那么大的体量，那么王承恩买回，北欧国家不能矫枉过正的。这是许多买回小产权房者竭尽全力下赌金的支点。
（一望无际，观澜新区里，除旅人anthology栅栏的新盘是商品住宅外，邻近不论体量大小不一，都是小产权房。）
驾车走来观澜，你看见的那些富丽堂皇、分散的住宅小区房，没有两个是商品住宅，基本上都是乡政府奶坛楼。专精全权小产权房的郑先生说本报记者，和杂乱又分立成形的握手楼贫困户唐楼相同，那些乡政府与地产商密切合作租下的奶坛楼，单厢挖空心思取两个威猛的英文名字， 比如说下城名邸、银穗草豪庭、名豪丽城、匍茎云峰、裕盛华庭、春和景荔径，金狮名都等。听英文名字，两个比两个威猛，两个比两个矮小上。
（右边为乡政府奶坛楼，右边是旧屋，都是小产权房）
广州小产权房最先发展于东莞市观澜镇，小产权房占观澜建筑物的三分之一以内。迄今，观澜许多较为小型的小产权房，体量有十两栋，有地底车库，石油管线，即使除了泳池，基本上与商品住宅的体量相差无几。
最近，因前段时间出来许多相关政策，想了解小产权房的人突然就多起来，尤其是观澜新区的小产权房，即使一天卖出二十多套。近日，本报记者实地探访了这片广州最先的小产权开发地观澜新区。
关注的人多了
5月18日，国资源部发布通知，做好小产权房的产权归属登记工作。紧接着，5月20日，广州市规划局又发布消息，《广州市房地一体农村宅基地和集体建设用地流转登记发证工作方案》，同样也是做好小产权房流转登记的工作。于是，小产权房再成热点，引来众人围观，许多纠结的购房者等着下一步的政策。
另一只靴子始终没落地，这也不是第一次。关于小产权的政策声音，其实一直都有，专家各种解读也是层次不穷。政府部门一次次大数据统计，主要是为了制定下一步方案，至于怎么解决，问题很复杂，迄今没有定案。于是，民间关于小产权房的争议也就起伏不定。
和往年相同，今年，广州还一次性兜出家底：2020年，广州计划入市的住宅+商务公寓项目共计109个，预计供应面积601.88万平方米、69350套。不仅如此，今后，市住房建设局将通过季度发布的形式，定期对住房和商务公寓等信息进行汇总和更新。
将近7万套住宅供应，满足购房需求？这个是真难说。
据广州相关公布数据显示，广州市的违法建筑物数量约40万栋，建筑物面积高达4.2亿平方米，占广州总建筑物面积的49.27%，基本上占据了广州楼市的半壁江山。直到现在，广州仍有三分之一左右的的人口居住在小产权房中。
（地铁口的小产权房配套完善，环境一样，但房价仅为旁边商品住宅的三分之一）
从街头巷尾随处可见的小产权广告，以及走在路上被塞的小产权房信息就知道，小产权房一直存在，如同商品住宅的影子，让人又爱又恨。尤其是，但凡政策上有点动静，有关小产权房的声音更是此起彼伏，想了解的人反而多了。这段时间，加我微信，咨询小产权房的人是多了些，大多对规划整齐的乡政府奶坛楼感兴趣，那种旧屋还是不太认可。郑先生说。咨询的人都是想买来自住的吗？本报记者问。不完全，自住的居多，但也有投资客，直接问有没有整栋出售。郑先生说本报记者，最近接待的客户越来越高端，手握千万的豪客不在少数。
产品销售依旧火热
就上周，这个住宅小区出售了四套。三套大户型，一套小公寓。总共就三栋楼，80%以内是自住，卖得相差无几了。如果你考虑投资，建议买总价低的公寓，投资回报率很高，能够租到3000元。来看公寓的人许多，目前只剩下两三套公寓可出售。郑先生跟本报记者推荐着。
这个更名为懿园的乡政府奶坛楼，位于观澜海洋新城核心，旁边天虹斜300米 地铁12号线500米，轻轨站1公里，外环高速500米……如此交通便利、配套齐全的住宅小区新盘，39平的公寓仅100多万，90平的两房仅200万左右，算下来，单价还不到2.3万。
（30多层的乡政府奶坛楼，气势上很难想象它是小产权房）
这个高达30多层的楼体，外墙设计整洁大气，若不是郑先生事先告知这是乡政府奶坛楼，从踏进住宅小区的那一刻起，本报记者很难将其同常见的商品住宅区分开来。一楼的物业租赁中心宽敞明亮，从咨询租售信息到带人看房，专人指引、介绍，一改本报记者脑海里密集、脏乱、无人看管的小产权房印象。
（乡政府奶坛楼懿园的住宅小区不大，但绿化不错，自住人口为多）
在售楼姑娘的带领下，本报记者一行进入住宅小区。住宅小区园林面积不大，但绿树成荫、安静舒适，有老人在户外打牌，或带着孩子悠闲地聊天，显然居住有些时间了。转入电梯大厅，装潢大气，犹如VIP客户室，真不能小瞧盖楼的乡政府财力。听着售楼姑娘的专精介绍，电梯行至5楼的样板房，四种房型，大小不一不一，均设计时尚，户型紧凑。
（小产权房的电梯大厅如同VIP贵宾室，装潢高档而富丽堂皇）
再看观澜其他新区的小产权房，本报记者时时感受着小产权房的与时俱进。位于观澜商业中心区，临宝安大道，地铁口物业鸿荣源禧园是有十年楼龄的成熟新盘，本报记者上网查询二手房信息显示，这里的单价在5.5万-5.7万左右。距此不远有很王承恩熟悉的乡政府奶坛楼裕盛华庭，享受着同样的区域配套，出门就是地铁口，住宅小区车库、泳池一应俱全，但挂牌单价仅2.2万左右，相当于禧园房价的4成。
