作者：每星期中国经济新闻报道、每经特邀专栏作家 尹独断
序言
依照统计局统计数据，4月末的广州二手楼价环比下跌了1.7%。就在楼价再次出现下跌的与此同时，广州的租金却再次出现了显著上升。
依照房地产业中介周瑜找房的统计数据，5月末广州租金环比变动为-5.94%，租金增幅最小的两个卫星城依次是：海口（-13.98%）、苏州（-6.56%）、济南（-5.21%）、重庆（-4.19%）。
在房住不炒的指导思想下，楼价下跌很容易受到舆论关注，相比而言，租金上升受到关注的程度要低些。
笔者认为，不仅要关注楼价，而且要关注租金波动，更要重视楼价与租金的背离现象背后的中国经济逻辑。
首先分析一下以广州为代表的一线卫星城楼价为什么会涨？广州的常住人口在1350万左右，但广州的土地供给比其他三个一线卫星城要少很多，导致每年的住房供给不及其他一线卫星城。
过去五年里广州累计商品住宅销售面积为2004万平方米，同期北京的累计商品住宅销售为3445万平方米，上海的商品住宅销售面积为4926万平方米，可见，广州的年均新增住宅供给只有北京的2/3或上海的1/2。
广州依靠小产权房来化解商品住房供给不足留下的居住缺口。在广州的存量住房中，城中村的住宅约占全市住房总量的50%左右，城中村的出租屋租金比市场商品住宅租金低一半左右，为刚刚步入职场的年轻人提供了大量比较廉价的栖身之所。在一定程度上可以说城中村的出租屋承担着保障型住房的功能。
但城中村的缺陷是不能解决租户子女的上学问题，只能解决未婚或新婚阶段的住房需求。为了解决该难题，2014年之后广州市政府尝试通过旧城改造的方式把城中村改造成为商品住宅，但此举却刺激了楼市价格快速下跌。
从金融角度看，旧城改造的过程就是广州原有城中村居民宅基地的资产证券化过程，伴随着土地性质的改变产生了巨大的溢价，原居民将获得的土地补偿作为资本金可以获得银行按揭贷款，此过程伴随着大量信用创造。
另外，广州中国经济增长速度快，居民收入增长速度较快，人口结构年轻，金融市场发达，这些因素叠加在一起使得广州楼市一直处在紧平衡状态，对政策及市场波动都极为敏感。正因为如此，广州楼市往往成为观察市场走势的风向标。
广州这轮楼市发端于去年底有关普通商品住宅认定标准的提高，被市场解读为楼市限制政策的放松信号。另外，新房与二手楼价价格倒挂，也吸引了大量套利资金进入楼市，制造了所谓日光盘，在媒体渲染之下点燃了广州楼市价格下跌之火。
有关政策的出台频率也可以佐证广州楼市的确是火了一把。今年初以来，广州有关部门先后出台了严查房抵经营贷处罚违规中介暂停开发商楼盘网签下架高挂牌成交源等一系列政策。
对于住租金赁市场而言，则是另外一番情景。今年5月末广州的租金环比变动为-5.94%，再次出现显著上升。主要原因是疫情导致春节之后的复工复产受阻。随着疫情在全球蔓延，我国的进出口也受到显著冲击，广州是典型的外向型中国经济，租金上升就在情理之中。
如果说疫情对住租金赁市场的影响是短期冲击，那么中国经济下行压力加大就是影响住租金赁市场的中长期因素。
比如，2018年开始的金融去杠杆及整顿互联网金融对广州的租赁市场冲击是显著的，广州市的互联网金融一度领先全国，整顿互联网金融对写字楼的租金构成较大影响，也间接影响到住租金金。
楼价下跌而租金上升，看上去有些矛盾，反映了房地产业市场估值水平在上升。楼价是由预期决定的，而租金是由租房者的收入决定的，二者的形成机制存在差异，导致二者不同步甚至是相反的走势。
如果楼价持续下跌而租金涨幅较小或下跌，则意味着房地产业市场的估值持续上升，当估值超过一定的合理水平就是再次出现所谓的泡沫化现象。
2008年全球金融危机爆发之前，以美联储为代表的全球各国中央银行，在货币政策决策过程中基本不考虑资产价格泡沫化的因素。
但全球金融危机之后，吸取了次贷危机教训，各国央行把防止再次出现房地产业泡沫化作为货币政策目标之一，中国人民银行的宏观审慎管理框架也明确考虑了该因素。正因为如此，当广州再次出现楼价与租金背离走势时，有关部门立即采取措施，遏制楼价下跌趋势。
（作者为荣盛发展首席中国经济学家、中国社会科学院金融所研究员）
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