难以外，小区停车位产权不明晰的问题，也使得不少小区在停车资源紧张时爆发过不少纠纷事件。

通过中国裁判文书网，搜索停车位、所有权、不动产权等关键字，能够找到近400份深圳各级法院作出的裁判文书。

深圳拟对停车位开发利用、权属确定、权益转让等作出明确规定，最早追溯到2002年，当年开始起草的《深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法》，由于种种原因，一直未出炉。

2014年12月，《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》发布，办法拟规定，深圳将分类确权停车位，全国首创分配建和增设两种。配建车位归全体业主所有且禁止买卖，增设车位归开发商所有可有条件租售。

然而，该政策仅仅是意见稿，此后并未正式出台。

2020年3月1日，深圳正式施行《深圳经济特区物业管理条例》。

深圳市住建局曾对条例解读称：为了防止争议发生，条例明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位约定归建设单位所有的，其所有的车位只能出售、附赠、出租给业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。

一位深圳业内人士告诉界面新闻，在国内其他大城市，如上海、广州等，车位是可以和房子一样正常交易的，并且会有独立的产权证，而在类似广州、杭州等，买卖车位还可以进行商业贷款，最低能做到零首付。

但深圳实行的是车位共有产权，禁止交易，反映到市场上，一方面可以防止公司和个人炒作车位，不会像香港或广州时常出现天价车位现象，但另一方面随着车辆增多，共有属性没法满足日益增加的车辆需求后，又出现了车位不确权带来的纠纷不断。

此次发生冲突的深圳宝能公馆项目，主要是住宅业主与公寓业主两方对停车位权属的争议。但在该项目的《建设工程许可证》中，2127个地下车位是被明确划分在了住宅部分。项目第三期，也就是公寓部分，整体上并不包含地下停车位。

北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘子孺告诉界面新闻：严格意义上来讲，深圳目前不允许车位进行交易，物权法规定开发商可以约定车位所有权，但是实际并没有相应的配套设施规定开发商可以办车位的不动产权证，导致车位没有产权凭证。

他表示，深圳除了有个别经营性停车场有产权凭证外。从1990年代至今，几乎没有发过车位或停车场的不动产权证。

北京金诉律师事务所主任王玉臣也告诉界面新闻：根据民法典的规定，在规划上用于停放汽车的车位、车库，如果符合相应的条件，是可以销售的。如果地方规定和国家法律相悖，应当遵守国家法律。

此外，2020年12月，《深圳经济特区停车管理条例（征求意见稿）》发布。意见稿称：对于小区的停车问题，一直以来，我市对居住区停车场的权属并未作出明确界定，《条例》拟规定，居住区的停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用，将停车管理权交给业主共同决定，居住区停车设施的管理、使用制度，以及收费标准、方式、收益分配等事项由业主共同决定。

上述条例提及的业主自治管理，仅在实践层面就面临不小的困难。

以此次宝能公馆停车位事件而言，业主告诉界面新闻：我们至今没有能成功成立业委会，中间跟开发商、物业、街道办有过数次沟通，5月中旬多方会谈的时候也跟街道代表再次反馈需要组织第二次业委会选举问题，但一直没有结果。

对于宝能公馆的大多数业主而言，面对屡次发生的车位挤占摩擦事件，如果无法成立业委会，也很难实现业主自治管理，停车场的管理、权属问题就会一直处于悬而未决的状态。

上述人士认为，从政府层面来说，延续20年至今一直没有出台车位明确产权的方案，已经属于历史遗留问题，这与深圳大量小产权房至今难以确权类似，需要政府层面切实加快推动，但实际实施过程因涉及到大量存量车位问题，短期内也难以解决。

开发商赠送车位加深矛盾

开发商在停车场管理上的混乱，也使得宝能公馆住宅业主同公寓业主的矛盾愈演愈烈。

界面新闻获得的宝能公馆的建设工程规划许可证显示，商品房地下车位达2127个，公寓的地下建筑面积为0，也就是没有配套车位。

王玉臣认为；从严谨的角度来讲，0的意思是规划证里的这个项目没有地下建筑，可以理解为没有地下停车场。

然而，宝能地产确实以赠送车位为由吸引购房者购买公寓。

宝能公馆的公寓业主出示的一份车位使用权赠与合同显示，甲方赠与乙方使用的停车位坐落于宝能城市公馆负二层，车位使用期为公寓土地使用期限期满后。

在合同最后一页，第十三条其他写着：本合同仅为车位使用权赠与合同，无法办理相关的权属登记手续。

宝能公馆住宅业主提供的聊天记录则显示，宝能公馆的物业方称：除办理月卡物业跟业主有签协议外，再无其他关于停车位协议。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：车位权属问题已经成为比较大的纠纷，建议在房屋买卖过程中要把事情说清，有停车位的小区，有车位权属在的要把它列出来，交易的时候就要明确是属于开发商还是属于业主的。

