狂热的广州小产权房

做为全省楼价最低的卫星城众所周知，买车在广州始终是两个热点话题。

去年LX1年，在房价宏观调控频密大背景下，产品价格平民化的小产权房也再次出现了闪崩。

有统计数据表明，2021年年来，广州的小产权房踏进跌幅早已少于30%——

市中心区稍好改建过的小产权房套内总价达至4万至5多万元；

新洲的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元，那时要1万至1.2万；

观澜的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元至9000元，那时要1.1万至4万；

龙岗的小产权房在一年前的收购产品价格是1万至1.8万，那时要1.5万至4万。

01

广州三分众所周知以内的人都定居在小产权房中

做为房地产业消费市场中的Pacy，小产权房自面世年来，就倍受业内的争论。

据有关职能部门发布统计数据，截止去年12月，广州违法建筑达至37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是广州市总建筑面积的49.27%！可以说，广州三分众所周知以内的人都定居这里。

小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管职能部门颁发的，所以叫做乡产权，又叫小产权。

了解了什么是小产权，我们再来看看在广州小产权房的庞大消费市场中就有以下几种：集资房，村委统建房，大红本房。

农民房

农民房也叫村民房，是农村村民私人修建的房子。因为一般很少进行建筑设计，而是直接找施工队进行修建，所以显得简陋粗糙。尤其是在广州等地，在过去急速卫星城化的进程中，形成了大量城中村（被纳入卫星城范围内的村庄），村民因为利益驱动，往往未经过整体规划而修盖房子用于出租等！（早已不准再建）

村委房

村委房就是村委统建楼，就是村里出资建的房子，一般都要比农民房规模大，使用率高，有花园，地下停车场，游泳池。配置要比农民房好很多，当然产品价格也就要比农民房贵啦！（早已不准再建）

大红本房

其实大红本房也是属于小产权房的一种，只不过这种性质的相对于一般的农民房好很多；是四证齐全，房子的品质和商品房差不多，但是唯一就是没有预售许可证，也就只能签有偿使用合同！（可以建合法的）

目前，在广州的小产权房主要集中在龙岗新区的大浪、民治、观澜、清湖，宝安区的西乡、福永、松岗、石岩，龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地。当然，市中心区也有零星有些村委统建楼、农民房，但规模没有宝安、龙岗、龙岗那么大。

02

不要嘲笑买小产权房的人？其实人家过得挺好的

虽然小产权房存在着不受法律保护等等各种问题，但不妨碍广州人对其追捧。

究其原因，一是因广州楼价高企，买不起商品房的广州人中有部分会将小产权房做为安居选择，而看到这一消费市场需求的投资客也会进场；二是看到卫星城更新背后的巨额利润，不少人将小产权房做为一种投资选择。近一年，广州拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。

目前，在广州人大量购买小产权房，主要目的有3个：自住、投资和博拆迁。

首先，小产权房买过来之后，至少自己有两个安家的地方。

对于广州这种寸金寸土的地方，很多人都买不起商品房，但是很多人又不愿意离开广州，所以买个小产权房来安家是不少人的选择。

虽然小产权房不像商品房那样高大上，但是小产权房也具有定居的功能，而且通过装修之后，定居水平并不比商品房差太多，所以小产权房早已成为很多深漂安家落户的两个重要选择。

并且那时不少小产权房也在与时俱进。比如位于观澜商业中心区附近的村委统建楼裕盛华庭，享受着同样的区域配套，出门就是地铁口，小区车库、游泳池一应俱全，但挂牌总价仅2.2万左右，相当于周边楼价的4成。

其次，这些小产权房最近几年都再次出现不同程度的升值了。

虽然小产权房不像商品房那样可以正常在消费市场买卖，但是广州私底下的小产权房交易还是比较活跃的，而且这些小产权房投资没有任何政策或者信贷限制，想什么时候买就什么时候买，想什么时候卖就什么时候卖。

再加上最近几年广州楼价上涨，而且很多地方都可能面临拆迁，所以最近几年广州的小产权楼产品价格也是上涨了不少。比如，前几年龙岗的小产权房，每平米只有五六千块钱左右，而那时早已上涨到1万多块钱了，这意味着四五年前投资小产权房的人那时早已实现翻倍甚至更多。

