第三财经新闻日报
近日，广州一个小产权房住宅小区申明对内转卖的消息引起了外间的关注。
广州是全省唯一一个没有贫困地区的卫星城，但旧区稀疏。在这些布满的旧区里，涌进了大量的小产权房。申明数据显示，小产权房约占全区廉租房总现房的三分之一，广州也继而成为全省小产权房问题最突出的卫星城之一。
《第三财经新闻日报》记者走访调查发现，一季度广州房价产品价格十分迅速上涨、交易火热之后，不少买房人转为产品价格相对高昂的小产权马英。到了四五月份，虽然非正规商品住宅的交易额大幅下滑，但小产权马英受到的影响不大。
市场监管痛点
小产权房一般是指在贫困地区集体土地上建设，并向信用社组织之外的人销售的商品廉租房。在我国，小产权房属于不不合法建筑物。但全省车辆通行的小产权房概念并不适用于于广州。广州在经过贫困地区城镇化改建后，瓦瑟隆已经全部转成吉莱，广州不存在通常意义上的小产权房，不过这一讲法已然广泛应用于市场。
1992年和2004年，广州分别经历了三次贫困地区城镇化改建，贫困地区公有化土地全面转成非国有，瓦瑟隆人员转成卫星城居民。因此广州非官方认为，该镇贫困地区城镇化历史遗留下来违规建筑物不属于小产权房，但小产权房这一讲法已然同义词。
小产权房包括村集体土地所立的奶坛楼或筹资楼、企业拿地投资所立建筑物，以及居民用集体土地合作自有的旧屋。
上述小产权房住宅小区汇通珑庭是乡政府奶坛的住宅小区，位于荣光片区新洲市中区上村哈尔滨南路与新洲河交汇点。只要在该住宅小区购买一套小产权房，方可获得30分的升学点数，与非正规商品住宅拥有者享用等同加分福利待遇。在政策的推动下，该住宅小区600余房迅速被一抢而空，而那些刚达到升学点数标准的本地务工人员家庭成员的升学席位被取入。外间质疑该住宅小区搭上了教育政策的便车。
荣光片区公共事业局教育科相关负责人对当地媒体表示，该区本地人口急剧膨胀，商品住宅供应量不足，成熟商品住宅住宅小区更屈指可数，且多数务工人员无力购买，导致小产权房、奶坛楼等房产市场很大，相应点数升学政策是出于区域自身实际的内部考量。
近年来，广州一直在查处小产权房的建设和销售行为。广州市规土委也曾多次表示，购买小产权房难以获得小产权房产权，甚至拆迁时不能获得赔偿。
广州综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对本报记者表示，广州对小产权房的市场监管力度正在加大，但从实际情况来看，还有执行不到位的情况。一些偏远区域的小产权房开发商通过多种渠道绕过政府的市场监管和打压，同时由于小产权房的数量庞大，政府市场监管起来有难度。
小产权房涨幅高达三成
本报记者走访调查中，部分地产中介表示，公司已经规定暂时不代理小产权房交易。小产权房更多是通过广告单或是混迹于各个QQ群和论坛来发布信息。
在宝安区西乡农批市场附近布满的小产权房中，四栋整齐一致的奶坛楼格外引人注意。走进去发现，不同于老旧的小产权房，该奶坛楼有一个花园，不过面积很小，大概能停十几辆小汽车。
现场销售人员张先生介绍，该住宅小区一共700多套，均价1.2万元/平方米。2010年开卖，2011年卖完，但其中70套租给了一家航空公司做宿舍，今年下半年合同到期后简单装修了一下往外转卖。开卖20多天，颇受市场追捧。
他出示的记录本上，下面划了黄色粗线的户型表示已经转卖，粗略估算大概有30多套已经卖出。正在卖的户型主要分成两种：38平方米左右的1房和80平方米左右的2房。1房九成以上是买来投资的，2房则是自住的多。38平方米的空房每月能租到1800元。开始卖的时候楼价不过6000元，现在已经涨了一倍。
一季度当地房价交易火热，小产权房的产品价格水涨船高。西乡农批市场附近的小产权楼产品价格去年年底是9000元左右，今年差不多涨了三成，张建林说是这几年以来涨幅最大的一次。本报记者在周边走访调查下来发现，附近的商品住宅单价已经接近5万元，小产权房的单价约是商品住宅的1/4。
小产权房涨幅大已经成为普遍现象。在龙岗区大芬地铁站附近，两栋小产权房正在开卖，均价也已高达1.1万元。
附近的地产中介介绍，去年该地偏远一点的小产权房单价在5000元上下，地段好点的在四五千元，而现在分别涨到八九千元和1万元出头了。
二十多岁的陈东去年六月在距离大芬地铁站步行约15分钟的地方买了一套65平方米的小产权房，单价近7000元。今年一季度他以每月2700元的产品价格空房出租了。现在单价涨了三四千元。当时不想买，但要结婚，家里人催着买。
买房人转为小产权房
宋丁分析，广州非正规商品住宅供应量不多，每次商品住宅产品价格一上涨，小产权房就跟着上涨。此外，一季度产品价格涨得太快，投资者的逐利空间缩小，无力购买的刚需人群也会增多，他们都可能会抛弃商品马英，而转为产品价格便宜的小产权房。
广州市规土委最新公布的数据显示，广州8月成交新房5643套，环比下降12%;二手房共计成交11206套，环比下降30.3%。
由于二手过户备案的滞后性，8月的数据并不能完全反映市场趋势。而根据部分地产中介的数据，四五月份的商品马英更为暗淡。
美联物业广州及惠州区董事总经理江少杰告诉本报记者，7月份广州二手房的成交量比六月份跌了三分之一，8月份前三周的成交量在7月份的基础上又跌了30%，但8月份最后一个星期国家出台刺激房价的政策后成交量有所回暖。二手房的产品价格平稳，个别区域有所大幅下滑，特别是上涨幅度厉害的区域，比如龙岗和龙华下降了5%~10%。
广州宝安中心区美联物业一位地产中介称，四五月份他所在的门店代理的新房一共只卖出了十几套，二手房成交量更少。七月份一个豪华住宅小区的某个业主将单价从7.2万降到了6.5万，而在八月份二手房零成交。
8月底，多部委联合推出了公积金贷款新政策，二房公积金贷款首付降至两成。业内普遍认为，该政策对已经暴跌过一轮的广州房价影响有限，楼价趋向平稳。不过上述美联物业的中介称，在9月初的3天假期中，二手房成交了2套，市场有抬头趋势。
陈冬准备在明年一季度租赁合同期满之后，将租金提高到3100元，或是转手卖掉，凑点钱买套非正规的商品住宅，这样有保障。
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