由于深圳一直对住宅小区的车位不予确权，这些年开发商在销售过程中，普遍采取的是以租代售方式，把车位的价值添加进整体房价中，然后以租赁的形式卖给业主，通过长租20年、之后再续约的形式签约。

但这种以租代售方式并不是所有小区都适用。由于停车位产权不明晰的问题，不止宝能公馆这类千万级别的豪宅发生过停车位矛盾，深圳不少其他豪宅都曾经有过类似事件。

2020年，蛇口一豪宅就曾因停车位引发纠纷。该小区目前的二手实际售价超过15万每平方米，不少业主在原本共享的车位上挂牌宣告车位私有。这导致小区内128户业主无法停车。部分业主经过多方协调后，才通过无固定车位的业主抽签方式，暂时解决了车位问题。

2018年，深圳著名豪宅半岛城邦三期也曾传出过车位维权消息。彼时，开发商本想将小区架空层的600多个车位作为商业用途，使得小区车户比变成1.6：1，与卖房时宣传的2：1不符合。为此，刚入伙的业主们坚决反对，并进行集体反馈。

最后，事件以开发商发布公告，承诺三期业主和商业业主可以共同使用架空层车位，且优先满足业主车位需求的暂告一段落。

深圳市政协委员，广东卓建律师事务所创始合伙人、主任张斌曾撰文指出：尽管政府部门在加大停车位规划、建设等方面做了大量工作，但仍未从根本上解决停车难问题。

要从根本上解决停车难题，他认为应当抓住停车位产权关系这一牛鼻子，通过明晰、确定停车位产权，对停车位进行不动产权属登记，从根本上解决停车难问题。也是推动深圳这座大型城市走向治理体系和治理能力现代化的一大课题，应当引起高度重视。

相关报道：

深圳车位之争：开发商赠送车位，曝出行业灰色地带（新京报）

近日，广东深圳宝能公馆地下停车场内，一名女子称其车位被占，与人发生争执，欲用其宾利车堵住该车位，还称家里有50辆宾利，该事件立即引发社会关注。

据新京报记者了解，上述车位纠纷缘于开发商将地下停车库的公共停车位使用权赠送给公寓区业主作为专用停车位，引起住宅区业主不满。

针对此事，开发商宝能方面回应称，目前政府部门已在关注，我们也关注到了网上的相关新闻。一切以政府后续相关发布为准。

那么，深圳宝能公馆车位之争缘何发酵？车位拉锯战背后又暴露出哪些行业问题呢？

事发：

开发商销售藏赠送猫腻，停车位矛盾激化

新京报记者获悉，涉事小区深圳宝能公馆，开发商为宝能地产股份有限公司，物业公司为深圳市宝能物业管理有限公司。天眼查显示，深圳市宝能物业管理有限公司为深圳吉祥服务集团有限公司100%控股。消息人士称，深圳吉祥服务集团有限公司为宝控旗下物业公司。该项目分为三期销售，一期、二期为住宅，三期为公寓。该项目在2015年9月推出一期、二期住宅产品，当时的预售价格在8万元-14万元/平方米。

宝能公馆一期住宅业主对新京报记者说：我是在2015年购房的，当时售楼处公示的车位配比为1：2，购买时并无有关车位销售的信息。2018年交房后，车位使用非常紧张，开发商曾经打电话以一个车位40万元的价格向业主出售，但是深圳不允许车位买卖，我当时没有理会。

上述业主还表示：从2018年交房入住后，小区地下共三层车位只开放了第三层供业主使用，其余两层有围挡挡住入口。由于车位紧张，2019年12月24日，经过街道办协调，联系宝能地产方、一期二期业主代表开会，会上讨论出开放负一层、负二层停车位供业主使用，但是会后，上述约定并没有兑现。

而公寓部分业主是2020年入住的，住宅、公寓两个区域的地下停车场是共通的。之前住宅区一直都是公共停车位，谁先到谁先停，也出现过挪车等常见的停车矛盾。但是开发商承诺买公寓可以赠送车位使用权，而赠送的有的是住宅区下方的停车位，自此双方矛盾激化。该主业如是说。