再次，有些人买小产权房之后遇到拆迁那就发了。

过去几年我国很多地方都大面积推行城镇化，广州也同样有旧改，不少买了小产权房的人，确实是有可能遇到拆迁的。

比如，广州最早最大的城中村众所周知的白石洲旧改拆迁补偿方案，其中货币补偿2.8多万元/平，物业补偿最低赔付比例1:3.5。值得一提的是，本地人和购房者都一视同仁补偿。

当然，拆迁补偿存在很大的变数，从国家政策层面来讲，小产权房并没有得到公开的支持。并且等拆迁补偿一事具有漫长的等待性与不确定性，因此小产权房的购买存在许多变数。

不过，从整体来说，那些在广州买小产权房的人基本上都不会后悔，因为在总体楼价上涨的趋势当中，小产权房的产品价格也不断上涨，如果跌幅不大，大家还可以用来定居，如果跌幅上去随时可以把房子卖掉，所以在小产权楼产品价格没有下跌的情况下，那些买卖小产权房的人都是皆大欢喜。

03小产权房的风险也不可不察，小心被割韭菜

自去年广州‘7·15’新政后，小产权房交易就始终很活跃，随着宏观调控的趋紧，去年来，更是连续暴涨。

但是小产权房交易不受法律保护，又是两个灰色的交易消费市场，不仅容易踩坑，也存在各种风险。

第一，有小产权房，申请商品房、安居房、公租房都会受到限制。

一般人还是会优先将房票用完，还有余力，才会去投资小产权。如今随着广州打新槛高的提高，即便是符合基本要素的高分购房者也被严格挡在门外，原因在于名下有小产权房交易。

同时，广州小产权房若办理过水电过户，供电局、自来水公司都有备案记录。因此，拥有小产权房的业主在申请商品房、安居房、公租房都会受到限制。

第二，存在一房多卖的风险。

广州土地资源有限，商品楼产品价格居高不下，而且年年更新房产政策抬高入场门槛，使得没有购房资格的购房者更倾向于购买小产权房。

但购置小产权房，存在着一定的法律风险。因为小产权没有在有关职能部门登记，因此无法过户，无法保证购房者的合法权益，更有可能存在一房多卖的情况。

与此同时，有关的小产权房买卖合同有可能因为违法法律法规禁止性规定被认定为无效。被认定无效的情况下，出售方有可能存在无法返还款项的情形，导致购房者的财产损失。

第三，小心被割韭菜。

比如，3月初龙岗上塘的两个小产权房项目，一共100多套，总价50多万起，几天时间就卖完了。

当时打的是华润上塘旧改的拆迁房，但这个项目都不在华润的规划图里。投资公司一整栋打包过来再拆分卖，有人几套几套地买，你说这种算不算割韭菜？

第四，违约纠纷风险。

购买小产权房无法进行抵押，需要一次性付款。后续发生纠纷时，有可能无法追讨有关的款项。遇到拆迁或旧改时，也有可能因各种原因而得不到有关的拆迁收益。

比如，经过历史遗留问题处理的农民房，也就是早已取得绿本产权证房产，基于在法律上广州市早已全部是国有土地的这个大前提下，法院一般认定买卖合同是有效的。

合同有效也不能够办理过户登记，碰见拆迁需要注销原来的房产证，还是绕不开原产权人。原产权人把房子卖掉以后，名下仍然登记的这套房子，这会影响原产权人自己的购房资格。

对于没有经过处理的农民房，姑且称之为违法建筑，对合同的效力问题通常会涉及到变相认定产权的问题，法院基本上采取先行政再司法的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权有关诉讼，原则上予以驳回。

出卖人起诉解除合同法院通常会驳回起诉，买受人起诉合同无效，则看买受人是否占有，没有交付占有的认定无效。

违法建筑的占有权纠纷，法院会依法处理，占有权的保护诉讼时效为侵占发生之日起一年内，没有及时行使的占有返还请求权消灭。

第五，也是最大的风险，有可能钱房两空。

对有绿本房产证农民房或申报过历史遗留违法建筑的房产，最大的风险是原产权人或申报人对外欠债，房产被法院查封拍卖。买受人提出的执行异议，通常会被法院以买受人购买时存在主观过错而驳回。

最后，你对广州小产权房有怎样的看法？

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