相比此前的懿园，这里的住宅小区环境更为热闹，车库出入口私家车络绎不绝。这个新盘性价比很高，交通便利，还可落户。我好多客户买了这里，都涨价了，很满意。售楼人员说。一系列流程走下来，再听闻只需低于邻近商品住宅三分之一的价格，就能享受相差无几的住宅品质，连本报记者都有点心动。
但走访多个观澜小产权房后，本报记者也发现，这种乡政府奶坛楼，尽管外型看，越来越接近商品住宅，但细节上还是存在许多差异。比如说户型层高偏矮，大约2.8米。且使用面积有点虚，公摊面积偏多，基本上上公摊在30%左右，相比商品住宅的公摊20%左右，同面积的户型明显小气许多。此外，那些小产权房一般车位比也是无法满足1:1的，相对而言，车位较为紧张。
（观澜小产权房的样板房有模有样，似乎有与商品住宅一样的居住品质）
郑先生介绍说，在广州，除观澜，龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等许多地铁口的小产权房开盘几天就被抢购一空，比商品住宅还抢手。其他区域如东莞市的西乡、福永、松岗、石岩，龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房。包括市中心区，也零星有些乡政府奶坛楼，但体量没有观澜、龙华、龙岗那么大。
诱惑大 风险更大
那么大的体量，那么王承恩买回，北欧国家不能矫枉过正的。这是许多买回小产权房者侥幸的支点。
本报记者身边也有不少买回小产权房的朋友。其中一位已经自住七八年，她即使后悔买晚了：以前是想在市区买套商品住宅的，越看越涨，涨到存款只能买个小户型，一家人怎么住呢？后来听朋友推荐龙华的小产权房，当时单价才9000多。我去看了，还是很犹豫，担心有风险。纠结的过程中，商品住宅在涨，小产权房也跟着水涨船高，我看的那套后来都涨到1.1万了。最后买了现在住的观澜这套。100万一次付款，近100平的大三房。水费、电费偏贵点，其他都还好。
本报记者的另两个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓投资，60万一次付款，现在每月收3000的房租。上周，和我一样户型卖到了150多万。那些年，邻近的商品住宅涨了三倍，我这小产权房也跟着涨了两倍多。她即使建议本报记者也投资一套小产权房：投入成本低，回报高，现在产品销售环节都是一条龙，成熟的，不用担心。
郑先生说，和往年以低收入人群买回为主相同，近些年，小产权房的买回客户群体开始向高端客户转变，今年房价太高，二手房买不起，很王承恩把目光转向小产权。疫情过后，观澜这边的小产权房都跟着涨了好几千，水涨船高，许多小产权房，收入低的刚需者也未必买得起了。
目前，广州的小产权房在产品销售环节上，有组团看房、现场产品销售，律师见证下的合同签订、即使部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。需要注意的是，许多奶坛楼就算有30层，也只有两个产权证，买回者只能同乡政府会签合同。
郑先生介绍，虽然不是房产证，但过户非常严格，业主过户、律师公证，以及乡政府盖章，一样都不能少，房价一次性付清，基本上没有后顾之忧。可据本报记者了解，律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃。广州市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。
作为全国小产权房问题最突出的城市之一，究其原因，一是因广州房价高企，买不起商品住宅的广州人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看见这一市场需求的投资客也会进场；二是看见城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种投资选择。近两年，广州拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙那些著名的城中村相继被拿下，一栋栋贫困户楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。
若单纯考虑居住，而不考虑下一代教育问题或者产权问题，小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的选择。
如果买来投资，小产权房无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；不具备商品住宅的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由交易，不能随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了两个大宗商品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。
如果买来等拆迁，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。
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