在矛盾激化后，针对公寓赠送车位与部分住宅区车位有冲突的现状，2022年5月20日，宝能公馆商品房各栋业主代表、福田区住建局、香蜜湖街道、竹园社区及物业服务单位召开了停车场优化沟通会，最终形成《关于宝能公馆停车场商住车位划分方案的公示》。

根据业主提供的沟通会纪要，对于地下停车场开放的方案，提出：按图纸投影面积进行分割，原则上公寓楼下投影面积车位归商业停车场，其他部分归住宅。其中公寓 赠送车位不占用住宅停车场车位数量；同时，负一层、负二层及负三层所有住宅停车位无条件开放给所有住宅业主使用。

在这次沟通会后，上述几方形成了《关于宝能公馆停车场商住车位划分方案的公示》对外公示，公示时间为5月24日至5月27日。该公示显示，截至2022年5月，宝能公馆小区共1701户，其中商品房692户、安居房572户、商务公寓437户，入住率为80%，地下车库共计2127个。截至2022年5月16日，负一层开放87个车位、负二层开放288个车位、负三层开放714个车位。此次调整后，三层地下车位全部开放，住宅车位调整为1466个，商业+公寓车位为661个。

在此之后，6月5日，宝能公馆50辆宾利占车位事件在网络上迅速发酵。在流传视频中，疑似公寓方的业主称，我的车位我有买卖合同，谁敢说车位是他的！

新京报记者就宝能地产是否涉嫌违规出售车位给公寓业主、车位纠纷如何解决等问题联系宝能地产，对方回应称：目前政府部门已在关注，我们也关注到了网上的相关新闻。一切以政府后续相关发布为准。

6月5日晚，针对网民反映深圳国企书记夫人涉车位纠纷舆情情况，深圳市国资委官方微信通报称，该委高度重视，正在了解核实。

纵深：

深圳车位纠纷由来已久，律师：开发商无权处分公共停车位使用权

事实上，宝能公馆车位拉锯战的背后也反映出开发商涉嫌违规销售车位、深圳长期以来的车位权属之争等行业问题。

在车位的归属方面，2014年12月，深圳市房地产业协会曾经发布过一版《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，其中明确规定，配建车位归全体业主所有且禁止买卖。但此后却未出台正式的文件。

深圳当地一位不愿具名的开发商人士向记者表示：在售楼时，车位确实是禁止买卖的，但是市面上也确实存在不少做法属于灰色地带，比如某些楼盘在销售时赠送车位、对外租赁车位等做法。

事实上，这个事件也引发出深圳车位之争的普遍问题，比如付钱买了车位使用权的业主或者获得赠送车位的业主和未买使用权车位业主的矛盾。十来年了，都是老问题，很多楼盘都会遇到。某深圳业内人士说。

虽然深圳当地的界定比较模糊，但是，对于车位有关问题的界定，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师援引民法典第二百七十五条[车位、车库的归属规则]：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

王玉臣律师指出：一个小区不同的停车位，所有权可能是不同的，具体要看背后的手续。目前的小区车位一般分为三类：一是符合规划的，在销售许可范围内的车位，手续完备的可以直接办理产权证；二是规划上没有，通过占用车道、绿化或其它公共部分改建的车位。这种一般没有产权证，但是从相关法律规定而言，产权应当归属于业主共有；三是人防车位，这种也比较多，产权归属国家，但是日常属于‘谁投资谁获益’。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权归开发商所有；但是如果分摊到业主的购房款中了，使用权则属于业主所有。

如果开发商真的存在将住宅区的‘公共’停车位使用权，赠送给公寓区业主‘作为专用停车位’，那么开发商此举明显侵犯了住宅区业主的共有权利，开发商属于无权处分。开发商一方面有义务恢复原状，另一方面还应当赔偿在此阶段给住宅区业主所造成的损失。物业公司也有义务将车位恢复原状，如果在车位赠送期间还因此而获益了，相关的盈利也应当归还给业主。王玉臣表示。

现实生活中存在大量的将公共部分改造为停车位的情况，但是业主往往是不知道或不清楚的，相关的收益也被开发商或物业公司掌控。业主可以通过一定的法律手段，比如信息公开申请、诉讼等方式核实清楚业主权益，另一方面通过法律手段进行确认，并拿回公共收益。王玉臣如是说。

新京报记者 徐倩 张晓兰

责任编辑：祝加贝